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21世纪不动产:北京房价若跌45%才会发生断供潮
加入时间：2008-8-14 9:19:46 来源：中国房地产报 点击： |
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虽然深圳市银监局否认了深圳已出现大规模的断供潮现象，但部分购房者因为房价的连续下跌，所购房产成为负资产，而选择断供，也是事实。那么，北京等城市是否会出现大规模断供的现象？
21世纪不动产的研究测算表明，北京房价下跌45%是断供的临界点。也就是说，只有当房价下跌45%以上，北京才会出现成规模的
断供潮现象。
目前，许多在银行有着按揭贷款的消费者，开始盘算自己的房产会不会变为负资产，面对当前楼市走势未明的情况下，究竟是该继续还贷等待楼市春天，还是应该放弃还贷，亦或是将原有房贷断供，趁现在房价较低抄底购房，从而弥补前套房屋的首付及其他损失？
21世纪不动产高级分析师孟奇认为，目前房地产市场虽然观望氛围较浓，交易低迷，但并未出现大规模的价格下行，一些楼盘的降价幅度也基本控制在10%~15%，与我们所认为的下跌45%的断供临界值还相距甚远。
而且从目前情况来看，几乎还看不到未来房价将暴跌45%以上的可能性。因此，在市场前景并不明朗、房价降幅较小的情况下，消费者盲目断供还为时尚早。
在未来相当长的一段时间内，我国宏观经济的发展以及城市化的进程仍将持续，作为支柱产业的房地产业从长期来看依然向好，而稳定房地产市场价格，防止价格大起大落也成为政府关注的重点。
因此，对于消费者尤其是自住型消费者来说，从自己的实际情况出发，按时还款，保持良好的信誉，长期持有房产仍是较好的资产保值增值的方式，而盲目选择断供并非明智之举。
举例
以21世纪不动产北京的一位客户王先生为例，他在去年10月初购买了一套总价值100万元的房产，首付款30万元，按揭贷款70万元，贷款20年。
由于此房产是王先生的第一套，可以按照优惠利率计息，采用等额本息还款法，月还款额5283元，20年后本息共计126.8万元，截止今年8月已还本息5.3万元，欠款121.5万元。
1、王先生彻底断供，不再购买房屋
如果王先生此时选择断供，并且不重新购买房产，那么他前期支付的首付款、已还的本息、交易税费等直接经济损失40万元左右，此外王先生在银行的信用等级也会大大降低，甚至会承担今后无法进行正常贷款的风险，可谓房、财两空。
2、王先生将这套房屋断供，再重新贷款购置房屋一套
假设王先生断供后还可以从银行得到贷款。下表是对房价下跌一定程度时，王先生选择断供并以低价重新贷款购置同样房屋的得失比较，其中首次贷款余额即是第一套房余下的贷款不用继续偿还，成本即为第一套房首付、已还本息和第二套房首付及贷款本息的总额，因此王先生提前断供所取得的收益如下：
收益=首次贷款余额—(首次首付和已还本息+二次首付和本息)
从表中可以看出，当房价下跌40%时，王先生断供重新贷款购房至少会损失7.9万元，当房价下跌45%时，断供购置新房从账面上来看盈亏平衡，但要消耗大量人力物力，同时大大降低银行信誉。
因此在房价下跌45%之前，明显重置新房会令消费者得不偿失。这也是目前包括北京、深圳等城市在内，断供现象并未大规模蔓延的主要原因之一，因为房价远未到达下跌45%的临界点。
此外，当房价下跌50%时，从账面来看，王先生通过重置可以节省7.8万元。但我们分析认为，这种抄底换房带来的“收益”只是表面上的。
实际上，王先生换房过程中产生的税费、首付款利息、二次选房过程中花费的人力物力以及第一套房断供引起的信用等级降低对再次申请房贷的影响等，各项有形或无形的代价尚未计入成本，因此即使房价下跌50%，断供重置仍不会有明显收益。
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