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2008年中国楼市悄然巨变
加入时间：2008-8-22 10:38:57 来源：时寒冰 点击： |
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——《中国房事黑皮书（2008）》之五
时寒冰
历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！
在经历10余年的上涨后，2008年，中国楼市将开始发生巨变。
中国楼市需要一次彻底的大洗牌，这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房地产市场本身，而开发商更容易捕捉到相关信息。当然，他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息。比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支，已经无法延续的时候，他们仍然装着自信，散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘。这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源。
房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续，需要虚假繁荣的延续。
但是，常年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣。当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹，楼市的繁荣就走到了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道（珠三角地区除外），仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌，慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧。
中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡。
（一）外部因素促使中国楼市巨变
当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现，许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断。
在中国楼市延续一个长达10余年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期。1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期，像房价涨幅居前的英国，10年涨幅达到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家，已经显得非常惊人了，当然，与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第四季度开始出现拐点。
美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述，童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰（他作出此判断时是在2005年，已属难得），事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点。从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%。美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季度急剧下跌。据美国CensusBureau提供的数字，2006年9月份，美国新房售价比2005年同期下跌近10％，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”。并且，这种跌势一直持续到现在。2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示，今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，比去年同期下降13.3％，是40年来（1970年7月以来）的最大同比降幅。跌势越来越凶猛。
美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。”
美欧房价下跌，都与过度透支有关（研究美欧房价走势，不能完全参照中国的房价涨幅，因为我国的房价涨势实在过于疯狂）。以美国为例，格林斯潘担任美国联邦储备委员会主席的后几年，为了刺激经济增长，逐渐放松金融管制，鼓励金融产品创新，金融机构不仅向购房者提供低利率贷款，还通过减税等方式鼓励购房者重新融资。美国经济界不少人认为，格林斯潘在任最后几年实行的低利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在监管方面的放任政策，为当前的次债危机埋下了祸根。
其实，早在美国楼市泡沫破灭以前，就有有识之士提出过忠告。2006年上半年，以《非理性繁荣》一书而在全球经济界闻名的美国耶鲁大学教授罗伯特·希勒就发出警告称：美国房地产市场正在经历百年不遇的空前繁荣，但导致这一繁荣的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以来，唯一能与目前的房地产市场红火程度相媲美的时期就是二战结束后。当时，大批士兵从战场归来，需要房子，房价因此迅速上涨。但希勒指出，与二战结束后的房价上涨不同，最近一段时间里美国建筑成本、人口、利率等经济基本面的变化并不能为本轮房价上涨提供充分理由。因此，希勒认为，投机有可能在近期房价上涨中扮演重要角色。希勒预计本轮房价上涨周期可能接近尾声。
如果不是投机在“房价上涨中扮演重要角色”，美国房价是不会跌得如此惨烈的，当然，次债危机也不会严重到如此地步！
美欧房价走势，给中国敲响了警钟，但既得利益集团对此无动于衷，继续疯狂哄抬房价，透支未来数年的利润空间，使中国房价在2006年和2007年上半年出现了更疯狂的上涨势头，其涨幅甚至远远超过了美国10年的涨幅！与美国一样，投机性购房在“房价上涨中扮演重要角色”。
但是，既得利益者不愿意承认这一事实，他们寄希望于热钱拯救中国楼市。这是一个虚幻的希望。
很多人想当然地认为，当我国银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。这种理论在几年前可能是成立的，但是，现在，内外部环境已经发生变化，海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。
第一，最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。
第二，国际热钱的目的是追求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了。目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家比较接近，民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道，房地产毕竟是变现能力比较差的商品。提前进入的热钱早已经获取丰厚利润，他们在此高位套现还来不及，还会进入吗？
第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同。现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了。同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头，即发达国家的流动性过剩，从某种程度上来说，发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家，正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变。有媒体报道称，美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份。而在2008年4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升，今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪。目前，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出。要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快。
热钱的加速撤退，使中国楼市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折断了，而这必然促使中国楼市的巨变。
（二）宏观调控政策促使楼市巨变
如果承认投机在“房价上涨中扮演重要角色”，中国楼市在疯涨中累积的泡沫要远远超过美国，当美国房价从2006年一路跌下来，且至今不仅难以见底，甚至因问题继续暴露引发“两房危机”的时候，指望中国房价不下跌或者下跌几个月就见底是非常天真的。
事实上，在美国房价大跌引发次债危机爆发后，中国决策层就清晰地认识到了楼市泡沫破裂时的巨大危害。采取措施，提前挤压泡沫而不是听任泡沫的继续累积，已经成为最明智、最迫切的选择。
2007年7月25日，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。但这则不起眼的新闻被很多人忽略。其实，“房地产贷款业务风险压力测试”隐含了两个意味深长的信号：其一，管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二，新一轮真正强有力的调控政策可能即将展开，银监会要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”就是一个最明确的信号。
果然，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
由于从2005年3月26日的“国八条”开始，调控政策屡屡被架空，包括开发商在内的许多人忽略了信贷紧缩政策的巨大威力。
资金是决定房价走势的一个重要因素，当流向房地产的资金足够多，就可能同时在三个方面拉动房价：其一，开发商利用充足的资金拼命囤积土地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制），这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价。其二，当充足的资金流向房地产领域，在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇，坐等房价上涨。第三，以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者可以更便利地买房，这必然刺激需求，推高房价。反之亦然。
因此，资金是影响房价走势的“生命之源”，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。事实证明，我国实行的房贷新政直接导致了两个结果：第一，住房成交量急剧萎缩。第二，2007年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。
同时，股市的下跌对房价也将产生深远影响：
第一，由于股市深度下跌给上亿投资者造成巨大损失并套牢大量资金，使得房价在下跌过程中，缺少了重要的托盘资金，房价一旦步入下跌轨道，不仅下跌幅度会更深，而且，跌势可能变得更加凶猛。泡沫严重的一线城市尤甚。
第二，股市深达60%的下跌，使得股市的长期投资价值远远超过高处不胜寒的房地产的投资收益预期，使得房地产的投资吸引力进一步降低。
第三，与股市相比，房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对变现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利。
信贷新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
从表面上来看，这些规定只不过是在重复过去的规定——我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就曾如此规定。但是，如果仔细看，就会发现此次与以往存在着极为明显的区别。
最大的不同之处在于，第六条规定后面那句话：“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”这意味什么？意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，不仅面临着巨大的法律风险，还面临着经济风险——可能竹篮子打水一场空，替政府做嫁衣。而且，与以往的通知不同，国务院的通知中去掉了“原则上”三个字，使制度变得更为刚性，也流露出决策层的决心。
从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味，这透露出来的信息非常明确：中央面对的不是楼市拐点会否出现的问题，而是必须促使房价下跌的问题。如果说，房贷新政是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话，那么，国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价走势的预期。
因此，打击囤积土地实际上意味着，中央的底牌已经亮出，房价必须压低。在这种情况下，还怎么指望政府去救市呢？当然，一些地方政府出于自身利益考虑，可能会采取一些变通措施，中央到底能把房价压低多少，最终取决于地方政府和有关部门的效率以及对政策的执行力度。有关这一点，我想强调的是，当房地产市场内在的调整冲动释放出来，不当的救市措施不仅恶化住房这一民生问题，还可能帮倒忙，导致更严重的后果。而且，内在调整动能释放导致的房价下跌是外力难以拯救的，美国做不到，我们的地方政府就能做到吗？
（三）住宅质量透支促使楼市巨变
因为这个系列此前的文章，已经讲过房价连年上涨对购买力的透支，今天，重点讲一下房屋质量对住房消费的透支问题。中国住宅的平均寿命比较短暂。国内媒体多次引述的某权威专家的话指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”
建筑“短命”主要是由于两个原因导致的：
一是由于开发商偷工减料、质量监管形同虚设等导致的建筑质量差（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）。以中体博物馆为例，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。如此重大的工程，都出现如此严重的问题，且能获得国家建筑大奖（这本身就是对质量把关形同虚设的莫大嘲讽），现在的“不重大”的商品住宅质量如何保障？制度保障的缺位不能不令人忧虑万分。
二是规划设计来回更改。相当一部分建筑物不是由于质量而是由于规划不合理，结构不合理，或者由于旧城改造等原因拆毁的。当然，有的建筑物短命是两种原因兼而有之。
建筑质量的提高需要房价一次像样的下跌来推动。那么，建筑质量的提高，怎么需要房价一次像样的下跌来推动呢？正常情况下，房价不是越上涨，房屋质量越有保障吗？
是的，这个看似矛盾的问题，反映出来的恰恰是中国楼市的畸形现状。
房屋质量不可靠，寿命短，主要是因为，我国的房价经历了一个长达十年的上涨周期，在这个周期内，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒（据媒体报道，某些楼盘甚至80%以上都是投机性购房），加上自住性需求，再加上开发商常常分期开发、故意延缓开发进度及囤积居奇现象泛滥（包括囤地和囤积住房），减少了我国商品房市场的有效供给，再加上商品房市场的信息不透明等因素，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场，开发商没有任何提高质量的动力。
另一方面，质量监管机制本身有严重缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，一般对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商，结果可想而知，而质监部门的把关大都流于形式。一位业内朋友说，我国新建商品房的竣工质量验收基本由开发商自行进行，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，而质检部门的职责已从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。
在一次论坛上，一位开发商告诉我说，房屋质量的问题根源不在开发商，而在于政府没有履行好监管职责。
在这方面，一些地方政府曾经试图做一些改进，但这些改进措施最终难免流于形式。比如，《北京市预售商品住宅交付若干规定》，就要求房地产开发企业交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后再依据合同的规定办理交付手续。这项规定被简称为“先查验房屋后交钱”。但是，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题。另一方面，政府对民间验房师一直态度暧昧，缺少政策上的支持。买房人无法通过这些专业人士完成对房屋的检验。而等到交易完成，入住新房之时，一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍气吞声还是主动维权都是痛苦的选择，因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。
因此，如果政府不通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱，听任开发商偷工减料，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的。我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严管检验的。在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题，允许房屋预售本身就为开发商损害消费者利益创造了极好的条件）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命，接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格，有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心。
也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少，而在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口，房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出，西方国家在一些制度设计方面，往往更注重实用性和效果，其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂，却往往是不堪一击，一到实践中就被各种变通措施架空。一个是制度设计本身的缺陷，另一个就是执行力不行。如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，如果有关部门不作为，再看似完善的制度最终也只不过是“看上去很美”而已。
对质量的长年透支，也透支了住房的消费需求，影响了自住性住房者的选择。在开发商与消费者之间形成的强大的不信任感，超越了任何一个行业。假如楼市从上涨周期中走出来，步入调整轨道，从卖方市场向买方市场过渡，开发商就有动力通过提高房屋质量，赢得消费者。当然，楼市的调整仅仅是为开发商重视建筑质量提供一个外部条件，这同样需要政府认真负起质量监管责任，否则，开发商提高质量的动力也很容易消退。
（四）汶川地震促使楼市巨变
现在，许多人在购房时，会询问楼盘的抗地震性能。这是汶川地震后产生的现象。四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震，在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程。
地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而，对房价构成强大压力。
由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度监管缺陷。消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解，而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。
人们购房主要有三种：一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后，三种买房需求都受到了打击。
地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。
这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款还必须继续偿还。虽然央行表示，将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题。但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的，一些打算买房的人开始考虑租房。
在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。
同时，地震也把房价与土地的剥离。
我国的房价经历了一个接近10余年的上涨周期，在此过程中，人们普遍认为，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心，以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起，认定房屋在升值。实际上，房价的上涨往往不是房屋升值的结果（虽然表面上看来如此），而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年、建筑质量没有保障的住宅而言，更是如此。
但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行以此挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位受到动摇。
当然，推动中国楼市在2008年发生巨变的内在动能远不止这些，还有政府希望的行业集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的结果；还有政府希望的降低保障性住房建设成本以减轻其所承担保障责任的需要；同时，在我国房地产市场中，连续多年累积的数量巨大的存量住房，由于人们对未来房价走势的预期发生了变化将陆续推向市场，再加上大量新楼盘不断上市（以深圳为例，现在深圳日均成交量只有几十套，而新房存量节节攀升，截至今年7月已达到惊人的48000套！），都将加快2008年楼市巨变的进程。2008年，中国楼市正在悄然发生巨变。
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