学习2007年版《中国房地产估价师执业资格考试辅导教材》
对估价实务的几点启示
福建华茂资产评估有限责任公司 柯 复
柴强博导在2007年版中国房地产估价师执业资格考试辅导教材（以下简称07年版考试教材）《房地产估价理论与方法》一书的“后记”中谈到为什么要修改考试教材时指出：“每次修改可以说是不得已的，因为房地产估价涉及的政策法规不断有新的变化，估价实践中也不断有新的问题需要解答。执业资格考试不同于一般的考试，考试合格者是要实际执业的，因此，执业资格考试辅导教材不同于一般的教科书，某种意义上是一种执业指南，应尽量及时反映政策法规的新变化，适应执业实践的新要求。”柴强博导最后还指出：“本书（指07年版考试教材《房地产估价理论与方法》）中的某些表述与国家标准《房地产估价规范》不完全一致，但内涵是基本相同的，并且要严于国家标准。国家标准可以说是一种最低要求。”作为估价人员要与时俱进地学习新的法规，学习新的考试教材，才能撰写出与时俱进的估价报告。笔者学习了07年版考试教材后感到对估价实务有些启示，现将07年版考试教材与《房地产估价规范》或往年的考试教材相比有较大修改的内容介绍给业内人士，供大家参考。
一、报告格式方面
《房地产估价规范》规定的房地产估价报告应包括的八个部分没有改变，但有些构成的名称和内涵有所变化。例如：
1、封面
（1）估价项目名称
《房地产估价规范》只要求“说明本估价项目的全称”，05年版考试教材《房地产估价案例与分析》要求“写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。”
07年版考试教材《房地产估价案例与分析》要求“写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。”估价项目名称中要求增加写出估价对象的“用途”。
（2）委托人
经查从2004年版的考试教材起，就将《房地产估价规范》中的“委托方”全部改称“委托人”。不论是单位或个人均称“委托人”
（3）注册房地产估价师
《房地产估价规范》要求封面上写的是“估价人员”，即参加本次估价项目的估价人员的姓名，这里所称“估价人员”包括参加本次估价项目的注册房地产估价师，也包括参加本次估价项目的非注册房地产估价师的其他估价人员。
07年版考试教材《房地产估价案例与分析》将这一条修改为“注册房地产估价师”，就意味着非注册房地产估价师的其他估价人员就没有必要写到封面上了。
2、致委托人函
《房地产估价规范》要求“致委托方函”致函正文要说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果。07年版考试教材《房地产估价案例与分析》要求“致委托人函”致函正文要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。增加了一条要求说明“价值类型” 的内容。估价理论发展到现在，笔者认为增加“价值类型”这一条很有必要，不同的“价值类型”得出的评估价格可能会不同。“价值类型”不明确就是估价的前提不明确，就难以进行评定估算，因此估价报告必须明确“价值类型”。
3、注册房地产估价师声明
《房地产估价规范》称“估价师声明”，07年版考试教材《房地产估价案例与分析》改称“注册房地产估价师声明”。笔者认为这一改称，体现参加估价的估价师需注册才能执业。
4、估价结果报告
（1）委托人
除将“委托方”改称“委托人”外，个人委托的《房地产估价规范》中只要求说明委托人的姓名和住所，07年版考试教材《房地产估价案例与分析》中不仅要写明委托人的姓名和住所，还要写明其身份证号码。身份证是一个人在社会里合法的证明文件，笔者认为增加写明个人的身份证号码是有必要的。
（2）价值定义
《房地产估价规范》对价值定义的要求是，说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。07年版考试教材《房地产估价案例与分析》要求价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。将“价值标准”改称“价值类型”，使房地产估价行业与资产评估行业对这一称呼得到统一。
（3）估价报告使用期限
《房地产估价规范》中称“估价报告应用的有效期”，07年版考试教材《房地产估价案例与分析》将其改称为“估价报告使用期限”，意思一样，没有实质区别，改称“估价报告使用期限”可能是为了更能使估价报告的使用者正确理解。
5、估价技术报告
《房地产估价规范》中原要求进行“个别因素分析”、“区域因素分析”，近几年考试教材《房地产估价理论与方法》与《房地产估价案例与分析》中已将其改为“实物状况分析”、“区位状况分析”。
二、市场法估价时，建立比较基准中增加“统一房地产范围”
我们大家知道，市场法估价中在选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础，这个过程称为“建立比较基准”。《房地产估价规范》和往年的考试教材将“建立比较基准”这一步骤细分为：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位等环节。07年版考试教材《房地产估价理论与方法》在上述这些环节之前增加了“统一房地产范围”这一个环节。所谓“统一房地产范围”是针对某些估价对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。这种情况在实际估价中主要有以下三类：
第一类情况房地产实物范围不同。例如估价对象为土地，选取的是含有类似土地的房地产交易实例。又如估价对象为不含二次装修，选取的是含有二次装修的房地产交易实例；或者相反。这类情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。
第二类情况是含有非房地产成份。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的是含有非房地产成份（如附带家具、家电等）的类似房地产的交易实例；或者相反。这类情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，将含非房地产成份的房地产价格减去非房地产成份的价格。
第三类情况是带有债权债务的房地产。例如，估价对象是不带债权债务的房地产，选取的是带有债权债务的类似房地产的交易实例，如设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用、房产税等费、税的房地产交易实例；或者相反。这类情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，将带债权债务的房地产价格减去债权加上债务。
笔者认为，07年版考试教材《房地产估价理论与方法》在市场法估价的“建立比较基准”步骤中，增加“统一房地产范围”这一个环节很有必要。我们在进行拆迁估价时，估价对象一般是不含二次装修的（若需评估二次装修，应另外单独出报告），土地使用权往往是划拨方式取得的。可比实例一般是含有二次装修的，房地产价格中有些已包含土地使用权出让金的价款，有些不包含土地使用权出让金的价款。我们就可以通过“统一房地产范围”这个环节在可比实例总价中进行加减，在接下来“统一采用单价”这一个环节将其换算成单价，作为后续各种修正的基准单价。
三、在土地使用权出让合同中是否约定不可续期对建筑物折旧及收益期限的影响
07年版考试教材《房地产估价理论与方法》中将土地使用权出让合同中是否约定不可续期作为成本法中按建筑物经济寿命计算建筑物折旧及收益法中收益期限确定的前提，具体修改情况如下。
1、成本法评估房地产价值中求取建筑物折旧方法的修改
《房地产估价规范》和往年考试教材，在成本法中求取建筑物折旧时，由于建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命按下列情况处理：（1）建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。换句话说，就是晚于土地使用期限的建筑物的那部分寿命不能作为计算建筑物折旧的经济寿命。
07年版考试教材《房地产估价理论与方法》，对以上第（2）做了修改，修改为：（2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
上述修改的理由是1994年公布的《中华人民共和国城市房地产房地产管理法》以及2000年国土资源部、国家工商行政管理局印发的《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF－2000－2601）第二十八条的规定：“土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。”
如果土地使用权期限届满，建筑物的剩余价值能得到补偿，当然建筑物可以按其经济寿命计算折旧，而不必考虑土地使用年限的长短。
笔者认为，由于大部分土地使用权出让合同中都没有约定不可续期（估价时还要注意了解估价对象土地使用权出让合同中的具体规定），因此今后房地产估价师采用成本法求取建筑物折旧时，大多数情况下（指未约定不可续期情况）都可以按建筑物的经济寿命来计算建筑物的折旧，而不论该房地产的土地使用期限是否晚于建筑物的经济寿命。
以上未约定不可续期情况下按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧的处理方法，适合于商业、住宅及工业等各种用途的出让用地上建造的建筑物，并不是只限于住宅用地上建造的建筑物。
2007年10月1日起实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由于《物权法》已经规定了住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此对于住宅用途建筑物，不需要再考虑是否约定不可续期的问题。
中国资产评估协会2007年11月28日颁布、2008年7月1日起施行的《资产评估准则——不动产》第三十一条规定：“确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。”资产评估准则的这一条规定，就是根据《物权法》实施后的背景制定的。
2、收益法评估中收益期限确定的修改
《房地产估价规范》和往年考试教材在收益法确定收益期限时作如下规定：对于土地和建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算。建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。
07年版考试教材《房地产估价理论与方法》在收益法确定收益期限时，对建筑物剩余经济寿命早于或等于土地使用权剩余期限结束的情况，与《房地产估价规范》和往年考试教材没有太大差别。但对于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况做了修改，分为在土地使用权合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于在土地使用权出让合同已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
笔者认为，虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但未对自动续期是否需要缴费、缴多少费以及自动续期的年限等做出明确规定，使自动续期期间的费用无法确定，净收益及收益年限也无法确定，因此自动续期期间的房地产收益价值，在目前具体法规未出台前还无法计算。
07年版考试教材还有许多地方也做了修改，本文不再一一介绍。以上是笔者对07年版考试教材学习的一些初浅体会，不妥之处，欢迎批评指正。
来源：福州市房地产估价协会
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