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解剖房地产评估师“四大误区”
加入时间：2009-6-25 16:40:50 来源： 点击： |
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评估机构长期来在整个房地产市场运作中始终是一个默默无闻的“配角”，可是近年来随着中国市场的逐步开放，这一“配角”也开始逐渐走向舞台的中央，发挥其对于市场发展的重要作用。可以说，房地产评估师对于市场的作用与意义已不言自明。在这一过程中我国对房地产估价市场的管理必将越来越完善，对房地产估价师的数量和质量也提出越来越严格的要求。
邵丽颖
误区一：从业门槛低
解剖：进入行业并不易
“房地产评估师这个职业从上世纪90年代开始正式出现，2000年左右，房地产评估师相关工作和机构开始与政府机构脱钩，开始真正的市场化运作。可以说这个职业真正的发展至今也不到10年。但是它的就业人员的素质并不低，目前房地产评估师的就业门槛还是很高的。”上海城市测量师行的朱宇认为这个职业发展历史不长，其从业门槛不低，对于其未来的发展保持着乐观态度。
据悉，房地产估价师资格考试从1993年举行至今已有十余年，其对报考者的条件还是相当严苛的。对于学历、工作年限等方面的要求都非常具体。每年一次的考试报名者往往在千余人左右，而通过者通常不满100人。朱宇认为对于从业人员的高要求、严标准是由于这个职业的专业性所要求的。行业对于从业人员素质的限制也有利于这个行业顺利、良性的发展。
据了解，房地产估价师资格考试的成绩两年滚动保留，通过考试者的职业资格将长期有效。获得有效资格并成功应聘相关机构从事房地产估价活动的人员才有资格申请注册，获得《房地产评估师注册证》，成为注册房地产评估师。据上海房地产估价师协会吴会长介绍，房地产估价既是房地产业的一个基础性工作，也是发展我国社会主义市场经济的一项服务性工作，对房地产市场健康稳定的发展及使消费者获得服务利益的保障，具有重要的意义。为了保证工作的公平性，每一个从业人员必须做到公平、公正、客观、独立。
误区二：工作较为轻松
解剖：十天走完十地
“如果你认为我们的工作就是坐在办公室里帮助别人做些分析、估价的轻松活，那你就错了。我曾经有过一次10天跑完10个城市的经历。从我2000年工作至今，已经跑完了大半个中国。”朱宇介绍，在平时工作中为了获得第一手详尽、真实的数据资料，自己经常会在全国各地跑。到了这些地方后会尽可能地去了解当地的相关政策及标的物的实际情况，并在最短的时间内将这些数据录入，以后对于标的物的评估分析就是在此数据基础上开展进行的。“我们的工作往往争分夺秒，有时候为了能在委托人规定时间内完成工作，我们甚至在上海的郊区都忙得没有时间回家。”
据了解，一般目前房地产评估师的工作都是团体操作，根据项目的大小、工程的难易、时间的长短组织2-20人的工作团队。团队在接到工作项目后一般会根据评估项目、对象和目的及和委托人的沟通之后确定最终的评估参考方式。而在这之前，团队必须到现场看过标的物，在有针对性的调查过后掌握到标的物的数量、产权等相关信息。
之后进行摸底、拍照；测算和出报告等环节。在这些工作中，房地产评估师还会进行相关的经济指导、政策咨询，这些项目外的辅助工作将有助于同相关对象的沟通，有利于工作的顺利开展。
“可以看到我们平时的工作并不轻松，只有真正热爱这一职业的人才能享受到其中的乐趣。”朱宇强调这份工作并不轻松，只有热爱这份工作，才能真正做到乐在其中。所以在投身这份工作之前首先一定要看清自己的想法和目标。
误区三：专业就能做好工作
解剖：勤劳、沟通也很重要
在提到工作中对于从业人员的素质要求时，朱宇提到了三点。“首先必须勤劳，能吃苦。我们工作的性质决定了这并不是一份‘办公室工作’。跑工地、现场勘察、出差对于我们来说就是工作中很重要的一部分。只有做好能吃苦的思想准备才有可能把这份工作做好。”朱宇强调要做好评估工作必须要跑到现场去看。“有的从业人员为了省事，往往会把这个工作环节给省略，我认为这是很不负责任的表现。只有经过实地勘探才有评估的资格。”朱宇表示这点是从业人员应有的基本态度。
“这份工作专业性很强，因此对于从业人员的专业背景要求也就必不可免。”据了解，房地产评估师最主要集中在工程和财务两块专业知识，可谓是经济与工程工作的结合体。所谓相关背景知识一般指土地资源管理、房地产、土木工程、城市规划等专业。“总之，我们的工作与工程和金融息息相关，如果可以很巧妙艺术化地将两者融会贯通，工作必将事半功倍。”
沟通能力在评估整个工作环节中也占有很大分量。“我们在评估的各环节中都要随时与利益相关人进行及时、良好的沟通。这种沟通能力在很大程度上其实是建立在扎实的专业背景之上。”
据了解，由于房地产评估在工作中会涉及到各个环节，如果成为一个对法律、金融、文化等各行知识都非常熟悉的“复合型”通才也会更受欢迎。当然，要做到真正的“全才”并不易，从业人员可以在工作中不断累积经验，有意识地接触不同行业并通过学习不断提升自身的素养，这也将会有利于其今后的职业发展。
误区四：评估范围只限房地产
解剖：工作面逐渐扩大
“目前整个行业的发展呈现出两个特点。其一为职业面广泛，其二为对于从业人员的要求逐步上升。”朱宇认为这都是由于人们对于作为朝阳产业的评估工作的发展前景的看好。
据他介绍，从前房地产评估师的工作主要分为四大块，即企业改制的、司法项目、银行业务和土地出让四方面的资产评估，而今由于公众对于这一行业认知度的不断加强及市场发展的需要，他们工作的范围也越加广泛。“现在我们往往会从事不同行业、范围的资产评估等工作。如不动产引起的税务问题、上市公司的资金流转、工程前期的核实项目等等。最近我们还会经常接到一些外资银行的相关项目，对其公司业务和二手房评估等方面提供评估支持。”朱宇还介绍道，今后可能还会以香港为模式，衍生出以房屋评估值为基础的物业税，一旦推出，这也将会是他们工作中重要的一部分。
“随着人们对我们工作认知的不断加强，每年报考相关资质考试的人数也越来越多，行业对于从业人员的要求也越来越高。”据了解，除了考试难度高、注册标准严之外，从业人员在成功注册之后还要进行业务培训。据吴会长介绍，每年协会都会组织相关的专业培训以保证从业人员的职业素质。同时，相关规定也会对从业人员的培训课时有着相关的规定。朱宇认为房地产评估师在工作中会接触到社会的各个行业，随着社会的发展，相关知识必然需要做到实时更新，从业人员应当做到“活到老，学到老”。培训的相关规定可以说是对行业和评估师的一种自律。
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