近日，网上有关存量房的讨论闹得沸沸扬扬。据有关媒体引用机构的数据称，“全国已出让土地但未销售的存量住宅约26． 9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。”
我不知道这个数据是否真实。因为统计局好像并没有相关的精确数据公布，此前陆陆续续公布的一些数据与此也相距甚远。在此，姑且认为这个数字是真的，那么，对当前的楼市有什么影响呢？
有些人认为巨大的存量会导致楼市再趋低迷，有的认为这部分存量房会迫使房价大幅下降。但在我看来，这大概只能是一个美好的梦想。
实际的情况，当前整体的楼市也好，房价也好，受存量房的影响不可能会大——这是由中国房产兼具消费和投资双重属性、但又偏重投资的性质决定的。在国内，大部分人买房，不只是为了消费，把钱投到房产里面，是带有投资希望、带有升值预期的。这种心态产生的影响是，当房地产处于上升通道的时候，人们“倾巢而出”，漏液排队，当房产处于下降趋势的时候，成交量急剧下降；并且为了房价，业主们常常置“信约”、“礼仪”、“道德”于不顾，大闹开发商、打砸项目售楼现场的事件也屡见不鲜。
由于当前中国经济走向还不明朗，整体投资环境在大部分人看来有可能趋于恶化，而政府采取的积极性财政政策（去年来中央通过了4万亿的经济刺激方案，各级政府也出台了总额超过20万亿的地方投资计划）和扩张性金融政策(2009年1-4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，同比多增加3.37万亿元)，资本的逐利性导致资金从各种渠道流向了房地产。另外，受这种扩张性金融政策和积极财政政策的刺激，加之美国大幅度增加货币流量，民众货币贬值的担忧与日俱增，也纷纷把自己手中的现金或储蓄投到了楼市中来避险、保值。这样，导致了房地产投资需求急剧上涨。
另外，由于扩张性的金融政策，使得银行商业贷款利率处于低谷，从另一方面也为投资客的投资行为提供了更多可能性和更实惠的金融工具——有实力的买家贷款容易，如能控制好租金水平，还款也不吃力；某些楼盘还配合投资客以协议出让的方式，为投资客减去过户缴税之类的种种“烦恼”；而银行所剩贷款较多，房贷任务颇重，于是给某些楼盘制造假首套优惠或者返点优惠的机会，这样投资成本就更低了。买多套房，如能很快出租的话，月租金抵掉按揭还款，每个月的还款压力就可轻松化解，加上今后房子升值的收入，总回报率远远超过银行4%左右的定期存款利率。
于是，目前整个楼市也便呈现出了巨大的投资性需求，各地房地产的成交量中，有很大一部分是投资客购买的——与此印证的是，笔者认识的一些开发商的策划经理，曾向笔者坦言，目前他们楼盘成交的金额中，有将近70％的人是属于投资性的。这个数据在全国而言，有可能有点高，但也从另一个侧面反映了投资部分在当前整体楼市中的比例，绝不会太低。
对投资客而言，只要相信楼价是上涨的、楼市是向上的，只要整体市场给投资客的信息是投资房地产是能增值保值的（实际上，去年来政府的种种救市行为，也为楼市保值提供了一定的政策保障），他们的这种需求就是无限的——不管有多少房子、多少新推土地，都永远供应不上他们的投资需要。
从这点来看，当前议论有多少多少的存量房，实属“隔靴搔痒”，对房产和楼市是没有多大影响的。
此外，当前的存量住宅很大部分是开发商或作为战略储存、或作为战术暂时“休眠”停止开工的——当前各地政府对开发商拿地后，开发期限要求弹性很大，甚至各不相同，再加之某些开发商会通过各种渠道，找到各种理由，长时间（有的长达二三十年）延迟动工，这类型的土地及由此产生的存量房，对市场实质而言，是无效的。因此，从这个角度看，讨论存量房与当前楼市的关系，意义也不是很大。
再则，当前无论是政府推地还是开发商拿地，都处于从紧的状态，如国家统计局数据，今年前三个月，全国土地购置面积同比下降40.1%——这除了开发商对后市的判断还不明朗、扩张脚步更趋谨慎外，也不排除一些区域的开发商人为减少存货，技术制造“今后供应短缺”信息，从而进一步刺激楼市回暖。
但销售数据上，前４个月，全国商品房销售面积同比增长１７．５％，销售额同比增长３５．４％。一些城市销售面积的增长速度更是惊人，如重庆、杭州等。如果按照这个增长速度去化，26．9亿平方米的存量房，也要不了多少时间。
综上，鉴于中国楼市的特性，在楼市处于上升通道的时候，谈存量房如何如何，实在是没多大意义。
但，中国经济环境并无好转、实体经济有可能更为衰弱，而此时房地产行业却“一枝独秀”，极速膨胀，其隐藏的危险的的不可小觑——
只不过，这又是另一个话题了。 |