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自动续期对住宅房地产估价的影响与思考
加入时间：2008-9-21 21:54:19 来源： 点击： |
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自 动 续 期
对住宅房地产估价的影响与思考
◆ 沈 博◆
摘要：《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期给房地产估价理论与方法提出了新的问题，本文就自动续期在房地产估价的成本法、收益法等几种评估方法中涉及的相关问题进行分析，旨在与同仁探讨自动续期对几种估价方法的影响，并探索这种影响在估价方法具体技术上的处理方法。
关键词：自动续期 房地产估价 成本法 收益法
2007年10月1日起实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
《物权法》的这一规定，将住宅建设用地使用权期限届满后，由原来的国家无偿收回或原用地者申请续期被批准，向国家交纳土地出让金后，重新获得一定期限的土地使用权改为届满后自动续期。这表法了立法者对百姓利益的尊重，让更多人在购房置业时少了对七十年大限到期后的忧虑，有助于增强百姓安居乐业的信心，会促使业主更关心自己房屋的状况。
由于我国土地有限期使用，在这种制度安排下发展形成的我国的房地产估价理论也在多方面设计需要进行土地使用期限的限制。《物权法》的实施，特别是对住宅建设用地期限届满自动续期的规定，使估价师在进行房地产估价时，在土地使用期限及房地产的收益期限的确定及技术处理上不得不重新思考。
一、“自动续期”相关思考
㈠ 对“自动续期”费用的思考
《物权法》对住宅建设用地使用期限届满后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了定心丸，但是法律并没有明确自动续期时是否需要缴纳有关费用。这样从理论上分析，住宅建设用地期限届满后就可能有两种情况：一是自动续期时无需缴纳有关费用；二是自动续期时需要缴纳土地出让金等相关费用，或者缴纳部分费用。虽然法律没有明确续期时时候需要缴纳土地出让金等费用，以及如果需要缴纳又该如何缴纳，以及按照什么样的标准和办法缴纳等问题，但对于续期费用问题的思考，是否可以与现在呼声较高的物业税联系起来，将建设用地使用权续期应缴的土地出让金或使用费等同意纳入物业税的范畴？按照目前的做法，业主获得若干年的土地使用权类似于业主租赁国家的土地，不同的只是在租赁之时，一次性支付整个租赁期间的租金。所以，在理论上，土地出让金也可折成年租金并分期缴纳，这在住宅建设用地使用权期限届满时作为缴纳续期费用的一种方法是值得探索的。
㈡ “自动续期”对土地使用权性质的思考
我国实行有偿有限期的土地出让制度，尽管《物权法》规定住宅建设用地使用期限届满自动续期，但并未对续期费用作出相应的安排，如果续期时不再缴纳有关费用，那么续期后土地使用权性质如何界定？是自动续期为出让地呢，还是转变为划拨地？如果全部缴纳土地使用费用，自然是以出让管理，但如果是部分缴纳呢，是不是有权利限制的出让性质呢？这些问题都值得思考。
㈢ “自动续期”对建筑物使用的思考
住宅建设用地使用期限届满自动续期，续期的期限如何设定，一旦建筑物寿命终止，国家是否允许重新建造，或者国家收回土地使用权。笔者根据《物权法》的立法宗旨，认为住宅建设用地使用期限届满自动续期应理解为主要是为了延续建筑物事业能够至寿命终止，因此在建筑使用寿命终止被拆除后，国家将无偿收回土地使用权。明确这一点，对于收益法中确定净收益的内涵至关重要。
二、“自动续期”对住宅房产估价的影响与思考
我们目前房地产估价所遵循《房地产估价规范》中，成本法、收益法以及基准地价系数修正法等方法都设计到土地使用期限。因为土地使用期限的长短关系到建筑物的折旧、房地产的收益期限和基准地价修正法、市场比较法中土地只用年期修正。“物权法”住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规定将影响这几种估价方法运用中的具体技术处理。下面笔者就自己的理解谈一下自动续期对以上几种估价方法的影响和具体的技术处理，抛砖引玉，以引起同仁对此问题进行深入的研究。
㈠ “自动续期”对成本法评估住宅房地产价值的影响与思考
自动续期对成本法评估住宅房产价值的影响之一是对建筑物折旧年限确定的影响。由于我国土地使用权有限期使用，《物权法》出台前，成本法中求取建筑物折旧时，折旧年限的确定因建筑物与土地使用年限不一致而存在多种情况。一是当建筑物的经济寿命早于土地剩余使用期限结束的，按照建筑物的经济寿命确定建筑物的折旧年限；二是当建筑物经济寿命晚于土地剩余使用期限结束的，按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权剩余使用期限确定建筑物的折旧年限。
根据《物权法》第149条以及相关法律法规，2007年全国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对建筑物的折旧年限的确定进行了相应的修改：“建筑物经济寿命短于土地使用期限结束，应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧；建筑物的经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命计算建筑物折旧。
根据《物权法》对住宅建设用地使用权届满自动续期的规定，估价师运用成本法估价，在确定住宅建筑物折旧年限时，应按照未约定不可续期处理。所以无论是建筑物经济寿命短于土地使用期限结束，还是建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，均应按照建筑物经济寿命确定建筑物折旧年限。
自动续期对成本法评估住宅房地产价值的影响之二是对运用成本法测算出让国有土地使用权价值时，土地使用期限对价值的影响。
根据现行的成本法测算地价的模型，土地价格=土地取得费+土地取得相关税费+土地开发费（包括城市建设配套费）+利息+利润+土地增值收益。在土地评估中计算土地成本时，城市基础设施配套费、土地开发费等几项费用，通常不考虑城市改造的重新投入，都作为无限年期的投入费用，如果要测算出让情况下的价格，则要根据土地剩余使用期限进行年期修正。修正系数为K=1-1/(1+r)n,这里的K为年期修正系数，r为土地还原率，n为土地剩余使用期限。
住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期时是否缴纳费用在没有明确前，利用成本法测算住宅建设用地价值时，笔者认为应按照规划建筑物的建筑结构估算建筑物的经纪寿命，按照建筑物经纪寿命与土地剩余使用期限孰长进年期修正。对于自动续期以后有偿使用土地，其费用支付项目和标准，或者到期以后物业税的形式有偿使用土地，带相关法律进一步明确之后，在重新确定估价模式。
㈡ “自动续期”对收益法的影响和思考
“自动续期”对收益法的影响主要是对收益性房地产的收益期限、报酬率的影响。《房地产估价规范》5.3.8：（1）对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用年限时。应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限；（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可再用下列方式之一处理：①先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有年限的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折扣和土地取得费用的摊销；然后在加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。②将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
2007年版全国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对于收益期限的确定进行了相应的修改：对于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限；对于建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值；对于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为在土地使用权出让合同中为约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权合同中未约定不可续期的，房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值；对于在土地使用权合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限。
上述修改同样是是基于《物权法》第149条和《国有土地使用权出让合同》师范文件（GF—2000—2601）第27条，土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回。第28条，土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的产于价值给予受让人相应补偿之规定进行的。根据《物权法》对住宅建设用地自动续期的规定，估价师运用收益法进行估价师，住宅房地产的收益期限应按照建筑物的剩余经济寿命确定，而无需考虑建筑物经济寿命终止前土地使用期限到期的问题。
根据前面的结论，如果建筑物经济寿命结束后，国家将无偿收回土地使用权，则《房地产估价规范》第5.3.8条第（2）②款规定的处理方法将不会出现。但原土地使用者为了获得较长的收益期限，必将加大对建筑物的维护和保养，从而加大了建筑物维护保养费的支出，甚至在建筑物经济寿命将要终止时，如果法律允许则必将通过大修，翻建等方法维持建筑物的长期使用，因此在运用收益法进行评估时，这种增加的支出是必须考虑的。
报酬率方面，因为住宅房地产土地使用权可以自动续期，那么其风险相对较小，报酬率也应相对较低。
（三）“自动续期”对市场法、基准地价系数修正法的影响与思考
自续期对市场法、基准地价系数修正法的影响主要是年期修正。现行的市场法评估住宅房地产价值时，对可比实例的教育价格要尽心土地使用权限的修正。《物权法》实施后，可比实例的交易价格不需要在进行土地使用期限的修正，但对建筑物的折扣应充分地考虑。
基准地价是指在城镇一定区域范围内，对一定的土地利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让期限国有土地使用权的平均价格。在利用基准地价系数修正法评估宗地地价时，根据《城镇土地估价规程》要进行年期修正，年期修正系数确定公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]，这里的m为土地剩余使用期限，n为法定最高使用期限。住宅建设用地使用权期满自动续期，《城镇土地估价规程》应相应地进行修改，对住宅建设用地无需在进行年期修正。
三、结束语
自动续期的相关问题没有明确，给了房地产估价无限的遐想，我们期待着对《物权法》第149条作出相关揭示和进一步的规定，并配套出台一些细则，能明确一些具体的条款，从而使房地产估价中的一些技术处理有法可依。
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