| 兰州房价疯狂上涨，让大家始料未及，近日，网民们对此反应剧烈，兰州房地产市场究竟是怎么了？这一发问耐人寻味。
甘房网网友haohuer的分析不无道理。
过万楼盘让人惊呼！利润就像无底洞
前段时间一直不在兰州，远离这个熟悉的地方一段时间，回来后，忽然发现，兰州的房地产市场，突然变得让人看不懂了。
有一个楼盘，我曾经作为策划顾问服务过一段时间，对于项目应该说还是了解的。当我听说一次性以近13000元/㎡的价格销售出去6套房子的时候，除了诧异以外只能说自己的思想实在跟不上时代发展的步伐了。
房地产的暴利是人所共知的，虽然开发商们一直在遮遮掩掩，虽然这些年价格的推升的确和地价同样疯狂的狂飙有非常大的关联。我曾经服务过一个项目利润率达到了150%，这在这么多年服务过的项目里算是高的了，但是仍然在大家能够接受的范畴之内，至少到最后6000+的价格还不是很过分。然而，上面所说的万元楼盘，最初的定价是我亲自操刀，那个时候的价格还只是在4000多一点，当时仍然是有可观的利润空间的。现在的水平呢？这利润率大家稍微算算就很清楚了。
当然了，房地产的定价从来都很少以成本为参考的，只要市场认可这个价格，那么就完全可以以这个价格去推。不过，以我现在的收入水平，在兰州应该算是能够拿得出手的，想要去买一套130平13000单价的房子，仍然是一种奢望。更不要说更多的靠着拿死工资生活的工薪阶层了。
这个市场太疯狂了！这是我知道上述那个楼盘消息后的第一反应。很快，又得到了一个更疯狂的消息，原来这个价格并不是仅此一家。
那么，出现现在的状况，到底是什么原因造成的呢？
从04年到09年兰州房价变更 从未离开“炒房”者
众所周知，房地产产品具备双重属性，即使用价值属性和投资价值属性。而引领一个地区房地产市场价格的，永远是那些为了投资价值而进入市场的置业者，也就是我们通常说的“炒家”。在多轮接力赛般的炒买炒卖之后，同样的产品，很快就提升到一个全新的价格水平上了。
这其中，炒家的力量构成在不同时期也是不同的，炒作的过程也有所区别。
在04年前后，兰州的房价从2000上下逐步推升，终于在金城名苑的率领下突破了3000大关，这其中，有两方面的力量起到了决定性的作用。主要的力量是以某品牌中介公司为代表的二手房炒家，他们将兰州二手房的房价在不到2年的时间里从不到1000元/㎡迅速推上了2000的关口，有一些房源甚至在不到三个月的时间里单一房源倒手次数超过5次。由二手房市场价格引起的连锁反应，迅速被开发商捕捉，这时候开发商的炒作力量发挥作用，并引导市场走高。
在07年年初，兰州的房价还处于3000~4000的位置，超过4000元/㎡的项目凤毛麟角，但是到了年底，绝大多数的项目价格都到了5000上下的位置，主流优质项目的价格基本上都到了5500以上，个别楼盘的价格已经突破6000大关，直逼7000元/㎡的水平了。在这一年中，主要是个别楼盘的炒作。在05、06两年持续平稳略显低迷的成交前提下，市场突然集中放量，形成井喷现象，在所有的项目都旺销的状况下，部分楼盘通过多层面炒作，包括营销包装，以及一些大家都心知肚明的操盘手段，突然加快提价速度。
有了07年的价格基础，在经过低迷但是被坚持过来的08年，在今年，市场终于有一次加快了价格上升的速度。
房地产的炒作，就如同接力赛
价格的上升，一般会导致两种情况，一种是价升量跌，即价格是存在的，但是市场不认可，还有一种就是量价齐升。04、07以及今年，都属于后者。这说明这样的价格上升趋势，虽然被置业者所诟病，确是被市场接受的。
然而，从今年的炒家构成来看，我认为今年的状况明显有别于之前两次的情况，而且隐隐存在危险的隐患。
为什么这么说呢？
先来说明两点。
第一，房地产的炒作，就如同接力赛，多棒的交接，是炒作延续的根本。如果在一个环节上，持棒人无法找到下一个选手，那么这个延续的链条就会断掉。但是这个过程不可能无限的持续下去，总会有最后一棒。那么这一棒交给谁对于市场而言才是安全的？是房地产使用价格属性需求者。每一种投资品都具备投资和投机的双重功能，短期可以炒高市场价格的，只有那些发挥投机功能的炒家，而回归投资品长期属性的，只有侧重投资功能的人们。这些人，与那些自住型的置业者们，共同构成了房地产使用价值属性需求者。否则，产品一直在市场中不断流通，造成了一方面价格无限止的上升，这显然是不可能的，另一方面市场流通的产品总量过大，会对新进入市场的产品价格提升带来负面影响，这明显是一个矛盾的事情。
这个市场太疯狂了，疯狂则需要付出代价
第二，如果一个地区市场中，支撑价格上升的核心力量不是来自本地区的资金，而是由所谓“热钱”的外来资金起主导作用，那么，这样的价格上升就非常危险了。热钱是什么？是游资，即投机性短期资金，它的特点是短期性和不稳定性，同时热钱投机者的敏感度非常高，一旦有风吹草动就会迅速出逃，那么只能给地区市场其他的投资者留下一个烫手的山芋，而且后续接手的接棒者将会很难有实力继续支撑整个市场继续在现有基础上保持良性的上升。因为外来的资金可以左右市场，往往是因为他们实力远远雄厚于本地力量。
09年在兰州市场上大幅吸金的项目，它们的核心炒作力量，基本上都是外来资金，尤其以浙江、江苏、福建等省为重。个别楼盘，一个客户一次性就是三四十套的购买，这种状况，就是典型的温州炒房团的再现。
当前引导兰州房地产市场价格的楼盘，基本上都是因为开发商原本就是外省籍，或者有深厚的外省籍商会人脉基础，从而成为那些被外来资金追捧的项目。这也就是为什么3A的项目价格还卖不过一些中低质楼盘的原因了。同时，外来热钱选择的项目，一方面要看产品的基本品质，更多是看重项目的短期升值空间。这些楼盘大多具备较稀缺的地段优势或者较好的商圈价值，具备短线炒高的基础，所以才会受到外来资金的追捧。然而，当这些资金离开后呢？谁能来接这后续一棒，谁又有能力把接力棒交到使用价值属性的需求者手中，真正需求房子的人谁又有能力承担成为最后一棒？
只能说，这个市场太疯狂了。但是有时候，疯狂是需要付出代价的，希望我们不要为外来资金买单。 |
