郊区大盘拥有中心城区难以比拟的优势，如更宽阔的居住空间和更舒适的绿化环境，这也是许多都市人都向往的。摄影/罗莎琳

    年初至今，广州楼市滞销已成为不争的事实，无论是高价的市区成熟社区盘，还是景色怡人的郊区大盘、别墅项目都如此。是啊，现在的职业经理人可真难当！让人们记忆犹新的是，在去年楼市一片大好的环境下，大部分在售楼盘只要考虑如何能卖出更好的价格。而今年，开发商面临的是巨大的销售压力，如何尽快销售并回笼资金成了他们当务之急，在这样的情形之下，又如何面对压力重重的楼市大势？

    谈到如今的销售压力，郊区盘则更令人“头痛”，特别是近两个月来，在广州楼市处于比较“淡静”的现状下，在郊区盘供大于求的情况下，在股市持续下跌的大经济环境下……一系列的因素导致购房投资者明显减少；更可怕的是，或多或少打击了居住买家的信心，这也成为近期郊区盘不约而同以低价格为主诉求的关键。

    那么，低价格是郊区盘的惟一出路吗？回答是否定的。当然，目前郊区盘更多的以低价格为诉求卖点，好象除价格以外，没有更多的优势可说一样，并且多个楼盘现场的看楼者较少，销售非常被动，最终成交的业绩远远没有达到他们的销售目标，这从5、6月份广园东板块、番禺华南板块、从化及花都板块的大盘推售情况来看就可见一斑。

    在目前这样的大环境下，是到了改变置业观念的时候了！在这里，我们不妨一起去回顾4年前的广州楼市，当时市区房成交价每平方米普遍在4500~7500元之间，而多个郊区大盘成交价每平方米在3300~5000元之间，但当时的置业观念是先购买一套小户型单位作为过渡。可是，4年后的今天，市区楼价大多都涨到每平方米10000元以上，并且市区集中了以中大型户型为主，这样的价格已远远超出初次置业者的承受能力。

    面对郊区盘如今的现状，如何寻找置业者的空白点和难点，也成了郊区盘如何突围的关键点之一。当然，郊区大盘拥有中心城区所难以比拟的优势，这是有目共睹的，如更宽阔的居住空间和更舒适的绿化环境，对于经济条件一般的广州市民或年轻白领来说，租房不如首选郊区房来得实惠。为此，笔者认为，郊区大盘如何迎合和满足目前广州市民的生活节奏和工作现状，开发商又应如何引导有需求的消费者安居郊区，是考验众多开发商智慧的一道难题。因为，按照大都市的经济发展规律，当市中心区居住人口密度达到一定程度时，当市区可开发土地资源减少时，必然有部分市民会分流到郊区，而此时郊区将承担了更多人流的生活居住及物流的运转这一重责，这或许也是郊区大盘要面对的新话题。

价低物廉一向是郊区大盘的营销卖点。

    楼盘难卖已成为眼下最热门的话题，广州市中心楼盘纷纷采取降价促销的手段吸引买家，而郊区楼盘在这场市场搏弈中，更是面临四面楚歌的状况。

    郊区楼盘除了降价，还有别的出路吗？日前，记者针对郊区楼盘所面对的销售瓶颈以及不可否认的机遇，深入探讨郊区楼盘的突围之路。

    现状1供应

    七成新货在郊区供大于求致滞销

    近几个月来，花都、增城、从化等郊区楼盘的整体供应量大幅增加，其中，花都、南沙等远郊楼盘在4～5月的供货量较之前有明显增加趋势；而进入6月，萝岗和增城组成的广园东板块供应量也大幅增加，4大标志性项目——碧桂园凤凰城、广州海伦堡、万科新里程、保利香雪山，有近1000套以上的新货。

    此外，万象新都第十期将于6月6日加推100套单位；金地·荔湖城新组团荔湖城壹号也将有多套单位推出；新塘锦绣新天地预计在下半年推出近千套单位。

    据阳光家缘的数据显示，端午前两周，广州新增住宅供应2300多套，其中约有1600套来自增城、花都、从化等外围区域，占新增总供应量的近七成。据了解，从化的上城湾畔将于6月推出300套左右；雅居乐滨江花园预计6月可推货量700多套。

    “目前，广州郊区楼盘的供应量已远远高于市场的需求量，尤其是在整体楼市比较‘淡静’的状况下，更显得供大于求，从而造成郊区楼盘滞销的现象。”资深房产专家韩世同表示，从目前楼市来看，郊区楼盘应减少供应量，以达到供求平衡。　

    现状2价格

    售价频现“4”字头同比跌近四成

    端午节期间，记者走访花都、南沙、增城等郊区多个楼盘发现，相当一部分楼盘的售价均以“4”字开头，且附带装修；一些楼盘甚至还打出“端午有额外优惠”的字样。

    比如花都区天湖峰境的新一期高层洋房“晶蓝湾畔”，售价为4300元～5200元/平方米，在7月前登记还有折扣优惠。而南沙区，近2/3的楼盘价格为4000多元/平方米；个别价格在5000元/平方米以上的楼盘，也会有较大幅度的优惠。

    萝岗和增城组成的广园东板块，新产品主推的洋房也均为“4”字头价格上市。其中，碧桂园凤凰城美寓组团于近期推出几百套洋房产品，带装修销售价格均为4000多元/平方米左右；一套近100平方米的三房两厅单位，总价40多万元，如果除去装修费用，单价仅“3”字头，比限价房还便宜。此外，广州海伦堡6月推出的新单位，也以“4500元/平方米的最低售价”为营销亮点。

    据广州市国土房管局公布的数据显示，4月花都、南沙等郊区楼盘的售价环比下跌高达10%左右。而阳光家缘的5月数据也显示，增城、花都等郊区楼盘的成交价格大多在4000多元/平方米，同比下跌近40％。

　　现状3成交

    看楼者寥寥无几成交量大减四成

    然而，低至“4”字头的楼价并没有打动消费者的心。据广州国土房管局公布的数据显示，4月广州十区一手住宅成交面积为39.99万平方米，其中，相对远郊的花都、南沙、增城成交远远低于10万平方米，同比减少近40%。

    而时报记者近期走访花都、增城等远郊楼盘发现，看楼者仍寥寥无几，甚至有的楼盘无人问津。南沙区某楼盘相关负责人向记者透露，近几个月来销售情况不太乐观，一个月成交不到3套，即使价格不断回调，优惠折扣幅度加大，还是吸引不了买家入市。

    对于郊区楼盘“遇冷”的原因，知名房产专家吴定金认为，“90/70政策”的推行是一个重要原因。此前，郊区楼盘以大户型为主，主打舒适型自住和投资买家；而政策实施后，开发商只能多建90平方米以下的住房，加上国家限制别墅用地，郊区楼盘由“主推大户型”转为“主推小户型”。

    据了解，目前花都、南沙、增城等郊区的大部分楼盘均主推中小户型单位。如碧桂园凤凰城近几个月主推的美寓组团，基本上都是90平方米左右的单位；而天湖峰境也由去年的主推大户型转为近期的主推中小户型单位；南沙碧桂园、新塘锦绣新天地等，也有相当部分中小户型单位推出。

    产品供应结构的转变意味着客户群体的转变。吴定金指出，郊区楼盘的客户群由原来的二次及多次置业者为主，转变为首次置业者为主。而对首次置业者来说，郊区的生活成本太高，不能有效吸引他们购房。（徐凤）