|
资讯中心 - 楼市资讯 - 深圳小产权房政策无意挑战土地制度 |
深圳小产权房政策无意挑战土地制度
加入时间：2009-6-4 9:00:06 来源： 点击： |
|
|
叶檀 | 2009-06-03
5月21日，深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，采取分类处理的办法，符合条件的违法建筑可以依法核发房产证。
深圳市小产权房可能获得准生证的消息，捅了房地产市场的马蜂窝。小产权房一旦获得准生证，目前支撑中国房价的土地与商品房市场等，将受到致命打击，因为小产权房颠覆了目前维持高房价的高地价基础。
深圳市之所以急于处理违法建筑，是为了解决深圳市的发展后劲。由于城市化进程过于迅速，深圳等地出现了大面积的城中村现象，本地农村居民以扩建等方式，获得土地级差收益，一步融入城市，成为城市居民。
城中村现象对于深圳等城市起到了积极作用，这种过度时期貌似无序的违法建筑市场，给外来者提供了廉价的商住楼，也使深圳的农村居民没有沦为赤贫阶层，而是一步到位地成为中等收入阶层以上的城市居民，符合市场所需。
民间自下而上的新土改运动结出的美妙果实，得益于深圳城市化快速发展，政府的规则跟不上市场发展。这种短期的失序，事实上使深圳顺利完成了城市化的进程，而没有通过暴力剥夺农民土地的方式，以产生新的城市贫民阶层为代价，进行劣质城市化。
在深圳市城市化接近完成、城市化的范围、内涵需要进一步扩大时，数目庞大的违法建筑产生了无数难题，就像无数暗礁排列于港口，船舶无法顺利进入。深圳目前正在推进建设五个中心，大力推动深港一体化的进程，需要对城市进行新一轮的大整合，此时出台《决定》，是拖了十年之后拖无可拖的结果，是现实倒逼的结果。
有人认为深圳市此举是为小产权房开道护航，实在是大错特错，深圳市既无可能、也无勇气、更无必要与国土资源部、与住建部唱对台戏。为了澄清事实以免人们对小产权房产生幻想，深圳市有关官员第一时间出面表态媒体误读，深圳市人大常委会常务副主任李华楠接受采访时表示，政策将继续对违建保持高压态势。事实上，深圳此举不过是小范围清障，为将来的发展腾出空间，他们无意成为土地市场开放的领头羊，无意为自己树立无数敌人，这才是深圳市有关官员一再澄清事实的目的所在。
深圳市采取的做法具有渐进主义式的市场化改革的特色，有其合理之处。深圳市总体思路是承认以前的违法建筑有其合理性，坚决禁止新一轮违法建筑的产生，而后对违法建筑分不同性质进行确权，给予经济补偿。
与其他地区一刀切拆建违法建筑、或者对违法建筑眼开眼闭不同，深圳此举实际上承认了农民违法建筑的存在有其合理性，农民也有分享土地收益的权利。在《决定》中存在难得的尊重个人产权的思想，可以设想，如果深圳市政府一刀切拆除所有违法建筑，将使许多农民身份转入城市的、无一技之长者重回低收入阶层。
深圳市的做法提供了一条城市化进程中融合政府、市场利益，平衡土地使用权拥有者和政府土地收益的道路。相比其他一些城市为了推进城市化，对农民土地进行廉价赎买，甚至否认农民土地使用权的价值，强行拆建制造城市贫民，美其名曰增加城市劳动力的做法，要高明得多。
深圳市的做法并非无懈可击。首先，在深圳市的确权过程中，存在极大的行政裁量空间，这让寻租者可有趁之机。目前《决定》的细则尚未出台，据制定的内部人士表示，根据初步考虑，对于历史遗留违建确权后，将核发商品性质房地产证和非商品性质房地产证两种，但对于拿到了商品性质房地产证后，如何转让、程序怎样规定，目前没有确定。如何建立公开、透明、公平的细则是对深圳市行政能力的严峻考验。
其次，深圳以往违法建筑确权以失败告终，不仅因为确权利益重重，博弈艰难，更因为制订细则行动迟缓，没有统一的行动纲领，从而给予市场错误的信息。面对如此厚利，重新确权的过程中，新的违法建筑势必如雨后春笋，政府不可能见一幢拆一幢，此时以政府的公信给予市场明确的预期至关重要。
深圳目前在这两方面的工作相对滞后，如果具备土地使用权补偿的意识，却没有信息透明、公开、高效的工作方式，将给市场带来一场巨大的混乱。
注：只有记住渐进二字，对很多政策就有了较为符合事实的理解。
|
|
|
|
|
|
|