自从2009年5月25日国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》以来，社会各界热议“物业税对楼市影响”，双方争执不下，但本人发现，发言的多为“学院派”，“学院派”有一个致命的弱点，理论不联系实际。比如董藩教授竟然以操作可行性等技术细节判断“物业税十年出不来”，这种说法很主观，中国人做事有那么复杂吗？ 20年都这样摸着过来了。记得第二套房贷出台之前，很多“学院派”就在如何界定第二套房上大费脑筋，最后央行一个征信系统不都解决了吗？

言归正传，任何政策的效应判断，一定要用“利益攸关方”的关联分析法，不要站在自己的角度去俯视，正是基于这个简单的逻辑，本人先后准确预测了中国房地产三件大事，即“2008年房价必降”、 “2009年春节前是购房最好的时间窗”、“2009年下半年又是投资客“盛宴”。

本人认为，物业税开征，对开发商是重大利好，房价（确切地说是“单位面积实际支出”）将会迅速上升，但这对普通老百姓又是一次沉重的打击，虽然政策初衷也许不是这样，那数次“正打歪着”的先例却让笔者担心。理由如下：

物业税的概念就不再解释，关于物业税如何开征，按什么方式开征，这都要等政策出台才能定，但无法绕开“土地出让金等税费合并，按年以物业税的方式进行征收”这个基本概念。

其实本人认为这种可能性极小，因为这次重提物业税就是因为中央财政吃紧，如果土地出让金等转变为物业税，那么回收周期更长，远水解不了近渴。

1.        如果物业税在广大人民“降房价的呼吁”，以“保民生”名义开征了，那么最不愿意看到的事情就会发生，房价大幅上涨。

举个例子，原来一套房100万，土地出让金等税费合并占40万，如果变更为物业税70年征收（相当于70年分期付款），那么购房者购买的门槛只有60万，有效需求就会大大增加。

另外，搞房地产开发的人都知道，房价越贵的地方，土地成本占总成本越高，北京很多项目土地成本占比高达60%以上，甚至80%，那么投资客和消费者就会发现，以前买不起的高价房，现在可以买得起了，那么高价房的市场机会更好，房价上涨动力更强。

2.        房子不会在一夜之间长出来

是的，少则1年，多则3年。在当前重现排队抢购，开发商库存不足（据王石讲，万科库存只有60多亿，仅够一个月消化）的情况下，结果就是“房价迅速反弹”。

3.        另外，还是不能忘记一个细节，如果政府把土地出让金等税费分70年征收，政府会不会增加收费以弥补利息损失呢？这种担心不是多余的，银行就是靠利息来赢利的，结果就是房价（单位面积房屋支出）进一步上涨。

4.        很多人把物业税看作抑止投资或投机购房的重要法码，以为这样就可以减少需求，房价就会下降，这是一种“时代悲情”。

首先这种观点没有任何事实依据，世界上那么多实行物业税的国家，包括美国、日本、香港等，它们恰恰都是因房地产泡沫引起了经济危机。

其次从投资心理来说，如果开征物业税，那么炒房就变得合情合理，光明正大了，因为他们也是“纳税人”。就如同炒股一样，没有人因为是做“短线”而受到不公正待遇，那么之前出台的一些“抑制投资的政策”，比如第二套房等，是不是有可能松动呢？

第三，投机行为往往都是短期行为，物业税开征反而减少他们的投资成本（同上），增加投资套数，如果一年内转手出卖，连物业税都不用交了，何乐不用为？

最后，物业税对长期持有物业出租的投资者有一定的心理压力（其实他们的持有成本也下降了），但如果社会出租房源少了，租金就会上去，同时把无房迫到买房中来。

总之，物业税本身和房价无关，但由于不恰时机的推出，有可能导致房价恶性上涨。最后引用某网站2008年1月所做一份调查（本人对调查数据没有核实）结果以佐证。

A.担心上涨。80%
B.可能下跌。13%
C.没影响。2%
D.说不清。5%

 

后记：几乎没有开发商公开参与到这次讨论，连“政策通”任志强先生也闭口不谈。为什么出现惊人的沉默！他们被吓坏了吗？房地产历史将会从此改写吗？事实也许出乎意料！