资讯中心 - 人物访谈 - 【高端访谈】奥运后整体房价小幅下滑后会平稳发展

   姜仁接受大连焦点房地产网访谈   

记者：姜老师，08年的楼市遭遇到“集体行业性萎缩”，您认为这种状况还会持续多久？


　　姜仁：自从去年国家加强了宏观调控，紧缩了银根和土根，加强了金融信贷管理，规范了中介代理机构的行为，惩罚了部分土地违规企业等等做法，都昭示着房地产从理论层面进入理性发展阶段。

　　随着政策的不断奏效，城市房屋成交量大幅萎缩，房价涨幅明显放缓并得到了有效控制，是达到了预期目的的。楼市进入调整期，“集体行业性萎缩”是暂时的一种现象。国家真正的目的是防止房地产业过热发展，剔除房地产业泡沫的同时，还要防止房价大幅上涨和大幅下跌对经济产生不良的影响，房地产业良性、健康、稳定发展才是长久之计。

　　如果说这种状态会持续多久，大家众说纷纭，但我认为：除国家再出台政策外，还要受到诸多因素的影响，比如房价回归的幅度和时间，从回归调整到低点，然后进入培育涨势阶段，总历时较短的话，可能也要需要15个月到50个月之间，甚至更长。因为在房价下降阶段，成交量是不会剧增的，但涨势何时到来，还要看国际环境、国内经济影响、需求与供给、政策引导方向等等的影响。


　　记者：您觉得大连的房地产情况怎样？对大连房价有何看法？

　　姜仁：大连作为东北三省的前沿城市，已经融入整个市场当中，同样稳定和正常是当前大连房地产市场的一种宏观基本态势和状态。

　　房地产在中国真正发展不足30年，和发展几百年的发达国家是没法比的，但我们可以从其发展借鉴，少走弯路，理性看待和正确引导房地产发展。大连是我国北方重要的沿海城市，在过去几年发展迅速，主要是受到当地经济的影响。面向未来，大连房地产会充满希望，因为全国的房地产形势未来前景看好，发展空间还蛮大的，大连也不例外。

　　记者：那么大连楼市会出现深圳“断供”以及“房价暴跌”的局面吗？


　　姜仁：大连不会出现“深圳现象”，在２００８年，中国的房地产市场普遍进入了销售滞缓期，但是只有深圳出现了持续时间比较长、降价幅度比较大的现象。而在上海，虽然也有部分楼盘打出了“折扣促销”的招牌，但也仅限于尾盘和价格泡沫比较大的项目上，总体形势并没有太大波动。其实深圳现象只是房地产行业中的一个个案，房子也是商品，是要受到经济规则和市场规律的制约，像这样一夜升温的现象是很不正常的，当市场归于理性的时候，水分必然被挤掉，楼价跳水也将变得很正常。回到大连，无论是本土百姓，还是外来移民，在大连购房的目的大多是为了自住。而那些少数的炒房客，也大多是选择买房出租式的长线投资，而不是深圳炒房团的一锤子买卖。摒弃了投资的狂热和泡沫，大连楼市自然就少了起伏的温床。可以肯定的说，目前的大连楼市不会出现“深圳现象”。

　　据我所了解，大连房价在东北三省是高的，除当地的刚性自住需求外，海边旅游度假房的购房客大都是是外地投资客，主要是东北三省和周边富裕人群，可以看出大连近期和以后的发展潜力。在全国一线城市房价下跌，二线城市房价调整的敏感阶段，我认为：大连在短期内会进入一个调整期，调幅不会像深圳等一线前沿城市那么大，但总体来看会有一定地调整。长远来看，会融入到国内房市当中，潜力有待用时间证明，发展前景看好。


　　记者：请姜老师分析一下大连房价目前依然坚挺稳定的因素有哪些？


　　姜仁：我想，主要是以下四大主因护了航大连房价。大连的房价虽然在近几年出现了迅速上升的状况，但主要原因并不是类似南方许多城市炒楼的结果，而是市场规律在逐渐实现“补长”的过程。相比与我们一海之隔的青岛，大连目前的平均房价还是有近千元的差距。其次，大连楼市的刚性需求仍旧旺盛。这种刚性需求的构成主要是毕业留连的大学生团队、婚房、外来移民和农村的城市化进程。大连共有１１所高等学府，其中大部分是外地学生，他们很多人都希望毕业后能留在大连工作。此外，每年源源不断的外来移民也是一个庞大的住宅需求团队，而且这部分人的购买能力要远远高于前面两种需求人群。而随着城市版图的拓延，越来越多的农民涌进城市，这部分人在未来的几年也将促进大连楼市刚性需求的迸发。第三，房价下跌是具备一定条件的，不可能面粉贵过面包。根据统计，２００８年大连土地价格依然呈增长趋势。１月１８日，中山区秀月街北一处住宅用地挂牌销售，楼面价为３２８３元／平方米；４月１０日，大连港西的一幅土地被万达集团摘得，楼面价格为４０２５元／平方米；甚至在旅顺龙王塘，住宅用地的楼面价格也达２７４３元／平方米，这些价格还没有包含４％的税费。人工成本、建筑材料、钢筋、水泥、部件价格都在不停的涨价……同时，随着百姓对住宅品质的苛求，使得许多开发商都抛出上百万的设计规划费用，还有后期的营销成本等等，也都是不小的一笔开支。之所以有下降空间，是由于挤掉了内在的水分。还有一点值得关注的是，目前国民经济运行良好，整体经济环境向上走，并不存在大环境经济下滑的冲击，因信心不足导致的房价、成交量走低并不会长久。


　　记者：作为实战派的资深房地产专家，著名的房地产策划营销大师，您根据目前的楼市情况，对开发商有什么好的对策？具体有哪些措施？


　　姜仁：我一直认为：产品和市场是房地产企业的命脉，是最核心的价值实现渠道。产品的研发，是关键的一环，而市场营销是永远不变的赢利主体。所以，早在2001年，我就提出“前营销”的概念，并全国传授，但直到今天，当看到还有很多房地产开发企业先盖房子，后才琢磨营销，原始的赢利模式在相对竞争激烈的今天，是不适应市场发展的。

　　在现阶段，房市进入调整期，对于房地产开发商而言，有了更高的要求，我认为主要有几点对策：1、产品永远是第一；2、以需定产，要重视“前营销”；3、进行结构调整，主要内容包括：地域调整、项目功能调整、项目产品结构；4、搞好自己项目财务策划；5、处理好“进退自由、进退自如、进退两难”的关系；6、诚信是企业的法宝；7、经济社会中财智是共生的。

　　具体措施有：1、借力、借势、借人；2、力争求变，手法更新；3、定位准确，终端市场；4、整合资源，实现不可能；5、广告创意，事半功倍；6、超常运做，精益求精；7、确定关系，循序渐进；8、逆向思维，一箭穿心；9、房企董事长是第一策划人;10、诚信策划经营，细节决定成败。


　　记者：您能为购房者提一些建议吗？


　　姜仁：面对趋冷的房地产市场，现在是不是购房的时机？如何合理运用购房资金？这些问题又摆在了无数准备购房的家庭面前，下面和大家浅谈几个关于购房的问题，仅供购房者作参考：首先，购房一定要有明确的目的性，是投资性的还是自用性的。自用性购房分为新购房和以旧换新，投资性购房分为长期收租用和短线买卖。明确了购房的目的，就可以对房源选择、资金运用进行规划。其次，不同类型购房人的有不同的购房动机，我们通常将购房者分为五类，一是追求安全型的；二是追求稳健型的；三是追求财富型的；四是追求地位型的；五是追求理想型的。他们为了实现自己的购房价值，采取购房动机也不尽相同。再次，对于购房资金的运用，最好先与银行的金融理财师面谈一次，金融理财师会针对不同的家庭情况作出不同的购房规划。对于有正常收入的职工家庭可以通过按揭贷款，保持家庭资金的流动性，将原本用来购房的资金用于资本投资赚取利差，或用于家庭教育、保险、养老等规划。如果按揭，该选择哪种按揭方式？这点因人而异，一般建议采用等额本金还款方式或固定利率。


　　记者：那您能告诉广大购房者，怎样才能更好的购置满意的房子呢？


　　姜仁：关于具体怎样购房，我个人建议就是：一思二观三定。

　　一思考。首先当然是要耐心寻找，既注意宏观形势，又关注具体的区域和楼盘产品，逐渐筛选和过滤购房单位，避免不理性的购房冲动，保持冷静和理智的头脑。

　　二观察。对于已经初步有意向的楼盘单位要重点观察，包括房型、面积、布局、楼层、质量、环境、配套等等，因为目前在售的楼盘中，几乎超过50％都是续建项目。不少项目的一期、二期已经售完，甚至已经部分入住。在这种情况下，不妨可以通过观察、比较前面的部分的产品、客户、服务情况等等，帮助自己确立准确的购房判断和决策。

　　三决定。房产本身属于非均质商品。打个比方，如果是彩电，只要是同种品牌，同类型号的产品，第1个买和第1000个买，除了价格上可能的差异外，产品本身基本不存在本质上的区别，这是均质产品的特征。而对于房产来说，由于地段、层次、朝向、户型等等多方面的差异，可以讲没有完全相同的两套房子，第1个买家和最后一个买家的选择差异是极大的。越到后面，除了个别保留单位之外，可供选择的范围总归是越来越小。

　　同时建议广大购房者，《购房者五大风险楼盘最好不要碰》。


　　记者：北京奥运后国内房地产市场将何去何从，宏观政策会否有所调整，供求形势又将如何变化等，都成为近期业内关注的热点，那么姜老师，您对奥运后房地产市场走势有什么看法？


　　姜仁：自改革开放后，特别是近20年来，中国经济保持了平稳较快的发展势头，作为主导行业的房地产业也取得了快速的发展。

　　当前，中国经济仍面临国内国外两方面的诸多问题和不确定因素，但支撑中国经济增长的基本面依然没有改变，中国经济平稳较快发展的大势没有改变。在7月25日召开的中共中央政治局会议指出，国际经济不利因素和严重自然灾害没有改变中国经济发展的基本面，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展。做好下半年经济工作，要把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。中国经济运行正回归到宏观调控所要达到的目标区域中，中国经济持续发展的基础牢固。

    正确了解中国楼市，必须深入知道提供中国经济强有力发展的三个保证：首先，投资、消费、出口这“三驾马车”拉动中国经济增长的短期动力依然强劲。其次，在节能减排等一系列产业政策的引导下，中国经济结构和产业结构转型在最近两年出现明显提速，经济运行的质量明显提升。第三，中国发展有自己的独特优势：有庞大的国内市场，有稳定的政治环境，劳动力和资金供应总体充裕等等。

　　房地产进入修剪期。诚然，２００８年中国的房地产行业面临着１０年来最严峻的考验。央行自２００７年连续１０次调高银行准备金率后，２００８年至今再度连续５次调高银行准备金率至１７．５％。这使得众多依靠银行贷款运作项目的中小型房地产企业遭遇了前所未有的“资金大缺口”。与此同时，股市在经历了一轮令人欣喜若狂的暴涨后，在不足半年的时间里，下挫了近３７００点，股民资产快速缩水过半，２００７年底曾经爆发过的买车、买房的高潮也随着他们的沉寂而一去不返。除此之外，还有国家宏观调控政策的递进，如第二套房产提高首付比例和贷款利率、房地产预售制度的完善、开发商需一次性缴纳土地出让金……纵观这些措施的推行目的，一方面是制约房地产的投机行为，另一方面则是通过资金链条的控制规范行业运作行为。

    大环境的种种因素，共同引导着中国房地产行业进入调整阶段。但我们应该看到的是，这种调整只是局部的，是针对行业不规范和不够成熟的细节所进行的。如果把中国的房地产市场比作一棵大树，那么前几年的飞速发展就是生长期，在枝繁叶茂的时候，我们要及时对一些生长出现偏差的枝杈进行修剪，以确保主干的茁壮。眼下，房地产市场就是进入了这个修剪期。

　　我认为，对于目前楼市所处关键时刻，但仍可控，无需救市；考虑宏观经济全局，政策上可能有所松动，目的是防止经济大起大落，绝不会允许楼市出现之前暴涨行情。

　　随着宏观调控的进一步加强和改善，北京奥运会后，中国经济仍将继续保持平稳较快发展势头，完全有理由相信，稳定和正常是当前房地产市场的一种基本的态势和基本的状态。


　　记者：谢谢姜老师接受我们焦点大连房地产网的采访。