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就是这个不起眼的高层被称之为领袖豪宅，1000万---3000万

 

这可是中国地产名人任志强开发的杰作，当上国阙打出“领袖总裁”牌子时，笔者不禁莞尔。在北京的黄金区域内，古老胡同中，残破的四合院旁典藏着世界“领袖总裁”的精彩人生。难得的画面，的确能彰显上国厥区域“高人一等”的气魄。

另外能体现“领袖”风采的可能就是房价了。在周围每平米均价不到30000元的时候上国阙最高层的空中别墅已经开到了59000元/平方米。预售面积的均价也在50000元/平方米。笔者为上国阙做了一个粗略的成本预算：（以下单位均为：元/建筑平法米）

1、   征地补偿费：6948.03

2、   前期工程费：164.50

3、   红线内基础设施费：47.14

4、   红线外基础设施费：0

5、   建安工程费：3611.83

6、   公共设施费：126.20

7、   管理费：98.74

8、   基础设施增容费：81

9、   配套设施建设费：100

10、不可预见费：197.48

总成本：11374.93      经营成本：1350

两税一费：2475       贷款利息：467.02

综合成本：15666.96

成本每平方米不过两万，却要卖5，6万，一套房净赚数百万，如果这都不是暴利那什么才是暴利？在任志强先生指天划地发誓说中国地产商没有赚取暴利的时候，华远上国阙可是在不声不响的闷声发大财喔。

忽悠指数：★★★★★

投入使用已经两年了，仍然空荡荡的soho商铺

也许大家怀疑，在一个忽悠豪宅的排行中为什么要把公司牵扯进来。其实只是因为老潘忽悠的太厉害，这次老潘的前门旺铺两个商铺分别以1800元/月/平方米、1530元/月/平方米的“天价”被竞出，京城哗然，如果不拉出来说说，心中如刺，不吐不快，

笔者前几天走访了SOHO中国在CBD的几个项目----建外soho,朝外soho,soho尚都，出人意料的是，大批的闲置空铺与开盘销售时的旺铺火爆形成截然相反的两面，已经开店的铺子里面也几乎可以说是门厅可雀，过往的人寥寥无几，甚至一楼门面也出现了空铺场景。老潘赚得盆满钵满笑呵呵离场，而业主和商户可就成了一个个焉了的苦瓜。

其实老潘的手法很简单，用拍卖方式来夺取定价权，用不断刷新的新天价来制造持续增值的幻境，以强化投机者的信心，以此来吸引余下商铺的租售，这和国际艺术品投机拍卖的逻辑是一样的，老潘这几年热衷于艺术品，想必已经从中悟出了此道真谛。其实，怎么炒那是你的事，可你多少还是要负点责任，看着自己建的商铺空了这么多，还是先仔细想想怎么把卖出去的商铺盘活盘活再想着怎么赚钱吧。

忽悠指数:★★★★★

一位退款的业主愤慨的对笔者说：誉天下整个一个香港人骗大陆人的典型。如此差的户型到北京来叫卖成高档住宅，开盘找民工排队制造抢购假象，再到诚意金长时间拖着不退。一步步带着你走入他们的陷阱。幸亏我及早脱身。不知后面签合同，交房还会有多少陷阱等着我们。想到前一段网上新闻，中国的富豪们几千万几千万的被香港的银行经理们卷走。我们真的很傻很好骗吗？大到国家小到老百姓，经过上一辈的省吃简用，终于兜里有了些银子，却被这些香港的银行，开发商骗这玩，真是可悲可叹！

忽悠指数: ★★★★☆               
(四）华侨城

现在子女的上学问题，可是父母心中的头等大事，关乎到子女的前途，那是马虎不得啊。这不开发商就瞅准了这一情况，在楼盘的宣传就就挂出了九年义务制学校，某某名校的牌子。声称社区里面会配套这种学校，只要你来买房，就可以入读。

可实际情况呢？

“当时开发商在楼书、媒体公开宣传、公司网站上都说会建九年制学校，在售楼部的沙盘和小区规划图上都标明了九年制学校的位置，销售人员还跟我说他们跟北师大附小和人大附中谈得差不多了。”华侨城业主王女士告诉笔者，为了让孩子躲过“小升初”的折磨，免去接送的奔波之苦，开发商对九年制名校的猛烈宣传让她下定决心买房。“开盘的时候足足有1000多人摇号来抢200多套房子。”

　　随着孩子入学年龄的临近，业主发现开发商在宣传中承诺的九年制名校却一直不见踪影，取而代之的是目前只有初中和高中的北京华侨城黄冈中学，而孩子需按划片到离小区两三公里的普通小学去就读。更令业主们头疼的是，他们此时才发现开发商并没有将在小区内建九年制学校一事写入购房合同，向开发商质询时，开发商就以教委改了规划为理由一推了之，万般无奈的业主只能寄希望于借助法律途径要回公道。

从上周开始，几十名北京华侨城业主与律师陆续签约，准备以法律手段促使开发商履约。开发商也够聪明，我广告商是宣传了，可我就是不把这个写进合同里。至于结果那就得看你们对开发商的信任度了。

这也为前仆后继为教育地产高价买单的购房人提了一个醒：要警惕名校地产只是“忽悠”的概念股。

 

           忽悠指数: ★★★☆

公园1872位于北京朝阳区东四环国宾道旁，紧邻红领巾城市公园的东侧，项目地块直接辐射到CBD、朝外和燕莎三大商圈。与朝阳公园一路之隔。可以说是既可近看也可远观。

项目本身的建筑风格也非常明显，由美国SBA担纲设计。开发商也打出了异国情调的牌子。住管了筒子楼的中国人怎能放掉这个不用出国就能体验国外生活的机会，同样是买房，同样是掏钱，为什么不为异国风情楼盘埋单呢？

失望总比希望多，接房时有多少人感觉到从三万英尺的高空跌落至谷底。这不业主王伟在去年以超过20000元/平方米的价格买下了“公园1872”项目9号楼的一间酒店式公寓。但收房后他发现，室内外装修极为“粗糙”，据此认为与招商地产承诺的5000元/平方米的高装修标准不符。今年5月19日，业主曾以商业欺诈为由将开发商招商地产告上法庭，并要求开发商以3000元/平方米的标准退还装修款项。不过后因为改变方案，要求双倍赔偿，所以推迟开庭。不过由于对质量的不满意，更多的业主也加入了诉讼案中，集体提供证据，以商业欺诈的罪名起诉公园1872的开发商招商地产。项目规划的更改事件更是让业主对开发商信誉丧失了信心。看来作为招商地产在北京的首个项目，前途堪忧。

有人说精装修房推出的太早了，至少早了十年。我看这话可信。

    忽悠指数: ★★★☆

很多开发商到了卖的时候声称自己的项目如何好，有多少配套设施。可以道了交房的时候就出乱子，不是配套设施不齐，就是基础设施不完整。星源汇有307套房子，开盘的时候说自己的车位比例是1：1.也就是307个车位。结果到了交房时却连半数车位都凑不齐。业主反映意见非常大。

星源汇周围小区的房价普遍在17000元/㎡左右。而星源汇的房价硬是给开到了40000元/㎡.我们也可以给星源汇做一个成本的粗略预算：（以下单位均为：元/建筑平法米）

1、 征地补偿费：5228.25

2、 前期工程费：150.40

3、 红线内基础设施费：53.22

4、 红线外基础设施费：0

5、 建安工程费：3236.64

6、 公共设施费：126.20

7、 管理费：89.16

8、 基础设施增容费：81

9、 配套设施建设费：100

10、不可预见费：178.32

总成本：9243.21

经营成本：1200

两税一费：2200

贷款利息：342.25

综合成本：12985.46

    最后的利润超过200%。这应该算是暴力了吧。也许开盘半年销售额不到十分之一的成绩也算是对开发商最好的回报了

忽悠指数: ★★★★
（七）凯德·华玺

“首都核心·传世珍品·朝阳门内·缔造永恒”，短短十六个字能让我们体会到凯德·华玺的核心价值。占据着绝佳的地理位置，高达30000元/㎡的价格以及“二环内不再审批住宅项目”的政策，都让凯德·华玺有充分理由进入豪宅的行列。不过豪宅最重要的是什么？生活品质。不能让购买者拥有生活品质上的享受，那这算什么豪宅。

 凯德·华玺的设计格局交错紧促，往往会让人在无意识中有眩晕的感觉。项目高达4000元/㎡的装修规格，但室内吊顶之后层高只有2.6米，与大进深，大面宽相配比，实在是有点不着调。整个感觉就是压抑，喘不上气。

 就凯德·华玺周边生活配套来说，平价超市，菜市场，低端消费商业街以及年久破落的普通住宅环绕其左右，实在是有点格格不入。难以彰显其豪宅的品味。

 曾经看过一篇凯德·华玺的宣传报道，报道称在凯德·华玺购买住房，能让你成为北京世家。的确二环内的地理位置能彰显业主身份，但是也不至于夸张到世家吧。要是这理论成立，那我这买不起房的，跑天安门广场搭个帐篷，就能变成“武状元苏乞儿”。

 凯德·华玺居住品质上还难以称之为一流豪宅！对于豪宅我们应该有正确的认识，抛开项目的地段不讲，环境、配套、户型结构才是真正关乎居住品质的决定性因素。

忽悠指数: ★★★☆                                      
（八）紫御府

开发商用来忽悠业主最多的手法可能就是拼命夸大优势，刻意忽略劣势。

若只看紫御府本身，传统的中国建筑风格，金棕色墙体，以及四方形屋檐等等，绝对给人一种大宅感觉。南边就是动物园，大批的绿化带。

但是项目的北边却不一样，紫御府北边相邻的是近1平方公里的贫民房，巷子挤满了各类小商贩，杂乱的人流导致此处环境恶劣。一居民告诉笔者，一到夏天，此地污水横流，垃圾遍地，小偷频频“光顾”。不仅如此，该地到目前为止还没有建成完善的下水道设施，路脚跟是居民自己挖的排水槽，生活为谁就这样随地倾倒。该区域尽管从07年久规划搬迁，但因为棚户区居民太多，同时有涉及到很多单位占地，因此拆迁工程迟迟无法落实到位。

这种情况在紫御府的宣传册立肯定是不会出现的。只希望在交房入住以前，搬迁规划能够完成吧。

     忽悠指数: ★★★                                
（九）天鹅湾

 

降价对现在大多数想买房的业主来说也许是个好事，但事物总有其两面性。

“一夜之间房子降了80万啊！谁能让我们天鹅湾的房子涨回去？”天鹅湾业主在网上如此惊呼。从之前的30000元/㎡降到了18000元/㎡。简直不能想象。有网友在网上感叹：“天鹅湾还想怎么降啊!那几十万找谁去啊！开发商太不负责任了！”

由于老业主难以平衡，在一些特价活动活动以后，天鹅湾相关人士均称已经退出某网站的特价房活动。但是天鹅湾降价的步伐依然没有停止，天鹅湾第二期销售艰难缓慢，并且因为质量不好收房也出了很大的问题。至今天鹅湾的房价依然没有超过19000元/㎡。

巨亏的业主也只能自吞恶果，不过开发商这种为追求抛售而不顾业主利益的行为，恐怕也会让大部分购买者不敢轻易接触。

忽悠指数: ★★★★
(十)中海城

中海城总占地面积70万平米，规划建筑面积为170万平米，其中住宅面积为133万平米，由板式小高层楼、点塔等组成；配套建筑面积为38万平米，包括办公、酒店、商业街等建筑功能。

项目包括学校一所，将采取和名校联合办学方式，引进一所名校。项目将设置2个会所，会所面积总合达7000平米左右，包括游泳、健身等运动功能。 ”

2007年9月入住以来。至今“香克林”“圣朝菲”“紫鑫苑”相继建成或开建，但配套的什么“酒店”，“商业街”，“名校”，“会馆”至今连动静都没有，业主要求开发商对他们承诺的：配套建筑面积为38万平米，包括办公、酒店、商业街，一所名校，2个会所等给个说法。

    这还真是夸下的海口，泼出去的水。想要食言而肥，我就给你来个对簿公堂。

    忽悠指数: ★★★★

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