| 昨天，看到一篇文章，认为全国住房总价值达91.48万亿元，超出我国GDP（31.4万亿元）近200%，而城市居民需要花掉近22年的工资才能买一套房。实际上，在几乎任何市场经济国家，土地和房屋都是社会和居民价值最大的财产，搬出一堆数据把我国住房价值与GDP相比，有些莫名其妙，而所谓22年工资购套房又失之笼统和道听途说。
近年来，围绕房价可谓众说纷纭。实际上，测算房价高低是件复杂而困难的事。经验表明，往往只有房价泡沫破裂后，才知房价太高。上世纪80年代后期的日本和中国台湾，1997年之前中国香港和泰国，皆如此。
然而，也并非全无方法。在房地产市场发育成熟的欧美国家，一般用房价收入比、租金回报率、空置率衡量房价高低。房价收入比，是从居民收入的角度，考量支付能力与房价的匹配度；租金回报率，是从投资收益上面，判断房价水平是否合理；空置率，则是从资源利用情况，侧面反映市场中投资投机比重的大小，借以观察市场是否过热。正好，这三个方面笔者都曾做过研究，在此把重点结论拿出来与读者分享和商榷。
首先，谈下房价收入比。以国家统计局数据为准，取值历年城镇人均住房建筑面积、人均可支配收入、商品住宅成交均价（含经济适用房），计算后得出：1996-2008年，我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动，其中最低的1996年为5.64倍，最高的2007年为7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍，但与1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位数，相当接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理。
全国来看，难以认定整体存在房价泡沫。但由于各地经济和楼市发展水平差异明显，房价收入比按东中西部、一二三线城市，呈现由高到低的梯度排列。2007-2008年，京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州，房价收入比超过10倍，甚至个别城市达到13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素，则2008年北京房价收入比为15倍，上海高达17.2倍。
另外，值得关注的是，我国的房价收入比，在不同的收入阶层之间的分布极不均衡。在全国统计的七个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64倍，而最低收入户的这一指标却达到23.68倍，相差了8倍。
其次，分析一下租金回报率。租金水平集中体现了房屋使用价值的高低。在发达国家，住房年均租金回报率为5%～10%，而在我国大城市，一般都不会超过5%，目前上海、杭州二地甚至不足3%。以此租金回报率衡量，我国部分大城市房价明显偏高。
最后，关于空置率。1994年至2008年，我国商品住宅空置率由16.9%降至6.3%，情况不断改善，今年成交非常活跃，空置率进一步降低。然而，遗憾的是，我国官方统计口径中，商品房空置仅指已竣工而未售出或租出的房屋。而按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。 |
