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拯救楼市 要扳倒三座大山
加入时间：2008-9-5 9:53:52 来源：房地产救市 点击： |
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房地产该不该救市，本身是个伪命题。在市场经济环境下，一个行业出现问题，行业中的利益各方只要有能力有办法，出手救市是很正常的事，无论那个行业利益方救市，说到底都是为了保存自己在这个行业已经获得的利益和未来还要继续获得利益为出发点考虑的，中央如此、地方政府如此、银行和开发商亦如此。
在中国房地产市场普跌形势日趋明显，我们该将目光转移到房地产利益各方能否救市，探讨他们出手救市方法和将面临的困难，这总比在是否救市问题上纠缠和辩论更具现实意义吧？
地方政府要迈过自己设的利益关
我始终认为，房地产行业火爆的近4、5年，最大是受益者是地方政府。他们拿着属于人民的土地进行买卖，做的是市场经济中最少见的“无本万利”的生意，土地收益基本全部都地方政府支配。因此，推动当地房地产市场发展、提高房地产在当地GDP中的比例，他们乐此不疲。地方政府就是土地价格飞涨和房地产成本飞涨的重要推手。
土地价格占房地产项目40%-50%的状况已经有3、4年时间了，而很多地方政府的说辞至今还是土地占房地产成本不到30%，目的就是弱化土地在房价构成中的比重，弱化地方政府在房价飞涨中的责任。当然，土地价格飞涨也成为部分开发商涨价的理由，尤其在去年房价涨幅惊人的下半年。
所以，要拯救地方房地产市场的疲态，结束市场观望，政府出手救市就要从调整土地价格的根本来入手。一些去年赶上制造“地王”的地方政府，首先要妥善处理好“退地”的问题。不妨可以尝试政府退钱去主动降低地价，地产商不退地，或许这是地产商、政府和市场三赢的结果。如果地方政府从现在就开始做好土地降价的工作，将为以后市场修复和不可避免出现的整体降价做好铺垫。
当然，要政府降低土地价格，无异于让政府割自己的肉、放弃部分在房地产行业和土地交易的既得利益。如果市场持续疲软，地方的土地无法出手变现，如果房地产崩盘，地方可以销售的土地也将成为几年之内无法销售变现的无用资源，地方政府将损失更大，对地方经济的影响更大。所以降价总比土地资源被闲置来得更好。
地方政府能否出手救市，就要先迈过自己设定的土地价格门槛和利益关，做好先打自己耳光，再处理好善后的准备，让土地价格实现软着陆。
开发商要迈过生存和死亡的槛
生存还是死亡？在全国人民观望，在深圳、北京和上海领跌，降价风潮向2、3线城市蔓延今天，大多数都将面临“生存还是死亡”的考验，毕竟靠自有资金实力能够挺过这个“冬天”的企业是极少数的。
王健林先生日前表态，反对救市，行业需要调整来淘汰掉一部分企业。当然，王健林所说的被淘汰掉的企业是3万家房企中的1万家。按照我的预计，如果市场利益方都不出手救市，死掉的房企绝不只1万，活下来的能有1万就已经是幸事了。但是，作为市场的一线经营者，对风险的预判往往都要做好最坏的打算：如果没人出手救市，怎么办？
不管能否有其他方出手救市，开发商是该做好的自救准备的时候了。对已经上市的楼盘而言，现在修改产品设计、提升产品品质的空间已经越来越小了，搞不好还会搞出“设计变更”和“规划变更”的合同纠纷出来。这些楼盘自救的唯一出路就是降价。
降价并不简单，需要处理好已经签约客户的问题。在现行法律下，开发商有权涨价，涨价之后也有权降价。但是，买了高价的和买了低价的都是开发商的客户，客户在一个项目中享有平等的权利也在情理之中。所以，开发商降价首先要考虑高价买房业主的感受，做好这些业主的安抚工作，平衡他们的心理。
给高价购房一个安慰和赔偿，对开发商来说并非丢人的事，本来就没有只涨不跌的市场，也没有只涨不跌的楼盘，当巨幅涨跌销售周期内发生在一个楼盘上，开发商出于回收资金，规避风险、保存实力等方面，对高价买房的业主作出价格修复是理所应当和十分必要的。而时下，很多开发商不愿降价、不敢降价，主要就是受制于对高价买楼者如何交代的问题。
影响开发商降价或下定降价决心的重要因素还有利润问题。高价格是开发商在房价飞涨时期制定，并按照这个价格体系去计算预期利润的，如果让开发商将原来40%-50%的率润率下调到10%甚至更低，的确是很难被开发商接受的事实。但现实的情况似乎正在逼迫开发商作出这样的决定。原因很简单，降价10%-20%，是无法让观望的购房者相信，房价的底部已经到来，不降价40%甚至更高都不足以激起购房者的进场欲望。所以降价的幅度是开发商自救的关键，如果不能一步到位的降价，只能给自己带来更多麻烦，甚至形象信誉扫地而直接死盘。“割肉阵痛”也比“直接猝死“结果更好，这个道理相信每个开发商都明白。
宏观调控重点在恢复市场信心
作为宏观经济调控部门，国家高层是不会对房地产行业今天的局面坐视不理的。但是，我并不认为，房地产救市就是要松解已经出台的各项房地产调控政策。对中国经济现状看，调整产业结构、缩小贫富差距、提高国民购买力等问题远比直接放宽房地产调控政策来得有效。
目前出现的房地产观望，一方面因为房价出现泡沫，另一方面来自通货膨胀、美元贬值、收入不增所导致的实际购买力的下降。除掉房价泡沫可以靠地方政府、开发商和市场机制调节，而提高购买力择应从产业结构调整、提高中小企业生存发展空间和社会保障等方面着手解决。调控的重点是扶持，扶持重点应放在对产业发展遭遇更大困难的制造业、信息产业和社会服务业发展之上。只有普通百姓的社会购买力得到实际增强，才能真正恢复他们的消费信心，房地产市场所谓的“刚性需求”才能逐步得到提升，才能从根本上结束楼市观望。
当然，调整好产业结构，还将影响到地方经济发展。地方政府将注意力和工作重点，从来钱最快的房地产业转向其他真正能提高地方经济可持续发展能力的产业上，不仅能使房地产行业得到适度和健康发展轨道上来，还会从房地产业的掠夺社会财富回到其他产业经济的创造社会财富的正途。
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