预测甚至猜测楼市的底部就如迷宫游戏神秘莫测、解法各异。乐观者预计2009年中旬见底，悲观者认为2010年都难说梦想实现。不过，理性的道路总有轨迹可循，所有的专家均认可预测的市场内部因素是基于认真评估考量成交量、政策、开发商资金状况和房价四大因素。
成交量已经见底？
成交量是房地产市场的核心数据，是测试市场繁荣程度的最可靠凭证。有时候是唯一证据，因为在中国房地产市场各种令人眼花缭乱的统计数据中，只有成交数据是实时不可欺的。连政府官员在回避房价问题的讨论时都会以此作为借口，“房价由市场决定，我们只关心成交量”。
目前的情况看来，全国各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出现回暖迹象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的历史性低谷，出现成交量逐步攀升的趋势。但是在成交量是否已经触底的问题上，各路专家的看法却相当一致，结论是“恐怕没有”。房地产企业阳光100常务副总裁范小冲称眼下出现的反弹为“简单抖动”，是过去几个月低迷期蓄积量的释放。某房地产研究机构副院长黄瑜认为，成交量在政策的刺激下出现了震荡，但并不代表信心全面恢复。她相信，除了政策刺激，只有房价下滑能够刺激成交量上升。就此问题，更多的人认为，还不敢说现在是最坏的时候。
房地产研究机构公布的每周各城市交易量数据也显示，就在最近一次房地产新政策出台之后，各城市交易量并没有一致上扬，大城市成交量上升的个数反而在减少。显然，政策并不是决定成交量的最关键因素。影响成交量的价格和存货等因素不变或者恶化的情况下，成交量仍然可能继续下探。
还有多少政策？
在3个月之内，政府连续三次出台直接针对楼市的政策，企图挽救低迷的市场。从新房交易税费减免到二手房和第二套房的政策适度调整。每一轮政策出台之后，开发商均呼效果不明显，力度不够。华远集团董事长任志强对政策抱以较高评价，“外部环境的变化是每个市场中的个体无法改变的，即使是抱团烤火也有柴火烧尽的时候。只有政府的力量可以营造一个小气候环境，只有更积极的出击才有可能打破僵局。”任志强呼吁尽快出台刺激消费的退税政策。
那么政策储备是不是能够保证在未来一年不断刺激市场交易？政府是否有足够手段来遏制下滑的势头？对此，黄瑜也属于偏乐观派。黄瑜的看法是中国政府的楼市政策偏于保守，尽管我们现在看到的政策效果不明显，似乎可出的政策不多，但保守的策略也许会调整。
在人们熟知的范围内，等待中的力度较大的政策还有彻底松绑第二套房和购房退税。这两项政策出笼也并非没有顾虑。第二套房首付和贷款彻底松绑明显遭到了来自高层的阻力。银监会对此非常谨慎。购房退税还没有得到地方政府的响应。住房与城乡建设部的一位官员则明确表示，政策空间已不大，企业要做好准备。
当然，政府各部门对于房地产政策的分歧已经显化，分歧焦点在于是主要刺激存货市场还是以新增量为主。未来政策调整取决于各部门最终达成的共识。至于更为激进的政策，可以推想同样会遭遇更为强烈的阻力。
开发商的资金能坚持多久？
需要承认，在楼市探底和买卖双方的博弈中，开发商的实力是关键因素。在有足够资金储备的情况下，降价的确是开发商的次优选择。这并不是个简单的道德问题，而是考虑诸多困难因素的市场选择。 |