| 在媒体爆出栖霞建设（A股600533）“或将其位于无锡东北塘镇的项目用地退还给政府”之前几天，国务院27日发布的企业自有资金占有率新政刚刚给开发商的资金链大松绑，加上市场“小阳春”，行业流动性充裕的大环境是有目共睹的。所以对于这一类逆势退地的企业而言，一个解释是自身的经营出了问题；另一个是，这家企业对后市——至少是该地块所在的市场不看好，所以退地成为商业理性必然的选择。
所以在这种情况下栖霞建设肯定是有问题的，就像过去一年多时间里出现多次的那些执意退地的企业一样：苏宁环球、国美、富力地产、嘉里建设（郭鹤年家族）等等。这些是企业层面的原因，而在制度层面我同样关心的是，为什么退房和退地同样是“退货”，某些开发商可以退，而买房人却退不掉呢？
企业层面，这些企业在诸如资金链、决策机制和形势判断上是有问题的。苏宁环球去年8月份退掉上海“地王”，折射的是这家企业在决策和前瞻性上的严重误判，国美如此，郭鹤年家族旗下的嘉里建设亦如此（郭氏折戟唐山，是外资盲目看好中国房地产市场从而陷入被动的典型案例）。而栖霞建设和富力地产这样的企业，更合理的解释是企业的资金链出了问题（富力地产日前于广州变相退掉金沙洲限价房用地，拿回5.05亿元。而它日前斥资10亿拿地北京广渠路，也有评论认为是在给其手中的其他地块“托价”）。
从目前来看，宏观经济的政策大环境改善是相当明显的，政府13年来首次把开发商的资本金率从35%调低到20%，银行给开发商的信贷门槛明显放低。可别小看了这小小的15%的差额资本金，基于杠杆原理，对于开发商可撬动的资金而言，可改善的程度甚至超过了50%：以前3500万可以做1个亿的工程，现在2000万可以做甚至1.5亿的项目！政府牺牲部分的经济安全边际，以换取房地产行业的复兴，加上在购买环节对于购房人减税、降低首付等等优惠政策，这个行业长期的流动性问题已经得到相当程度的解决。
市场层面的供求关系上，可预判的市场改善是必然的：静态看市场是供过于求，而动态市场则是供不应求。静态的市场，指的是过去几年间开发商囤积的土地以及可以转换成产品的量，这个数据换算成存量，业内普遍认为需要至少3年的时间可以消化；而动态的市场，则是当下无论是一线城市还是二线城市“好房子”的成交火爆一房难求。
所以退地的企业，是问题很大的，而对于政府而言风险也很大：比如栖霞建设有土地储备310万平米，如果因为极端原因这些地都退给政府，那得是多大一笔包袱呢？全国的大地主们高价拿的地，破罐子都摔给政府，那这残局要多长时间才能收拾利落呢？
另一方面，基于企业和经济层面的风险剖析，比及制度层面开发商和购房人地位的不公平而言，不算什么。
2007年高位入市的购房人，2008年市场急转直下的时候爆出多起“退房”事件，被包括搜狐焦点在内的舆论狠批，理由是“违背商品交换起码的契约原则”。业主退房的公开理由纷纷是寻找开发商或者房子的问题，诸如质量、交房日期、虚假承诺等等，而实际的原因大家都知道：房价跌了。其实开发商退地多数和业主退房没啥区别，高价拿地，忽然经济形势急转直下地价跌了，于是找碴儿退地。当年叱咤风云的苏宁环球以8万元的楼面地王价拿下黄浦区南京东路163地块，最后选择退还，理由是因为政府违约，修建10号线地铁从而使得土地无法按期交付。
业主退房，要求是按照合同规定的购买价，扣去一定数额的罚金（比如说10%），但过去的一年中，你见过多少业主成功退房的呢？而开发商退地，可以修改土地用途，比如像富力一样把本来是两限房的土地修改成廉租房；也可以退款，扣10%的保证金就行，比如郭鹤年，缴纳了2100万元给唐山市消灾了事——反正开发商要退地，总是有办法，手里有钱“上面有人”；而购房人要退房，可不那么容易。
所以对于业主基于房价下跌之后采取的退房行为，我们依然认为不符合商品交换起码的契约原则，但是开发商们基于地价下跌之后采用的退地策略，是不是更应该遵守起码的商业伦理准则呢？而相关主管部门，应该对开发商的拿地行为制定更严格的准出机制，提高开发商拿地成本，提高土地交易的边际风险，从而规范企业行为，也间接遏制“地王”现象的频频出现。
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