北京终于开始尝试参照市场房价进行拆迁补偿。
4月初，西长安街拆迁首次参照市场评估价给予补偿，每平方米的补偿基础价，超过了3万元；4月中旬，隆福寺招贴拟拆迁公示，表示将按市场评估价进行拆迁补偿。
如果拆迁户都能在自己的老房子旁边买上一套商品房，拆迁所引起的重重矛盾，是否会因此烟消云散呢？问题似乎并非如此简单。
形同虚设的评估价
年近古稀的彭洚（化名），居住在北京市宣武区牛街附近的平房里，她的家族在此落户的时间可以追溯到解放前。最近这几年，她的生活正在发生巨大的变化。
2005年，彭洚所住的社区被划入拆迁范围，接下来发生的故事并不新鲜，和许多所谓的“钉子户”一样，彭洚一家因对拆迁补偿款不满而拒绝拆迁，该地块开发商开始与其进行拆迁协商，这一协商从2005年一直延续到2008年。由于一直无法达成一致，2008年，法院给彭洚下发了拆迁纠纷裁决。在处理拆迁纠纷的程序中，法院裁决往往成为拆迁方施加压力的重要依据，因为在这份裁决中，根据政府相关规定计算出来的“正常”的拆迁补偿金额约30万元，远远低于开发商之前给出的120万元的口头协议价。
因为对拆迁面积、价格不满意，彭洚开始使用法律的手段维护权利。不过2009年初，在一审判决中，法院驳回了她的诉讼，其中一个重要的理由，就是原有评估值并不存在问题。
事实的确如此。北京市所实行的拆迁补偿评估模式，属于政府指导型模式，其中构成拆迁补偿金额的核心元素，为基准地价和基准房价，然后根据固定的计算公式进行估算。基准地价和基准房价，都是由北京市政府主管部门制定的。
例如，目前北京市基准地价和基准房价的取值，源于北京市国土资源局2001年颁布施行的《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》，其中土地级别被分为一级到十级，价格最高一级土地的基准地价和基准房价分别为5300-6000元、1000元，其他级别土地的基准价格，在此基础上依次降低。
彭洚所居房屋的拆迁补偿金额，正是在此基础上估算得出。根据估算出的总赔偿金额，每平方米的补偿价为8000多元，该地周边商品房价格约为1.5万元/平方米。根据同样的估算标准，西长安街的拆迁估价，同样会远低于目前的拆迁价3万元/平方米。
这一估算方式的试点，企图促使拆迁价与同地段房屋市场交易价格靠拢，并改变一直以来明显偏低的评估价。实际上，政府相关部门在2001年公布了基准地价和基准房价后，直到现在，这一取值都没有再进行过任何调整。
评估金额与城市中心区市场价格的背离，极大地削减了评估的作用，评估赔偿金额形同虚设。
“其实开发商也知道估算值太低。”彭洚的代理律师、北京旗鉴律师事务所刘晓原律师说，实际补偿估算价与市场情况严重不符，这早已是公认的事实。几乎所有的拆迁户都没有按估算金额进行补偿，实际赔偿往往高于估算值。这就不难理解，有法院认定有效的评估金额在手，开发商依然愿意给出远高于评估价的协议补偿价。
“几乎每一户的补偿标准都是不一样的。”刘晓原表示。随之而来的问题变得更加严重。协议补偿，超越评估价，成为补偿金额的最终议定方式。补偿标准的缺失，使得每一户的补偿金额，都成为一个“不能说的秘密”。
和彭洚一样属于拆迁范围的住户，大部分都已经拆迁，至于他们各自的补偿金额是多少，没有人知道。
“还是估价标准有问题。”刘晓原说，如果按照市场价进行赔偿，并且都执行同一个标准，大部分拆迁户还是能够接受的。他认为，北京开始使用市场评估价进行拆迁补偿是一种进步，并能带来明显的效果。
有限效果与先进性
按市价补偿，会成为破解拆迁矛盾的灵丹妙药吗？
“人们认为原来的评估价低了，现在的评估价高了。其实并非如此。”北京首佳房地产评估有限公司董事长高喜善表示，以前的补偿金，除评估价以外还有额外补偿，而现在按市场价评估，除去法定补偿或补助外，这些很难再予考虑。
实际上，上述彭洚一家的例子也是如此，即使其拥有的40平方米左右的产权面积，按市场价评估补偿，也会远低于开发商所给出的120万元的口头协议价。
拆迁实际上是一次利益再分配的过程，面临着各种矛盾，短期内难以解决。由于普遍标准缺乏，利益的不公平、非透明分配，依然会继续存在。这同样会为房地产业的推进，带来数倍的消耗。
“计价方式从静态到动态，这只是技术手段的变化。”北京首佳房地产评估有限公司总估价师王世春表示，估价方式的改变，只会适当缓解矛盾，而不会根除矛盾。他认为，这一估价方式仍然将面临一些考验，例如，在目前这个时点上，按市场价评估的赔偿金可能比原有模式的评估价更高一些，“但如果房价下降或出现较大的波动，会出现什么情况呢？”矛盾可能依然存在。
不过这些问题，依然不能磨灭这一变化的进步性。“以前的矛盾主要就是评估价格太低。”高喜善说，这有两种解决方式，一是修改文件，一是按市场价来走。
北京的这一变化，正是后者。
据了解情况的人士透露，由于拆迁估价补偿矛盾重重，早在一年多前，北京市建委就开始了相关课题的研究，当时最基本的一个思路，就是根据市场房价来估算，并进行相关试点，为全市推广做准备和论证。
不过，对于是否会进行全市推广、目前具体有哪几个试点，北京市建委并没有对此问题给予回复。
“会不会推广实行，现在还很难回答。”作为首次实行此方式的试点地区，北京市西城区建委表示。
实际上，与市场接轨的拆迁估算模式，早已在其他城市实行，包括上海、重庆、天津等地；而采取政府指导型的估算模式的，除北京外，还有浙江等地。尽管拆迁所涉及问题很复杂，但非市场原则的弊端，已经非常明显。
“仅从估算专业的角度来看，按市场价评估的方式，推广起来并不太难。”王世春表示。
隆福寺街道的墙壁上，相隔不远，就招贴着一大张“拆迁公示”单，上面列出了拆迁的具体范围，并写着拆迁房将“按照房地产市场评估价进行货币补偿”。
(作者：胡芳洁)
|
