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楼市十大热点, 揭秘沪楼市吹“泡泡”大法
 
加入时间:2009-10-21 16:55:50  来源:    点击:

 

楼市十大热点,揭秘沪楼市吹“泡泡”大法

 

如果说2009年第一季度的楼市反弹纯属刚性需求驱动,那么,5月以来在楼市推波助澜的因素中,作为高档住宅的改善需求明显增加,投资需求亦疯狂至极。

但总的来看,2009年上海楼市如此疯狂“泡泡”并非空穴来风,而是有众多“热点”支撑起来的。除去“70/90政策”松绑、商品住宅项目开发资本金下调至20%等政策性热点,上海楼市还“阶段性”呈现出不同的热点,一个一个热点泡泡吹,逐步推高了上海的房价。

本人初步做了估计,按照影响楼市的程度排序如下:

 

一、南汇并入浦东,导致周康房价暴涨,也是投资需求介入的开端

 

南汇并入浦东之后,尽管到目前为止,房源地段、周边配套设施没有丝毫改变、仅仅是“南汇人”成为“浦东人”的概念转变,但这已促使买卖双方的心态产生了微妙变化。其中,南汇部分楼盘如周康板块的二手房挂牌价,在不到一周内已猛然提价10%。

南汇并入浦东之后,周康板块的追涨也吸引了投资客的目光。从今年4月起,周康板块的投资客占到了总成交量的20%-30%,比例虽然不高,却是看好这一地区的明显信号。

南汇并入浦东后,当时,楼市还处于复苏的背景下,房价当时还处于低谷,还有一定的上涨空间,当时的房价有一部分是恢复性的上涨,后期才有投资的炒作,到2009年9月为止,市场形成了一波炒作气氛,仅仅几个月有的楼盘涨价幅度在50-80%,楼盘价位虚高,一定程度上透支了未来的资产升值空间,也透支了未来的购买力。

 

二、大浦东航运、金融“两个中心”

 

2009年,国务院明确了建设国际金融中心和国际航运中心的战略定位,从抽象到具体、从概念到内涵、从原则到具体路径,上海“两个中心”建设轮廓日益清晰。

南汇并入浦东后,上海建设国际金融中心和国际航运中心二者联动,浦东乃至整个上海可以加速引进国内外资本、人才精英、先进技术,管理模式,对于浦东乃至整个上海城市配套、房地产市场新一轮发展从体制机制上打下基础。

 

三、通胀预期的炒作

 

楼市回暖“量变引来质变”,成交量连续数月增长,价格回暖,通胀预期上升,资金持有者越来越多地选择进入房地产市场,以实现资产保值。南汇并入浦东后,周康板块的楼盘多数提价20-30%,该地区投资型需求比例也大幅上升。改善型买家购买二套房也纷纷提前入市,带动了投资改善型需求成交量的上升。在通货膨胀预期下,这成为此轮楼市持续走高的重要原因。

与此同时,通胀预期下,温州炒房客之所以能够看中“炒房”机会,很重要的原因就是房价重新在上涨,但房屋租金的投资回报率却低于其市场预期。这其实说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的,而短期出租收益相比“炒房”收益,几乎可以忽略。

 

四、豪宅投资导致楼市“虚火”

 

此外,由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”,投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象,豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。豪宅的虚火甚至导致上海住宅周成交均价突破2万/平米。

长风70亿元地王出现后,上海楼市似乎继续朝着高价迈进。最新报告显示,多个豪宅项目伺机赶搭“十一假日楼市”的东风上市,上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。

 

五、“大虹桥”功能区横空出世及“第三中心”上海国际贸易中心

 

近日举行的市政府例行新闻发布会上,虹桥商务区管理委员会和长宁、闵行两区的负责人透露,将要建设的虹桥商务区面积达26.3平方公里,其中商务核心区计划明年启动、两年左右建成。未来的虹桥商务区将是一个类似陆家嘴、张江那样的功能区,而不是行政区。

虹桥商务区26.3平方公里的总体布局,可以用“一环、两轴、三核、五区”来概括,规划总建设规模约1100万平方米,其中对外交通规划设施约300万平方米,商务办公等公共设施约490万平方米。

虹桥商务区对该地区的楼市影响是长远的,而非近期的,但是,作为2009年10月后的楼市热点,众多楼盘已经开始利用“大虹桥”的概念为自己的楼盘做噱头。

另据报道,继国务院批准上海国际金融中心、航运中心建设出台之后,上海正在向国务院提交“第三中心”上海国际贸易中心建设相关文件,与此相配套的“大虹桥”商务区管委会也已经成立,现阶段将涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

 

六、“地王”频现

 

7月23日,青浦区赵巷特色居住区10号地块由金地集团以总价30.48亿元,楼板价1.45万元/平米荣获“地王”。与此同时,杭州上城区18号地块由义乌小商品城以18.9亿,20650元/平米的楼板价得手。沪杭两地同现“新地王”,引起市场高度关注。国务院相关部门也高度重视,下发文件要求实时汇报各地“地王”的最新情况。

之后,人们对于未来楼市预期开始悄悄发生变化,“地王”随后也再现各大媒体报端。9月10日,中海地产亿70.06亿夺“长风地王”,中国新地王在沪问世。此后不久,9月30日,绿地集团以72.45亿元拍下龙华地块,楼板价格27231元/平方米,溢价率111%,该价格刷新了之前由中海70.06亿元拍得长风6B7C地块时创下的记录,成为中国新地王。

 

七、真如副中心

 

真如城市副中心充分发挥了其后发优势,在分析了众多国内外先进城市案例,结合自身特点,打造出了别具特色的城市规划。为了充分利用城市土地资源,真如城市副中心引入了“垂直城市”的先进开发理念。地下,总开发面积达100-120多万平方米的三层地下空间立体环通,集商业、交通及地下停车等众多功能为一体。部分地下空间更采用敞开式设计,将自然阳光空气引入地下。

真如中心的后发优势及先进的开发理念,加上李嘉诚长江实业、中海地产等巨头开发商的介入,增加了真如副中心未来地产价值升值的空间,未来该地区看涨已经是共识。

 

八、第五个城市副中心胎动:三林规划建成世博新城——联动世博会机会炒作房价

 

“世博论坛·世博与浦东发展高层研讨会”透露出一则引人注目的消息:以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域,到2020年将逐步建成一座“世博新城”,三林地区将成为上海第五个城市副中心。

2010上海世博会后,以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇,到2020年逐步建成一座“世博新城”,成为上海城市建设的新地标,并与陆家嘴、外滩等区域一起,形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带。

三林规划建成世博新城后,也将吸引大量外资企业高管的高端住房需求,无论是租赁还是买,整个高端市场这一块会更加火热。另外,中国本地人的高端需求也不甘示弱,国内一些有实力的精英及港澳台人士也会优先选择在此投资或安家。

这些利好导致该地区房价得到机会性上涨,推高房价。

 

九、地铁

 

地铁对于沿线楼市价格产生直接影响,从纵向比较,轨道1号线周边楼市的价格增幅每年至少在10%左右,但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期。从横向来看,一般情况下,距离地铁越近,受到地铁影响程度越高,价格水平越高。

随着世博会的来临,7号线、8号线、11号线等世博线路的开通,除了世博效应外,这些轨道交通直接影响了该地区的房价,尤其拟规划中的三林世博新城地区。这样,轨道交通、第五个城市副中心三林规划建成世博新城联动世博会机会,这些利好导致该地区房价得到机会性上涨,推高房价。

 

十、欢乐谷热身,迪斯尼"作秀"

 

2009年8月8日,在上海浦东新区政府举行的记者见面会上,浦东新区副区长刘正义透露,上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致,目前仍需中央核审。几乎就在同时,在深圳与香港迪士尼打擂台的华侨城欢乐谷乐园也宣布,该主题乐园将于本月在上海开幕。两大知名乐园的到来,把上海乐园经济拉向了高速通道。

迪士尼可以直接拉动酒店、零售、地产、基建等四大行业。上海A股市场的迪士尼概念已被炒高了几波。可以预见未来这两个区域的“房价”将收到利好的影响。

另外,10月16日,上海浦东新区川沙A08-03地块正式接受竞买申请。由于该地块靠近市场预期中的迪斯尼乐园,又紧邻地铁和规划中的奥林匹克公园,因而引发多家房企追捧。目前,已有52家开发商表示了申购意愿。迪斯尼概念无疑是支撑该地位价格的重要因素。

 

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