|
资讯中心 - 楼市资讯 - 文化勇：开发商当前捂盘是不明智的 |
文化勇：开发商当前捂盘是不明智的
加入时间：2009-6-4 8:57:12 来源： 点击： |
|
|
开发商作为典型的商人，不免与中国众多商业经营者一样，具有很强的投机意识，这可以解释中国的企业始终做不大的原因，特比是民营企业。除了政策环境，经济市场化程度不高等因素以外，中国企业家的投机心里，总让他们表现得目光短浅，唯利是图。
虽然房地产开发企业对于国家的贡献，比如解决就业，向国家纳税，慈善捐赠等等，与他们的社会地位不相匹配的，当然除了花钱的豪迈在各种消费场所赢得的尊重，以及自我意识十分良好的前呼后拥的公司内部形象，让他们在某种程度觉得自己相当有社会地位的。但是作为房地产开发商，很难赢得普遍的社会尊重。大众一方面买不起房子，把情绪都发泄到开发商身上，另一方面，大众又羡慕开发商的富有。
受近期市场销售良好的影响，以及宏观政策利好的刺激，一些开发商开始想象不久将来的房价上涨，可以赚取更多的钞票，选择不卖房了。笔者最近了解到成都市场上，一些开发商就是这样在做的。我认为，这是相当不明智的。
首先，房地产正处在深度市场调整期的根本市场环境不会改变。几个月的良好势头，还没有扭转房地产市场的供需结构，我们看看今年2月份及以前那些充斥着媒体的悲观论调，如今不复存在了。很多专业的研究机构不是大胆在预测，很多城市积压的商品房需要3—5年才能消化完毕。才过了三个月，就是我们看起来那么振奋人心的销售数据，有点算术常识的人，都知道我们还有好多的商品房需要销售，看到广告打出到处的现房及准现房销售，我们就知道还有不少的项目销售速度远远跟不上施工的步伐，开发商包括工程应付款，银行贷款本金及利益等支付压力依然很大。在最近的两三年时间了，我们可能不会再如2008年那样充满绝望的表情，但是房价不会明显的上涨，这个基本事实不会改变的。
其次，房地产是一个高风险行业。房地产属于资本密集型的行业，作为开发商的自有资金通常不会支撑一个项目运转下去。需要银行贷款，销售回款等等的融资渠道。银行贷款具有时间成本，销售情况除了项目自身定位，营销水平高低之外，也与行业环境等等因素密切相关。房地产开发是受诸多要素共同影响，而产生结果的系统工程。我们可以预计的要素，也有大量的我们不能预计的要素。比如地震，全球金融危机这些大的突发事件。比如规划方案反复修改，意外出现雨季，致使施工不能顺利进行，挖出了文物，政府要求你退地或者需要很长时间去发掘文物。耽搁所有时间的成本需要开发商来支付。
还有市场出现拐点，商品价格和交易量在2007年底应声下跌，项目从彻夜排队都抢不到一个排号，瞬间变成无人问津。现在市场上都还存在2007年捂盘想赚更多钱的开发商，到现在单价降了不少，依然在惨淡销售的情形。开发商因为自己的贪婪，得不偿失的事例不在少数。
房地产经营由于其复杂性和许多的不确定因素，导致对项目的把控能力，和充分利用手段抓住市场机会能力两个相当重要能力的。通过这两个能力的充分运用，在满足风险控制的前提下，追求单位时间的利润率，比不顾一切的追求单个项目最大开发利润，更加明智得多。后者的直接结果，就是追求高端成为一种极大的诱惑力，产生了这个城市的电梯豪宅。他们如一个个隆起的肿瘤，成为一些开发公司心中永远的伤痛，无法抚慰。他们把自己的命运已经毫无保留的交给时间的沉浮，期待某一天房价终于涨到与他们价格匹配的时候，胜利出逃。
开发商在此时捂盘，就是放弃眼前的现实利益，把自己的命运交给不确定的未来，随波逐流。孰是孰非？不言而喻。
开发商作为商人，要获取利润都无可厚非的。作为一锤子买卖的交易，坑蒙拐骗可能是获取最大利润最好的手段。中国的商人大多以一锤子买卖的手法在做长期的经营，导致他们的生意做得越久，市场越窄，到最后终于没有办法在市场立足了。他们哪里知道讲信用是赚更多的钱，最好的方法，或者知道这个道理，但是不相信别人不讲信用，会让自己吃亏。怀着侥幸的赌徒心理，成为一些开发商的重要抉择依据。这就是我们的市场经济，我们的企业家，我们伟大房地产事业的现状。
2009年6月3日星期三 西西弗
|
|
|
|
|
|
|