刚刚结束一个多月差旅生活的葛小姐，昨天再次随中介看房后，顿时像泄了气的皮球，房屋单价又涨了一两千！记者昨天从有关方面证实，二手房成交价格有所上涨，其主要原因在于市场成交结构呈现向改善型需求逐步上升趋势，以及优质房源进一步趋紧。与此同时，为应对行情，有个别中介开始出现挑客“藏房”让人颇有不爽。

　　全市二手房源供应趋紧

　　据了解，由于目前全市二手房供应普遍以2008年底、2009年初挂牌的一批房源为主，前期的动迁、婚房、学区房等刚性需求井喷，大量消化了房源，导致了当前市场供应偏紧。而卖家方面，由于当前市场需求大幅增长，房东“惜售”心态渐浓，“跳价”以及撤销挂牌观望等现象也有所增多，这进一步加深了当前二手房源尤其是优质房源的紧缺程度，导致价格上行。

　　目前，尤其是房型、楼层、位置等条件较好的优质房源已普遍成为稀缺产品，成交价格涨幅普遍在10―20%之间。但考虑到其5月供应已偏紧，在整体成交中所占比例下降明显，因而一定程度上也抑制了成交均价的大幅上扬，但就单套物业本身，5月成交均价也普遍上浮5-10%。市场上，甚至出现部分中介因为近期优质房源消化过快而渐渐“藏房”的现象。与开发商的“捂盘”不同，中介的“藏房”源于市场的供求变化，以及中介谋求利益最大化的需要。好房源，既可招揽人气，又可诱使房价上行。

　　改善型需求助推楼市

　　来自上海中原地产的最新统计显示，5月上海中原全市二手房成交均价为16144元/平方米，环比上涨约3.1%；成交套数环比增长约4.6%。板块方面，5月以闸北大宁板块、杨浦中原板块、虹口临平板块、浦东周康板块等板块内二手房成交相对突出。

　　“二手房成交价格的上涨，主要在于市场成交结构呈现改善型需求逐步上升的趋势。”中原地产研究咨询部经理马冀分析说，由于前四个月，随着上海二手房市场中低端刚性需求的率先井喷，5月以老公房为代表的中低价位二手房客户量已明显回落；而改善型需求因购房迫切程度相对较低，同时兼具一定的投资意识，因而在释放周期上相对刚性需求会有一至两个月的滞后，至5月份逐渐成为市场主导，进而推动了全市二手房成交均价走高。

　　本月或逐步转入淡季

　　5月，全市各主要成交板块的二手房交易周期均有所放缓，这与当前市场需求大增、优质二手房源供应趋紧、房东惜售心态渐出不无关系。供求的天平不断在变化，突出表现在刚性需求激增，小户型、中低价房源过快消化，在此背景下，确有部分中介开始“挑肥拣瘦”，以购房者的诚意来安排上、下家的见面协商。

　　“但就未来走势而言，由于目前刚性需求及改善型需求已普遍释放，余下买家大多看涨短期楼市选择观望，预计5月之后买家需求会呈一定程度的整体性萎缩，加上夏季高温临近对交易双方热情的压制，上海二手房市场自6月开始会逐步转向淡季。”马冀对后市如是分析说。

　　消保委提醒

　　买二手房警惕被忽悠“免税”

　　个别不法房产中介在提供居间服务时，谎称买卖二手房可以“免税”，从而“忽悠”消费者签订二手房买卖合同。市消保委近期接到这样的消费者投诉，因而提醒消费者要多留个心眼。

　　消费者张先生反映，他在某房产中介的推荐下看中了一套位于徐汇区的二手房。买房前，他询问该中介公司的工作人员：“上家”卖房是否发生个人所得税？费用由谁来承担？该工作人员信誓旦旦地答复说，出卖方能够提供完整的购房发票，根据国家规定享受免税优惠。于是，张先生与“上家”签订了二手房买卖合同，并支付了首期房款。

　　隔了几天，该工作人员又电话通知张先生，还要支付近4万元的个人所得税款。说好免税的，怎么又要付税金？张先生向当地房屋交易中心咨询后，才知道根据本市《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，“上家”卖房必须符合“转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得”的规定，才能够享受免税。张先生的“上家”有三套房，按规定必须依法纳税。所谓的“免税”之说是房产中介“忽悠”他买房的谎话。

　　市消保委通过调查了解到，不法房产中介向消费者谎称“免税”、“免费”，为的是利用消费者不熟悉相关税费规定的弱点，浑水摸鱼，通过制造“低房价”的“烟幕”来“拉生意”。为此市消保委提醒广大消费者，购买二手房时做到以下几点：

　　●选择证照齐全、口碑较好的房产中介公司。消费者应当选择营业执照和执业证书齐全的经纪公司，他们的诚信度相对较高，提供的信息也较为真实可靠。

　　●在合同中明确约定税费承担事项。消费者最好在签订二手房买卖合同时，要求房产中介公司列出相关税费的明细表，同时明确相关承担人及具体支付方式，将其作为合同附件。

　　●要妥善保存有效凭证。消费者委托房产中介公司办理交易手续时，要留存盖有公章的授权委托书，支付相关费用也要取得盖了章的有效凭证。一旦产生消费纠纷，可依据这些有效凭证维权。