沉默近两个月之后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008 年10月27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

　　但这并没有引来多少惊喜的目光，因为银行虽然保持沉默，但实际上已经开始了两个月的“试用期”。

　　“搬家”总动员

　　2008年10月23日央行降息后，直到年底，正式公布房贷七折方案的银行屈指可数。不过，虽然嘴上不说，但是对市场反应积极的股份制银行则处于“先做再说”的潜行状态。

　　在去年楼价调整幅度较大的广深地区，部分银行早已在11月展开行动。而这一行动是以存量客户为主的“总动员”，动员存量客户“搬家”。

　　11月深圳部分中介就开始忙活，向自己曾经代理的购房客户打电话通知，如果将自己的按揭业务转到相关的银行，可以直接享受7折利率的优惠，鼓励客户赶快“搬家”，由于银行并没有“明文下达”，仅仅是默许，所以这一政策不知道啥时候就取消了。于是不少客户应邀纷纷“搬家”。

　　一般来说，只要提供收入证明，工资卡半年的结账清单，原贷款行的流水，以及原贷款合同等相关证件，就可以交给银行审批，银行则负责中间的担保赎楼等的所有费用支出，看上去银行还要花费一定的成本，才能将别行的业务“搬”到自己“家”里。

　　一位银行按揭贷款业务员粗略计算过，一单20万的按揭单子，赎楼费得要花上上千元，而“搬家”以后，已经有85折的客户也就每月省下100多元。

　　而对于这样的小客户，一般银行还 “不予受理”，工商银行一位信贷员解释，不受理不是银行的原因，而是赎楼一定要有担保公司的担保，单子太小，担保公司跑一趟的费用都不够，成本太高，主要是担保公司“不予受理”。

　　“额度”一天一个价

　　总动员拉开序幕，业务员忙得昏天黑地，各银行的政策制定者们也没有闲着，限制越来越宽松。

　　建行去年年底通过了一个方案，规定50万额度才能申请优惠，执行不到一个月，就取消了额度，表示只要申请就可以下调。农行也从50万的额度向下游走。

　　以对市场快速反应著称的招商银行，因为前期过于激进，被银监会点名，去年12月便取消了转按揭业务，该行业务员表示，100万以上的有望在2009年申请。

　　虽然银行各怀心思，但新年伊始，不少存量客户已经可以直接在原贷款行申请到优惠，不必忙搬家了。

　　1月初，最早宣布细则的农业银行称，只要贷款人满足贷款在30万元以上，连续90天以上没有不良还款记录等条件就可以自动享受7折的优惠利率，不足30万的客户则需申请。农行广东省分行人士表示，实际上只要申请，一般都可以获得优惠。

建设银行广东省分行表示，原则上对于2008年10月27日前发放的原住房贷款利率执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，且贷款账户在近年内没有拖欠记录的，根据借款人的申请，执行利率最低可以下调至基准利率的0.7倍。

　　中行的细则操作性更强，只须满足首套房和日常供款正常两个条件即可，带上户主身份证和借款合同即可申请。交通银行的申请条件与中行类似。

　　光大银行深圳分行相关人士称，只要客户是首次置业的存量住房，且1年内逾期还款记录不超过3期，都可申请7折房贷优惠利率。

　　招商银行根据客户的情况划分了三个档，分别按基准利率下浮20%、25%、30%；客户需要先提出申请，并不是所有的老客户都可以享受7折房贷利率。

　　也有不少银行将此作为一次增加业务的机会，要求客户增加存款或者办理信用卡等，才能够直接申请优惠利率。民生银行要求成为该行VIP客户，即存款要在10万以上。浦发银行信贷员表示，光一笔贷款将很难申请优惠，除非增加存款、银行卡、股票账户等。

　　相当于房价下降6%-11%

　　元旦大礼并没有给市场带来更多的惊喜。

　　一位元旦开盘的开发商表示，在贷款操作上，2008年底银行已经开始执行优惠了，并且对第二套房的优惠也有松动，操作层面上已经展开。

　　这项政策给了购房者实质性利好。以购买90平方米，房贷首付二 成，20年按揭的住房为例，调整前2007年末5-30年商业贷款为6.656%，现在优惠利率4.284%。根据中金公司研究员白宏伟的测算，理论上相当于房价下跌了6%-11%。

　　但是，随着大行下调利率，银行业整体的房贷收益将显著下滑，测算的下滑幅度大约10%。根据联合证券的测算，上市银行估计实际调整的房贷业务约八成左右。不考虑其他因素变动，深发展、兴业、浦发以及民生受到的影响最大，而北京和南京区域受到的影响最小。

　　优惠利率的执行，对于减轻贷款人的经济压力、拉动内需以缓和经济将有所帮助，从而从某种程度缓解经济衰退给银行造成的资产质量压力。“尽管银行收益将下降约10%，但房贷业务的优良质地，仍将是银行竞相追逐的目标。”联合证券分析员表示。