12月的重庆，房地产市场的温度如同这里的天气，冰冷到了极点，位于九龙坡区九滨路的某个楼盘被愤怒的业主堵住了售房部，甚至，他们点燃了花圈来发泄自己的不满。事件的起因来自于开发商的突然大降价，之前该楼盘均价为每平方米4400多元的房子，现在每平方米只需要3350—3980元就可以买到，所以，短时间内的资产贬值使得前期的业主产生了强烈的抵抗情绪，他们试图以这样的做法来维护自己的权益。
实际上，这样的情形之于2008年的房地产市场，只是窥一斑而见全豹的缩影。2008年是一个非同寻常的年份，历经十年高速发展的房地产市场在这一年突然掉头转向，以迅雷不及掩耳之势急转直下，之前还红红火火、生机勃勃的房地产盛世图景，突然之间就冰火两重天，变得冷冷清清、步履维艰，繁荣在这一年被彻底撕裂，在没有任何缓冲的时间和空间的过渡下，房地产市场风雨飘摇、人心惶惶，早已习惯牛市思维的开发商、购房者、投资者以及相关行业的从业者，在面对突如其来的变局时，显得茫然不知所措。
如果说2008年是房地产市场非理性繁荣的终结，那么2009年将是一个转折的年代，经过房子难卖、房价下降、业主维权、政府救市等一系列事件洗礼的开发商们，在阵痛中逐渐醒来之后所面对的，依旧是一个不确定的市场，在利益方持续博弈的局面之下，房价仍然是各方关注的焦点。作为扩大内需的重要驱动力之一，可以预见，在2009年，房地产市场不会出现大的起伏，房价也不会大跌，更不会大涨，保持平稳将是这一年的主要基调。
政府救楼市的爱与哀愁
政府救市，成为2008年房地产市场挥之不去的爱与哀愁。拯救楼市，从最初地方政府的迫不及待，到最后中央政府的明确表态，政府的态度也从暧昧转向明确。面对日渐萎靡的房地产市场，政府使出十八般武艺，力图缓解楼市的萧条局面，从百日内连续五次降息，到最终松绑二套房贷款，救市力度一次比一次强，救市决心一次比一次大。这些政策的出台，对促进楼市回暖，发挥了积极的作用，而处于风雨飘摇之中的开发商，仿佛是抓住了救命的最重要的一根稻草。
实际上，随着世界经济形势的持续恶化，国内经济局势显然也无法独善其身，在华尔街金融海啸的冲击之下，其带来的连带影响在短时间内肯定无法得到缓解，同时，受制于国际消费市场的萎缩，以及物价成本的上升，我国的出口加工企业在原材料、人工等方面成本大涨，出口贸易大受拖累，浙江及广州沿海城市的纺织、玩具加工等企业已经出现停产或者倒闭现象，从宏观层面来看，中央政府调控的重点将是扩大内需，保持实体经济的正常发展，促进国内消费市场的繁荣，以最大程度的化解此轮金融危机对中国产生的冲击。而房地产行业则是拉动内需的重要手段，因此，从扩大内需，提振消费信心的层面来看，中央政府出手救楼市，更广泛的目的是保持房地产市场的稳定，带动相关行业的持续发展。
在中央政府出台政策之前，西安、南京、成都、沈阳、重庆等城市的地方政府均不同程度的出手救市，但是效果并不明显。一方面，地方政府出手救市很大程度上是由于房地产提供的利益直接减少所导致，地方政府的救市行为，被各方解读为政府在帮富人说话，从而招致民众的不信任感；另一方面，地方政府的救市行为加剧了购房者继续观望的情绪，他们认为既然政府已经出台政策拯救楼市，说明楼市已经支持不住，房价还有下降的空间。因此，地方政府的救市行为并未对楼市起到多大的促动作用，相反则使市场变得更加的冷清。
真正起作用的还是中央政府在短时间内打出的救市组合拳：放宽首付款比例、松绑二套房贷款、连续降息…这些政策虽然无法扭转当前房地产市场所面临的颓势，不能大面积刺激需求，为楼市回暖带来立竿见影的作用，但毫无疑问，随着时间的推移，在2009年，市场信心将得到进一步恢复，部分投资需求也将得到激活，此前受到压抑的二套房消费也将带动楼市的向前发展，从长期来看，救市政策会得到有效发挥，楼市局面仍将向好。
楼市降价的硬币正反面
2008年的房地产市场，最不能回避的一个话题就是降价，从年初万科的先知先觉，推出“青年置业计划”，实现胜利大逃亡，到岁末的硝烟四起，刺刀见红，之前高高在上的房价到了这个时候，也上演起高台跳水的降价大戏。在这场与购房者的博弈战中，开发商先是自乱阵脚，到了最后集体逃命也就在所难免，房价回调已难以逆转。
目前的市场，购房者大致可以分为如下几个部分：一部分是有自住需求的购房者，他们还处于一个持续的观望期，因为谁也预料不到明天的房价到底是跌还是升，因此，他们不会贸然出手，毕竟，现金在目前是硬通货，有钱不愁买不到好房子；另一部分是以往大行其道的投资客，这部分人受市场信心的影响非常之大，稍微有些风吹草动，对他们而言，就相当于狂风暴雨，市场的持续低迷，使得他们的退出便是理所当然了；第三部分是国内外热钱，经过国家宏观政策对于房地产行业的从严调控，实际上这部分国内外热钱目前都已经抽离了房地产市场，现在他们做得更多的是等待抄底楼市，显然目前还不是最佳时机。
中央政府利好政策的不断出台，一方面，使开发商可以在重压之下深深的喘一口气；另一方面，可以舒缓购房者之前坚定的观望情绪。而能否使房地产市场全面回暖，当中的焦点依旧是房价。以目前的情况来看，中央政府的目的在于稳定整个宏观经济，而房地产是其中的重要组成部分，因此不得不出台相关措施来影响房地产市场，但是，这并不是开发商一味坚持高房价的理由，在面对严峻的市场形势的时候，因势而为，适度的降低房价，快速出货，回笼资金，是开发商度过这个维艰年代的必由之路。
如果不能解决大部分地区存在的高房价问题，那么，楼市仍然将保持震荡的低迷状态，不可能在短时间内向好，对刺激内需的作用更是行之有效。因此，只有进一步挤掉大部分地区存在的房价泡沫，合理控制土地供应，并杜绝“面粉贵过面包”的现象发生，才能从根本上解决当前楼市所面临的问题。
对于房地产开发商而言，还是需要从到市场中去，通过销售来解决问题。因此，就要求开发商挤掉含有泡抹的高房价，而不是以各种噱头去忽悠市场，让购房者感受到开发商实实在在的诚意，从价格入手，主动出击，以取得跑赢大势的时间和空间。可以说，高房价造就了中国房地产市场的繁荣，同时也是引发楼市震荡的导火线，所谓成也房价，败也房价。
另一方面，如何提振消费市场的信心也是其中的关键。前几年房地产市场为什么能火，与消费者信心有很大的关系。对于买方而言，购置房产，除了保值的愿望以外，增值更是其中重要的因素，而购房者“买涨不买跌”的心理则是直接推高房价的“红花”，而现在，当“击鼓传花”的鼓声嘎然而止的时候，观望情绪占据了主导位置，持续的悲观只会使房地产市场陷入更加艰难的境地。因此，提振消费者市场信心必将是推动房地产市场回暖的重要因素。
在市场信心陷入极度低迷的时候，如何重新激活购房者的信心便是重中之重。用发展的眼光来看，随着我国城市化进程的推进，房地产业将会长期向好，以香港的经验，房地产业在经历了一定时期的低迷后，又会重新步入发展的轨道。而目前的房地产市场并非是陷入积重难返的程度，尚未释放的购买力依旧存在，眼下的矛盾主要集中在以下几个方面：一是脱离了实际购买力的房价；二是普遍持悲观态度的购买信心；三是对于金融危机下不确定未来的担忧。
房价的合理回调在2009年已经成为众之所趋，但是，由房价下跌而引发的各种矛盾也凸显开来，万科在宁波、杭州等地的房地产项目因为降价而被前期购买的业主砸了售房部，不得不停止老项目的降价行动；而在重庆，因为降价而招致老业主抗议的事件同样上演。对于开发商而言，如何降低因降价带来的负面效应，如何平衡与老业主之间的关系，在2009年，成为了摆在他们面前的一道新课题。
开发商的冬天与购房者的春天
在购房者眼中，他们认为房价已经脱离了实际的收入水平，阻碍他们置业的障碍首先就是房价。那么，目前的房地产市场，房价到底该不该降，降多少才算合理，并没有一个定论。持币待购的购房者希望房价降得越低越好，而在房价高企阶段的买单的购房者则不希望下降，因为这意味着他们的财产遭受损失。反之，地方政府救市的根本目的就在于房地产市场的低迷而导致了土地拍卖、税收的减少，在利益方看来，维持目前的房价是理所当然。
现在的房价就像是一个潘多拉迷宫，处于里面的人似乎在一个困境之中找不到出口。实际上，降价并不是万全之策，也不能整体拉升房地产消费者市场，买涨不买跌的心理反而会进一步延长观望期，使得房地产市场在相当长的一个时期内都处于持续低迷的状态。所以，目前的房地产市场，既不能大降，也不可能大涨，而等待抄底的购房者也应该摒弃一些偏激的想法，要相信市场经济里面不会有天上掉下来的馅饼，房地产开发商肯定不会低价抛售产品。
针对目前的市场形势，购房者应该选择合适的时机入市，一味的持币待购并不是明智的做法。对于开发商而言，应该通过积极主动的行为，适度调整房价来促动销售，逐步消除购房者的悲观情绪，并最终提升市场信心，从而促使房地产市场走出低迷，迈向复苏。
房地产市场的快速变化叫人摸不着头脑，在市场火爆的时候，还有购房者因为买不到房子而气得砸售房部，那一幕还没有过去，2008年的人们却因为房子降了价而砸售房部，虽然购房者的心思总是难以琢磨，但是开发商也不必一味的死撑，不同的地段该卖什么价就卖什么价，不要只知道忽悠消费者，而不顾及市场的真实情况，在一些地方，确实存在着房价还有大幅小调的空间，降价就降价吧，至少，降价了，大部分购房者还是会买帐，还是会有人民币投票。
在规模达4万亿元的经济刺激政策中，有9000亿元的资金将投资于保障性住房市场，相关业内人士认为，保障性住房投资将加速房地产行业底部的到来，楼市或在2010—2011年见底。不可否认，保障性住房将对商品房市场价格产生一定程度的冲击，而这也应该算是中央政府通过市场手段调整高房价的必要举措，同时，也是中央政府恢复楼市信心的重要手段，在目前的市场现状之下，信心显得比黄金更为重要。
房地产市场的坚冰正在一点一滴的融化，但是春暖花开脚步声还在空谷里回响，在现金流的威胁之下，开发商应该做出主动的让步，立足于实际，快速出清手中的存货，储备充足的现金流，才有战胜寒冬的希望，才有打持久战的资本，才能实现用时间换空间，为春天到来打下基础。对于购房者而言，2009年将是购房的一个好时机。
熊市思维，房企突围之道
12月27日，金科集团位于江苏江阴的花园洋房金科大院开盘现场，购房人群将售房部挤得水泄不通，开盘当日即清盘，创下了楼市寒冬里的一个热销奇迹；无独有偶，重庆万达广场也于当日实现旺销，逆市开盘热卖130套——两者的相似之处在于，品牌影响力强、产品品质过硬、注重渠道营销…产品守正，营销出奇，不成功的理由成千上万，但成功的途径却殊途同归，2009年对于房地产开发商而言，是一个思维转换年，开发商要从牛市思维转换为熊市思维，才能在这个日渐维艰的市场中杀出一条血路，立于不败之地。
2009年，购房者关注的重点将从房价转向品牌，更加看重开发商的实力、信誉、口碑，品牌的重要性对于开发商而言毋庸置疑，对于购房者而言，为了买得更放心，他要考虑各方面的因素，而品牌，则是各种因素最集中的展现，因此，2009年将是开发商的品牌重塑年，购房者会更加青睐口碑更佳、品牌形象更丰满、产品打造更专业的开发商。
对于营销而言，开发商应该摒弃牛市“坐销”的固有思维，应该主动走出去，细分渠道，上门营销，加强客户关系的维护，通过圈层、口碑的营造来挖掘客户，以持续性的，主题性极强的现场活动来提升楼盘的人气和关注度，同时，由于购房者对预期的不确定，使得他们更加信任现房，因此，现房销售将有可能赢得更多的客户。可以预见，2009年的营销将是刺刀见红，日趋白热化的竞争，开发商只有转变思维，主动出击，步步为营，稳扎稳打，夯实基础，才能在激烈的竞争中赢得主动权。
作为营销的重要组成部分，广告推广的作用不可忽视。好的广告就像宗教，是一种意识形态，它会在不知不觉中影响消费者，让消费者顶礼膜拜。因此，广告推广必须要为营销打下基础，在面对更加复杂，竞争更加激烈的市场局面的时候，广告推广不能千篇一律，只能独树一帜，沦为平庸的广告推广，不会为营销起到奇兵的作用。一则出色的广告，必须暴力与美学兼顾，应该具有极强的眼球效应，不管另类也好，反叛也好，让消费者记住，这就是最佳的方式，所谓的广告暴力，就是如此；但是，在暴力的同时，我们也要讲美学，表达出项目的内涵，拔高开发商的形象，提升项目的价值感，这就是所谓的广告暴力美学。营销要出奇不意，广告就要标新立异，打下好的基础，才能高屋建瓴，赢得市场。
2009年，房地产市场注定战战兢兢、如履薄冰，但春雷已经响起，在政府集中供暖，行业抱团取暖，各方协同一致的情况下，万物复苏，百花齐放，只是时间问题，所以， 2009年的房地产市场是乐观胜于悲观，积极压倒消极，坚定胜过彷徨 |