变革中的房地产业

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变革中的房地产业

加入时间：2009-6-20 9:24:35　　来源：21世纪经济报道　点击：

陶红兵

中国房地产业历经十年发展，现在又处在一个变革的关口。有些前几年行业都以为正确的结论，或许还有许多变数。这些可能的变革，对许多房地产企业关系重大，甚至生死攸关。

例如，前些年，随着如万科、金地、碧桂园[3.59 1.70%]等一些开发商的迅速崛起，房地产企业的集中化规模化趋势被认为不可逆转，在此判断前提之下，众多开发商都走向了追求开发规模的扩张之路。然而，真的规模大小和竞争力高低是成正比的吗？中国地域之大，发展之不平衡，客户差异之多，使房地产的地域属性尤为明显。中央政府政策多变的同时又常常一刀切，地方政府却是各有所取。凡此种种，使得全国性的大开发商面临更多的难题。产品不同，客户喜好不同，政策要求不同，管理难度和决策难度极大，可以说，除了少数几家大型开发商暂时勉强解决了管理难题以外，大多数跨区域开发商都没有解决好总部决策和因地制宜的矛盾。中国城镇化进程在粗放式快速发展的阶段之后，需要面对新的发展模式。中小开发商灵活性高，应变性强，更能够提供差异化的产品和服务，来满足基础居住需求之外的客户。大型开发商们因为牵一发而动全身，很难及时转向，在市场出现危机时风险可能更大。这并不意味着所有的大开发商都必然发生这样的问题，而是说明并非越大越好，大未必强。

不仅仅是开发商，房地产行业服务商们也有同样的困惑。综合服务商和专业服务商孰能更优？一地的成功经验是否能异地复制？区域扩张和服务领域延伸哪个优先？依托大开发商凭规模取胜，还是更多为中小开发商提供服务增强应变力？品牌策略优先考虑上游机构客户还是下游个体客户？住宅商业公建哪类业态更有利可图？专业策划和销售执行力孰为重要？高端物业利高量少，中低端物业市场巨大可利润微薄，二者如何取舍……这些问题在变革之年尤为突出，如果选择决策不慎轻则企业发展受阻，重则被淘汰出局。

再以万科的工厂化住宅为例。万科近几年一直致力于住宅的工厂化生产，这种生产方式可以用相对较短的时间，提供有质量保证的住宅产品。由于房地产业资金投入巨大，动辄几亿数十亿的前期资金才能启动一个项目，因此如果用工厂化的标准生产模式来提高生产率，加快资金周转，无疑可以极大的降低资金成本和管理成本，可以比同行更快的抢占市场，如果这种模式最终试验成功，将成为万科的核心竞争力之一。我极为钦佩和推崇这种生产模式，也一直关注万科的试验进程。

近两年房地产市场的变化，让我对工厂化住宅又产生了担忧。一是随着中国城镇化进程的发展，基本的有房住的需求逐步得到满足，今后更多的是改善型需求和享受型投资型需求。政府大规模推出保障性住房，成为对基础居住需求的主要供应者，而开发商面对的商品房市场更趋于中高端客群。前者更适合大规模工业化生产，供应相对标准化的产品；后者更强调个性化需求，对产品的差异化要求更高。二是城市土地供应体量趋于适中和零散，一次拿到数千亩土地分若干年开发的机会越来越少，这对工厂化生产增加了不利因素。各地方政府对开发商拿地的影响极大，甚至决定了开发商能否在合适的城市区域拿到土地。获取生产的原材料——土地的不确定性也牵制工厂化生产的布局和投入。三是各地气候、人文、标准、发展阶段等等各不相同，对标准化生产的组织实施又添阻碍。除这几条之外，还有一些因素会影响工厂化生产，虽然未必能够彻底动摇工厂化住宅的发展之路，总是增加了风险和障碍。

中国房地产市场还不是完全的市场化体制，政策的影响常常大过其他行业。一个“二套房贷”就让整个行业有巨大的调整，未来还会有哪些政策会撼动行业根基，也许这是开发商和服务商要认真研究思考的。政府在行业发展中扮演什么角色，裁判员、运动员、售票员、检票员、观众集于一身的局面能否打破，这是变革中最大的最重要的变量。一个发展良好、规范健康的房地产业正是期待变革的目标。这一目标不会一蹴而就，也非杳无可期。

变革中的房地产业，危险和机会同在，或许行业巨人正在诞生之中。