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年内一线城市房价还将跌10％—15％
加入时间：2008-9-16 16:40:17 来源： 点击： |
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近期来自媒体的约稿很多，大部分都是要求笔者判断下半年房地产的走势。作为一名“草根”专家，笔者从07年8月断言美国次贷危机将迫使央行在国庆前后提高首付、9月警告股民靠屯地概念推高的地产股08年可能腰斩、10月判断全国性房价拐点将在08年3月左右到来，笔者成为了房地产界著名的“空军”。作为行业的一份子，行业的不景气同样对笔者公司造成一定的困难，而笔者身边众多的同行好友一再建议笔者改口，但是笔者还是不得不说，房地产整体形势还将恶化，08年下半年一线城市房价还将下跌10％－15%.
房价的拐点，实际上在08年4－9月国内绝大部分一线城市由几大上市房地产公司屯房屯地带动的一轮房价暴涨周期中已经埋下祸根。从07年5月开始，随着万科、保利、合生等上市公司在全国疯狂的屯房屯地，北京、深圳、广州、武汉等多个中心城市房价在短短几个月内迅速飙升，这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”，以泛海建设在北京朝阳公园边开发的泛海国际为例，在两个月时间内每平方米从18000元涨到26000元，一平方米涨幅高达8000元，相比开盘时每平方米15000元的价格，上涨11000元/平方米。这个项目总体量多达270万平方米，也就是在一年多的时间中，该项目的实际资产价值翻了一倍不止。曾经信誓旦旦的说“超过25％利润的项目不做”的万科，在国内多个新开盘项目涨幅都位居同区域前列。以北京为例，2007年4月,万科东第销售均价为16500元/平方米,7月底,万科东第销售价格上涨至23000—24000元/平方米,高层部分户型售价达25000元/平方米,短短几个月就位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。
楼市的定价权在于开发商，所以房价这一不动产特殊商品的价格，并不能反映这种商品当时真正的市场价值。说白了，所谓的房价，反映的，只是某一特定历史时期卖方双方的预期，也就是说，不是房子真的值这么多钱，而是在这个时候开发商认为它可以实现这么多的利润预期。
然而，真实的市场，商品的价格是不能长期脱离它的实际价值的，短期脱离之后必定合理回归，房价翻番了，老百姓的购买力并没有增加，价格不合理的上涨，其代价一定的需求的萎缩。以北京为例，07年是房地产行业最火爆的时候，许多楼盘一度都出现抢购热潮，然而从全年数据看，07年北京楼市成交量在12万套左右，相比06年同期的16万套少了四分之一，大量真实的刚性需求在被畸形的房价拒之门外的同时，暴涨之后的暴跌祸根也就种下。
实际上，房价的暴涨根源并非我们通常所认识的供求矛盾，中国这一轮房价上涨的核心问题，是流动性过剩之后资金必须得寻找一种出路，而股市楼市成为剩余资金的最佳出口，所以，推动房价的，不是需求，而是资金的过剩。所以，打击投资投机的第二套房贷和银根紧缩政策成为打击房价的杀手锏（关于房价和流动性过剩的复杂关系，笔者将另行专门缀文分析）。
笔者认为，如果没有因为07年房企大势扩张导致的资金压力，即便楼市需求下跌，房地产企业也可以选择坚持等待楼市复苏；然而，资金链断裂的危险迫使开发商在死亡和降价之中作出一个最简单的选择。
从宏观经济形势看，在通货膨胀压力依然巨大的背景下，银根紧缩政策不可能会根本性改变，即便银根略微放松，必然也是针对中小民营企业的政策性调整。由此，笔者判断，房价会在今年年底到底。由于传统的销售旺季“金九银十”即将到来，很多开发商在这个周期的一些回款使他们熬过这段时间，房价大幅下降难度较大。但是到年底，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于08年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金，年底到09年3月，会是中国房价的最低谷。
中小型开发商由于融资渠道有限、资本积累较少，应对资金压力较大，年底降价将是不得已的选择。而上市房地产企业，除了正常的资金压力之外，还将面临另外一个巨大的问题，那就是如何向广大的股东股民交代。如果年内业绩大幅下滑，必将导致年度财务报表极度难看，不但股价将继续下跌，同时还将严重影响投资者的信心，第二年的融资计划将面临巨大的市场压力。从这个层面，上市房地产公司降价销售的压力或许比普通房企还大。
笔者认为，在当前市场形势下，几个点的折扣对消费者已经毫无吸引力，要实现销售业绩的大幅提升，绝大部分一线城市降价或者打折幅度至少要达到10％，所以，在需求短期不可能回暖的情况下，为了实现销售回款，一线城市大部分房企降价幅度年内必将达到10％－15％，部分城市可能出现更大幅度的降价。
从07年底的这一波降价潮将持续到09年一季度，楼市回暖只能等到09年2季度。
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