资讯中心 - 中介动态 - 八大关键词浓缩08楼市变奏曲

　　迎新送旧，回顾2008年的房地产市场一定会让我们感慨万千，这一年发生的变动既让人匪夷所思，又似乎全在情理之中，用一句话来形容，那就是“市场调整，调控转向”。接下来让我们用8个词语来概括一下去年楼市的全貌，也可以让投资者能够更好地把握市场的脉络。

　房价回归

　　2007年中国的房价曾经一度很疯狂，而其终于在2008年步入了回归，在这一年中房价整体调整的态势显露无疑，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。根据国家统计局的统计，2008年11月的全国房地产开发景气指数为98.46，比10月回落1.22点，比2007年同期回落8.13点，这也是去年该指数的第11个月下滑。与此同时，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%，这也是自去年8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势。

　　点评：过度的疯狂往往就会让市场走向反面，2007年楼市的大涨让许多市场中人“胃口大开”，那些“捂盘惜售”的始作俑者终于在去年尝到了自酿的苦酒。所以市场还是有其自身的规律，理性投资无疑在任何时候都不可忽视。

　　交易萎缩

　　成交量的下降无疑是2008年中国楼市另一个最为显著的特点。中金公司在一份研究报告中指出，2008年前三季度，全国商品房销售面积4.03亿平方米，同比下降14.9%。而根据国家统计局的统计，去年1～11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。去年年末，在一系列政策的作用下，市场成交一度出现了回暖的态势，但同比仍然呈现下降。比如去年11月上海商品住宅成交面积达到120.69万平方米，比上月提高了40.43%，但同比住宅成交量仍然下滑了41.21%。

　　点评：在去年各个投资市场都趋向“萧条”的大背景下，房地产市场自然也未能幸免，观望成了市场的主旋律，而信心的缺失无疑是其中的关键。

　　政策救市

　　在交易下滑，房价调整的大背景下，为了进一步拉动内需，去年国家也对房地产市场出台了一系列刺激政策。财政部、国家税务总局首先对个人住房交易环节的税收政策作出调整，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。与此同时央行也出台新规扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在这些政策的基础上，之后国家又继续出台了相关措施，而各地也根据自身情况出台了相应的细则。

　　点评：2008年的年末，政策救市无疑是楼市最为令人关注的一个看点。这其实也说明了这样一个道理，在经济回落需要拉动内需的时候，房地产市场总是会被赋予非常重要的责任。

　　利率剧降

　　2008年，此前一直上扬的利率终于步入了下降通道。9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，同时从9月25日起，中小金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。11月央行宣布，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点，其幅度之大创出11年最高水平。12月22日，央行再次降低利率0.27个百分点，使得5年以上的商业贷款利率降至了5.94%，如果对于首套房再打七折就仅为4.16%，无疑创出了历史新低。

　　点评：2008年，利率回调如此猛烈可能超出了许多人的想像，在这一年中，商业贷款利率出现了历史的低水平。所以在将来，我们在关注房价变动的同时，就更要关注利率的变化。

　　普通住房

　　在2008年，普通住房无疑成了大家最为关注的一个字眼。普通住房之所以受到关注，最为关键的原因还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的。比如根据目前的规定，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。所以普通房标准其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。换句话说，未来那些非普通住房，已经成了被政策所“抛弃”的对象。而从各地普通住房标准调整的情况来看，未来市场上的普通住房无疑将大大增加，普通住房将成为主流，更多的选择机会已经呈现在了购房者面前。

　　点评：在当前的政策大背景下，我们对普通住房自然是不能忽视的，目前特别要留意那些“非转普”的房源，而随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。

　　二套房贷

　　从2007年开始被限制的二套房贷终于在2008年末有了松动。去年12月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，这也是近2个月内，国务院第3次发出信号继续催热房地产市场。会议通过的决议中，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。

　　点评：2007年10年出台的二套房贷限制政策，无疑给市场带来了巨大的影响。而现在的市场环境已经发生了根本的变化，从“降温”转而成了“催热”，二套房贷的松动无疑成了大势所趋。

　　创辉事件

　　2008年年初，拥有1600多家分公司、20000多名员工，号称中国规模最大、网点最多的中介公司——“创辉”地产中介在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门，引来房产中介行业的地震。有3种人聚集到创辉在各城市的总部——楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工。客户讨要诚意金和首期款，供应商讨要文具装修材料的货款，员工讨要薪水。得不到答复的人们情急之下搬、砸创辉店中电脑、复印机等物品,部分地方的哄抢直到警方到场控制才停止。

　　点评：创辉事件可以说为2008年中介行业步入寒冬拉开了序幕，在整个行业不景气的同时，多年积累的问题也逐渐显露出来，房产中介行业的洗牌已不可避免。

　　万科退房

　　万科集团是中国地产企业的龙头老大，在2008年遭遇的退房事件无疑令其颇为尴尬，事情的缘由还是因为万科的降价促销。万科是在对上海的八个盘集中优惠促销后，于9月初加入杭州楼市“价格战”的，9月3日至14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销。虽然促销成绩良好，但也引发了前期高价购房者的不满情绪，部分购房者集聚至万科杭州办公场所和魅力之城销售现场要求退房。除了杭州，万科在上海和南京的部分楼盘也同样遭遇退房风波。对此万科公开回应称，市场进入调整期后，一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面，这一事件再次使得万科成了市场关注的焦点。

　　点评：不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。而这，似乎也印证了当前房地产市场的一个尴尬局面。