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张羽冲:一个房产投资人的海南“狂想曲”
 
加入时间:2009-7-20 23:00:26  来源:   点击:

 

 
 


                       “京城房产投资第一人”张羽冲

张羽冲被媒体誉为“京城房产投资第一人”,他房产投资的经历可谓战无不胜。
从一个靠钢琴授课挣钱的音乐教师,到投资房产的“小散户”,再到一个出手就购入50多套“富力城”的“庄家”,张羽冲只用了10年。他不断从风险高的住宅项目套现,再去抄底低价楼盘,又从住宅领域撤出,投资商铺。通过连续、高质量的滚动,张羽冲获得了巨大的投资收益。
2007年11月,张羽冲基于对国际形势的敏锐嗅觉和国内政策的判断,他预言,2008年房地产市场将跌15%左右,他本人除了一部分几年中购买的商铺外, 2007年底他已经从房市及股市撤出了全部资金。2008年房地产市场最“惨烈”的一年中,张羽冲几乎处于“空仓”状态。2008年下半年,张羽冲曾表示暂时还不打算有任何冒险和激进的投资行为,并且三年内不再碰房产了。
然而仅仅几个月后,张羽冲就“食言”了,2009年1月,在中国房地产市场还处于“伸手不见五指”的黑夜里时,他大手笔出手并带领着朋友们在三亚海棠湾买下“东和。福湾”项目80多套公寓、20多套别墅,他还在“海南富力湾”投资了8套房产。
“抄底”海南旅游地产
海南的旅游地产在张羽冲看来,是值得倾囊投资的,他同样希望也有信心像过去他做的房产投资一样“一击即中”,给他带来丰厚的回报。
他给笔者算了一笔账,“春节期间三亚亚龙湾酒店海景房的租金是6000-8000元/天,山景房3000-4000元/天,亚龙湾5号70-80平别墅(不看海)6000-7000元/天,景观好一些的酒店套房租金能达到10000元/天,即使在淡季,租金也有1200元/天。全年出租率在80%左右,按平均每天1000元乘365天,乘80%入住率,再除2(酒店分成)这样还有146000元/年,回报率是12%”,而目前大多数商铺的年投资回报率达到8%就算相当成功。
而最终让张羽冲下定决心投资的还有更多诱因,“东和。福湾”所处的海棠湾定位为“国家海岸”,是一个世界级的旅游度假天堂。有业内人士评价,作为三亚最后一块高品质的海滨资源,海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望,是海滨度假区拓展的“重中之重”。而“东和。福湾”则是海棠湾一线海景唯一的住宅项目,建筑又非常漂亮。
对此,张羽冲激动地表示,“将来海棠湾就像北京的CBD,而福湾作为‘CBD’中唯一可售的项目,这价值有多大?做投资的人要有想象力才好,能想到5年后是什么样子,5年以后福湾的房子最保守估计也会在3.5万每平米以上。”
2009年1月,张羽冲买下福湾时,单价在1.5万每平米,他还透露,福湾是多年前低价拿地,而目前海棠湾的土地是260万-300万每亩,按照0.45的容积率来算,海棠湾的楼面价就要八九千了,再加上盖楼、精装修、送家具,成本就在1.5万每平米。
张羽冲不愧为“左侧交易者”,他正是在房地产市场最悲观、最恐慌的时候下手,如今“福湾”的价格已涨到1.8万每平米,张羽冲认为没人能看到房价最低点,但他能看到5年后的空间,因为大家没信心他才买到了最有价值的房子,最重要的是买了最好的位置。
找到新的投资增长点
跟投资普通地产不同,张羽冲在投资旅游地产之前,对于海岸、气候以及当地规划了如指掌,在98平方公里海棠湾的整体规划中,301医院、会展中心、高尔夫球场,海洋公园、温泉基地一应俱全,而亚龙湾开发得比较早,商业、生活配套不太齐全。
而从海湾上分析,张羽冲表示,“海棠湾的弯度很大,有点像人的耳朵,海岸线很漂亮,未来5年里要建26家五星和七星级酒店,我投资‘东和。福湾’是在‘耳朵’最上方的地方,房子正南正北,公寓楼躺在床上就可以看到大海及22公里海岸线上的所有酒店,一想到这我好兴奋,这里有百年的椰林,这就说明台风刮不到这里,要不然椰林早没有了,这旁边有个小渔村,有很多渔船,足够证明这个地方风平浪静。”
张羽冲买下的“东和。福湾”有70-130多平米的别墅,且都带泳池,并三面环水。房子设计的很有感觉,还有看海的公寓,张羽冲已然将自己未来5年的投资与旅游地产挂钩。
“我在1999年到2004年的第一个五年投资住宅,2004年到2009年第二个五年里主要投资商业,第三个五年我主要的目标是升级版旅游地产。人在生活初期时梦想有房子住,住几年换大房子;第二个阶段是拿富余的钱去投资,钱生钱;第三个阶段是享受生活,度假就是享受生活,五年后旅游度假地产会很热!”
所谓“一招先,步步领先”,张羽冲无疑实践了这一点,当大多数房产投资人还将眼光瞄准核心城市时,张羽冲已经跳出那个圈子,他说,“现在上海、北京升值的东西,你能看到的,别人也能看到,都是现状,空间有限,所以要寻找别人看不到的机会。”
不要等有了钱才投资
张羽冲绝对是那种天生疯狂,骨子里又理智到家的人。他不是那种把鸡蛋放在不同篮子里,以期减少风险的人,他一旦挑到一个好项目,往往倾囊而出,这样交易时在一个地点就可以完成多笔生意,效率极高。
而作为大买家,张羽冲买任何项目都希望有发言权,他希望参与其中,他把自己定位为“督导”的角色,确保自己买的产品质量。
在很多人看来,张羽冲是有足够胆魄的人,“我没有钱也敢买房子,可以借钱或者找朋友凑钱买,只要有巨大的空间就可以,我知道只要我把我的判断告诉大家,马上就会有很多人来买这些房子。”当投资人清楚下家在哪里的时候,还有什么可怕的呢?
张羽冲从来不把房子在最高点卖出,“我每次都赚一部分空间就可以了,我给下家一些空间,而且我都是抄着最低点进去,所以我不需要挣到最高点。如果是中间点买进去的,就要挣到最高点,我既要赚到钱了,还要得到一个好口碑。我总能找到最有价值的投资点”。“不能等有了钱才投资”,这是张羽冲在采访中反复强调的一个原则,他说攒钱的速度往往赶不上房价上涨的速度,所以“这房子130万,我有30万,可以和几个朋友一起买,收益的时候大家一起分成,这才是真正的能赶上时代,等攒够了80万,房价已经涨到180万了,永远赶不上。”
对于房地产市场的预期,张羽冲表示,6月以后房价会平稳,上下浮动会收窄。他还透露了一个投资规律:贷款的人多了房价就会涨。只要调查几个城区的、郊区的、中端、高档的几个楼盘,“如果50%的人贷款,50%的人全款,房价基本还是横在那;70%一次性付款,30%贷款的,说明有部分是以前观望的存量资金;如果60%以上是贷款,那么房价会微微上涨一点,敢贷款,就说明对预期看好。”
张羽冲说“我现在最大的快乐是带着朋友们分享投资成功的快乐。”
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