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投资房产3年内房价涨幅不超30%，投资人不赚钱
加入时间：2009-7-20 18:41:40 来源： 点击： |
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华商报 陈璇
近几年，不少手中有些余钱、并想进行投资的人纷纷将眼光转向了房产市场。但是，在目前房价已处于高位运行，且国家又加大了对房地产市场的调控力度，所以投资房产也并非稳赚不赔。
■3年内房价涨幅不超30%，投资人不赚钱
按照许多开发商的售房流程，一般现在买的房子，2009年5月份才能拿到钥匙，而开发商一般会在交房后365天内，也就是在2010年5月才能给购房者办理房产证，这样算，买了房子，要等房产证办好才出手还得等3年。
目前，西安一些热点区域的住宅成交均价为4000元/平方米，买100平方米的房子，就得40万元，首付3成是12万元，贷28万元，分3年还清，按照目前1-5年期贷款利率7.65%来算，每月要还8729元，三年下来，仅利息就要还34245元。加上总房款应该是434245元。收房的时候，还要交房屋维修资金、暖气初装费、有线电视开通费等等，差不多就得20000元。办理房产证的时候，还要交契税、登记费等，得7000元左右。也就是说，出售房子前，购房人需要为房子投入46万多元。
这还没完，等房子进入二手房市场再交易时，还要交契税、营业税、个人所得税等等，这几项加下来，大约为购房款的10%。算到这里，大家就会发现，如果3年内，房价不涨到50万元，买这套房子再转手，根本不赚钱，可要涨到50万元，每平方米就要涨1000元，也就是说房价在3年内要涨25%。如果再把物价上涨、房屋折旧等因素考虑进去，3年内房价至少要涨30%，才能够本。
专家认为，大多数投资房产的人并不是想当房东，而是想等增值涨价以后卖给别人。专家说，这个决策最大的失误就是没有考虑风险，现在的房价已经处于高位，如果现在买房投资，等过个三五年，很可能房子已经过时落伍了。要是现在的房子，与那时候人们心仪向往的房子在外观、户型、区域上都不符的话，投资人岂不是白忙了一场?
■3年内租金涨幅超50%，投资人也难获利
与前面一样的房子，面积100平方米，总价格40万元，首付3成，其余按揭，如果分30年来还，每月需要还1986元。
如果采用出租方式获利，出租房子时，就要简单装修，按300元/平方米来算，需要3万元。留三个月的装修期，假设这套房子是2009年9月出租的，到2010年9月份，也就是12个月。根据西安房地产信息网提供的数据，目前西安商品房租金每月在14元/平方米，这套房目前每月能租1400元。相对房价的涨幅，租金的涨幅要慢得多，据了解，从去年年初至今，近两年时间，西安商品房租金上涨还不到10%，就按10%算，2009年9月，这套房子的租金应该是1540元/月。
不算前期的投入，房屋每个月的租金应该大于投资人的月还款额，这样在按揭期间，投资人每个月才不会赔钱。如果分30年来还，每月需要还1986元，月租2000元，才够本。可月租要达到2000元，租金得涨近50%，即使租金在3年内达到这样的水平，再算上前期的投入，减去这些钱存入银行每月所得的利息，还是不赚钱。
专家认为，“买房出租”这个决策最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。这是因为目前西安决定租金高低的主要因素在地段，每平方米4000元左右的商品房，如果在普通地段也许只能获得3%-5%的年收益率。另外，选择租房的人，有谁愿意每月花2000多元租房，这都是要考虑的问题。
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