调查背景
来自法院的数字显示，近年来物业管理纠纷案件激增。自2002年至2004年3年间，仅朝阳法院受理的物业管理纠纷案件就从194件上升至1898件，增长了近10倍，而其中90%以上的案件都是物业公司起诉业主索要物业费的。日前，朝阳法院举行了一场物业收费问题研讨会，专家就如何减少欠费官司开出了良方。
现状·1年两千业主被告 一起官司打两年
代表：金罗马物业公司
金罗马物业公司的负责人告诉记者，自2003年起，为收物业费对业主的起诉就一直未停止过，夸张地说几乎每天都在打官司。
这位负责人向记者讲述了他们追缴欠费的艰辛。首先是房屋管理员通过电话和文字催缴，然后是公司发函。仍然没有回应的话，再发律师函。这招再不奏效，第五步才是起诉。这时一般已经过了半年。随后的官司也不容易，从一审开庭、宣判到二审……业主拿到判决书还是不缴，物业还得申请强制执行……从开始催款至拿到钱，整个过程将近持续两年的时间。一起官司要花这么长时间，再多摊上数起，每天就疲于应对处理解决这些纠纷了，影响了整个物业公司的运作。
数字：
来自朝阳法院的统计数据显示，从2002年至2004年3年间，该院受理的此类案件增长了近10倍。2002年受理194件，2004年为1898件。从去年8月至今年8月，朝阳区共有2000余名业主被物业公司告上法庭。而其中，90%以上案件的起因是业主不缴物业费。
据了解，目前北京市总共有2500余家物业公司，90%以上的公司都因收费难起诉过业主。北京市居住小区管理办公室曾进行抽样调查，结果显示：本市商品房小区目前的平均物业收费率仅为65%左右。
目击·欠费导致“脏乱差” 业主纷纷倒苦水
代表：美然动力街区
位于朝阳区朝阳北路边上的美然动力街区有70%以上的业主近两年来没有交物业管理费，昨天下午，记者来到该小区。在最后入住的第一小区门口，记者看到一人多高的杂草几乎遮住了一楼的视线。一区的公告栏上贴着的业主胜诉判决书。记者转了一圈，发现小区内种植的树木几乎都已经枯死，光秃秃的树干上没有一片叶子。一栋楼的一角堆放着很多建筑垃圾。
听说记者的来意后，小区几位居民争先恐后地向记者“控诉”物业。一位大妈告诉记者，这个小区是最后入住的，条件是最差的。房产证至今没有办好，小区内使用的还是临时用电，不仅不安全，而且电压不稳。另外，位于三区的锅炉房烧的水温度不够，流到这边都不热了。更让大伙气愤的是，小区的配套设施根本没有实现，会所成了饭馆，地下室都出租商用变成足疗的地方。“我们被20多个空调机包围了，安全也成了问题，什么人都可以进，小区里频繁丢车。”
在三区，一位没缴费的赵女士称，小区里没有幼儿园、供应的热水太烫没法洗澡、人防通道变成了车库出租……接受采访的业主也承认，拒绝交费只能导致恶性循环，但又没有其他办法。
去年年初，因对旧物业的不满，业主委员会已经选聘了新的物业公司，而原来的那家就是不走。为此，业主委员会还起诉到了法院。虽然业主们已经赢得了一审胜利，但是又反
过来被旧的物业公司推上法庭，被索拖欠的物业管理费。
说法：
业主委员会的余先生说，最初只是个别业主因为房屋质量问题没有缴费，后来旧物业被炒后“赖”着不走，业主们没有跟他们签订管理合同，所以有理由不缴费。
记者随后来到仍然驻扎在小区的北京美晟物业管理有限公司，一位工作人员称他们不知道有新的物业要进来，拒绝回答问题。对于不搬出小区的理由，美晟物业曾在法庭上表示，尚未收齐部分业主的管理费、水电费和供暖费。
分析·开发商遗患是主因
四成纠纷由此起
●业主和物业最根本的矛盾来自对开发商的不满
记者在采访中了解到，其实业主们和物业最根本的矛盾来自对开发商的不满，比如先期承诺的很多配套设施没有兑现或房屋质量、拆迁遗留问题等。北京市建委曾对2003年底至2004年物业纠纷进行过调查，发现由开发商遗留的问题导致的纠纷占40%以上，因物业管理问题的占10.4%左右。望京小区物业管理公司有关负责人无奈地表示，诉讼不是解决欠费的唯一渠道，大多数问题是由开发商遗留下来的，他们也无能为力。
一位物业管理人员告诉记者，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，因此，当业主与开发商沟通受阻时，自然会将矛头转移到物业公司身上。物业解决不了，业主们只好拿出拒缴物业费的杀手锏。而不缴物业费，物业公司缺乏经营成本，自然消极怠工。缴费的业主自然也受牵连，最终结果是互相影响，物业管理费收缴率更低。如此就陷入了恶性循环中，最终利益受到损害的还是业主。
北京某物业管理公司的董事长刘刚认为，对于业主们找物业“算账”的行为应该理解，业主跟开发商无法见面，只好借与物业交涉来解决问题。遇到这种状况，物业公司一方面积极与开发商协调，同时也与业主们多沟通，做些解释工作。在小区遇到停水停电等问题时，快速提供应急措施，比如在楼道点上蜡烛，上门给居民送水或者电梯坏了帮忙抬东西等等。这正是展示物业公司好服务的机会，表明自己也在容忍开发商的问题，等待他们解决。
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