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中等城市建筑区位对居住房地产估价影响分析
加入时间：2009-7-19 12:46:59 来源： 点击： |
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巴洪社
[摘要]：建筑区位能反映房地产价值，区位价值潜力决定房地产长期价值最根本因素。房地产的投资收益与位置优劣成正比例。
[关键字]：居住房地产 区位 房地产估价 地段价值 环境质量
山东省东营市的房地产经过最近几年的发展，有了一个良好的基础，据山东省统计局统计资料显示：中等城市现有房屋总量中，住宅占55%以上；2006年竣工的商品房屋中，住宅占85.72%；当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的18%以上。居住房地产不同于一般的商品，不但具有等价交换、按质论价、供求决定等商品的共性，而且是人类生存最基本的生活资料，因此具有很强的社会保障性。所以，对居住房地产进行正确估价具有重要的经济与社会效益。建筑区位对房地产价值有着相当大的影响，特别是在山东省东营市这样的中等城市对居住房地产价值的影响更加明显，此因素已经成为城市居民关心的焦点，也成为房地产估价时所着重考虑的因素。
区位是指地球上某一事物与其他事物在空间位置和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性与重要场所的距离等。一般来讲，建筑区位因素包括区域繁华程度、交通条件、基础设施和公用设施条件、周边环境质量等。房地产位置的优劣将直接影响着其所有者或使用者的生活满足程度、经济收入状况和社会地位，因此，房地产坐落位置的不同会对房地产价值有着相当大的影响。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是接近人们经济活动的中心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，房地产价格一般较高；反之，闭塞街巷，郊区僻辟，房地产价格一般较低；坐落在城市与乡村，城市中心与边缘地带，同样的实物状况和权益状况下，房地产的价值都存在着巨大的差异。尤其是在繁华的城市，其价值的高低几乎全部为位置的优劣所左右。例如，位于东营市中心区域的西城区一级地段，每平方米的平均房价为3500-4000元，而在东城区的外环以外，房价每平方则不足2200元。这说明了位置对房地产的重要性。
居住房地产估价作为市场经济运行的中介经济活动，必然受到各种条件因素的影响。但是社会、经济、政府、区位及环境因素影响了标的房地产自身及其邻近房地产的价值。另一种则将影响因素分为：个别因素、区域因素和一般因素三个层次。具体分为9类：（1）自身因素；（2）环境因素；（3）人口因素；（4）经济因素；（5）社会因素；（6）行政因素；（7）心理因素；（8）国际因素；（9）其他因素。
房地产是城市经营发展的一个基础环境条件，是一个非常重要的因素，而在这个重要因素中，区位是重中之重，只有充分了解区位因素的重要性，才能够在一个比较科学而正确估价居住房地产的价值；房地产价值的合理评估，强调区位对房地产价值的重要影响，可以引起社会各界对房地产界的一种关注，方方面面投资商、开发商、各种服务商，意识到重要性，对加强现在还不完善的社区及非繁华区位的建设有着非常深远的意义，也可以对房地产投资方向起一个良好的引导作用；在居住房地产工程实践过程中总结发现：区位价值是能反映房地产价值的根本性因素。区位因素是影响房地产价值的根本因素。中等城市目前的房地产市场中，四种特征的区域将是区位价值潜力高的地区：具稀缺性的风景区位；具有历史价值的人文区位；交通规划的延伸区位；城市规划中未来重点发展的区位。因此对居住房地产价值进行评估，要运用系统分析的思维方式，将研究居住房地产放在其所处的特定的时空环境和地理环境下进行分析研究，通过分析研究对象所处的环境以及房地产估价行情的变化对房地产估价业的影响，探索找到有利于房地产评估业发展的各种对策，从而更为精确、更为客观的对房地产价值进行研究。
1 房地产的位置对于房地产投资的影响
实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。在房地产投资决策中，对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。
城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。
房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。
2. 房地产的位置对于房地产价值的抗风险影响
房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗风险。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。
总之，处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗风险最强。郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产的最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区；事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗风险不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不断在普及，但城市道路承载能力亦有限，交通问题将成瓶颈。随着住房商品化的深入，许多投资者都把房产作为一种保值、增值的手段进行投资。
3． 对中等城市重视区位影响房地产投资的建议
房地产投资的关键的是四个字：建筑区位。如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，建议投资者考虑以下七种建筑区位：
一是：自身绿化条件较好的项目--环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。
二是：城市的边缘地带--目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
三是：基础设施完善的地区--基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。
四是：外来人口密集的地区--外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。
五是：文教区--现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。
六是：交通往来方便的区域--随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。
七是：发展潜力大的地区--这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。
通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条：一是：交通条件—城市交通的通达程度，如居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等；二是：生活服务设施—居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、邮局等；三是：教育配套设施—是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学和幼儿园；四是：环境质量—估价居住房地产附近及小区的绿化环境、空气质量、卫生条件等。因此，房地产地理位置的好坏对于房地产估价有着巨大的影响，它不仅决定了房地产本身价值的高低，而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。同时也是房地产投资时所考虑的首要问题，它与房地产投资收益成正比例关系，它对房地产投资商是否投资、投资的风险程度、投资的数额的大小等起着决定性作用。
参考文献：
[1] 林增杰 吴永祥 吕萍 丰雷.《房地产经济学》第二版 中国建筑工业出版社，北京 2005，190—194
[2] 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月通过了山东省教育厅科技鉴定 国内领先
[3] ]中国房地产估价师与房地产经纪人学会 《房地产开发经营与管理》 中国建筑工业出版社，北京 2005
[4]中国房地产估价师与房地产经纪人学会 《房地产估价理论与方法》 中国建筑工业出版社，北京 2005
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