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资讯中心 - 人物访谈 - “忽悠”数据误导公众其实质是扰乱市场 |
“忽悠”数据误导公众其实质是扰乱市场
加入时间：2008-9-8 18:07:33 来源： 点击： |
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房价一个月之内下跌24%！这是个什么概念？意味着上个月值10000元／平方米的房子，这个月只能卖7600元／平方米；上个月卖20000元／平方米的房子，现在只值15200元／平方米。相信如果发生这样的事情，且在短短一个月内发生，上海的房价早已经崩盘。然而，据有家媒体报道这样的事情真的在上海已经发生。
且看该媒体的报道：“一家权威市场研究机构通过对上海官方的网上房地产楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24%的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。”
看来，上海住宅房价环比下跌24%是真的，但我们确实还没有明显地感觉到上海房价如此崩盘式的降幅。上海房价真的崩盘了吗？如此数据到底是哗众取宠还是误导市场？
房子不同股票，房价也不同股价。房子具有不可复制的唯一性，从严格意义上来说，两套不同的房子是不具有可比性的。因此，比较一个区域房地产市场的上涨还是下跌，难有十分严格的统计数字，只能是一个相对较长时期的趋势判断。我们一直说关于房地产市场的官方统计数据不准确，不同口径、不同部门得出的数据有的甚至相互矛盾，这是因为至今没有一套类似股市那样严格与准确的统计方法，再加上什么预售数据、销售数据、新房、二手房等统计口径的不同，造成房价数据“忽悠”人的情况确实时有发生。
房价对比确实难，难在缺少可比性。5月份，某楼盘以15000元／平方米的价格推出一批房源，6月份该楼盘推的是正对中央绿地、中心湖泊的景观房，价格是18000元／平方米，你能说该楼盘的价格一个月涨了20%吗？房源位置不同，价格自然有差异，涨价之说不准确。同样，某个区域，这个月有数个高档楼盘集中上市，房价冲高，下个月有数个配套商品房供应，房价一下子跌了好几千，由此判断这个地区的房价大跌也是相当不准确的。
房价统计确实不够科学，那么数据统计者和媒体发布者应该怎么做呢？笔者并不是说不需要这样的数据，毕竟可以起到参考作用，但研究者和发布者在向公众发布的同时，对数据应进行必要的解读，解疑释惑，让公众明白数据背后的真实含义。就如同这个“上海7月房价环比下降24%”的统计，发布者在公布数据的同时，应当解释为什么环比会降得这么多，应当指出7月的房价成交数据是在成交量极其稀少的基础上形成的，7月集中成交的到底是哪些房源，而6月有哪些集中成交，背后解释工作做到位了，公众对“下跌24%”也就不难理解了。其实，这是由于7月热销房源对比于6月，较多的是低价房所致，把一个月的环比数据与宏观调控的丰碑成果相提并论，只能显示发布者自己的无知。
用环比数据显示房价涨跌，真的是“忽悠”人。曾记得，今年上半年，上海豪宅市场成交经历了一波短期的“逆势放量”，使得上半年上海商品住宅的一周均价不停地大幅波动。于是，先有一些媒体刊出大标题称上海房价“一周均价首次跌破万元”，此后又有媒体刊文称上海房价创历史新高，因为“一周均价高达万七”。主要受供应和成交结构影响的“房屋销售均价”，在新房供应不足，成交极度萎缩的市场情况下，上蹿下跳本是常态，不值得大惊小怪，但总有一些媒体不懂装懂，甚至故意为博得眼球，把这些数据“忽悠”和误导公众，起到了非常恶劣的效果。说得轻些是故弄玄虚，说得重些实在有扰乱市场的居心。
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