最近两个月，是中国房地产业争论最多的月份。
关于“拐点”的争论还未平息，“物业税”开征又引得舌战群起。2008年，中小房地产企业的末日真的来了吗?房地产中介真的到了崩溃的边缘了吗?深圳、北京等一线城市房产相继入冬的报道铺天盖地，随着成交量的萎缩，利空消息的涌现，“地产冬季”成为最多地产人和投资者讨论的话题。
最近两个月，是最值得房地产界思考的月份。
房地产行业的发展越来越引起各界的关注，调控的方面越来越多，内容也越来越贴近实际。2007年的宏观调控政策全面而密集，涵盖了房地产市场的土地、供应结构、税费、住房保障、房贷等各个方面，2008年，还会有哪些新政出台?自2004年10月29日首次加息开始，我国至今已加息10次，“今年，央行还会调整利率吗？”……
所有这一切汇聚在一起，形成两个字——变数。
怎样在变数中熬过寒冬见到春天?怎样在变数中成长壮大，迎接新一轮的发展浪潮?希望业界人的精彩回答能给您启迪。
◆变数一：2008年还要出台多少政策？
从2006年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰，2007年的宏观调控政策全面而密集，涵盖了房地产市场的土地、供应结构、税费、住房保障、房贷等各个方面。2008年，楼市还会出台哪些新政?
陈淮：建设部2008年主要做三件事。一是贯彻国务院24号文件，完善住房保障体系，不太长的时期内，县级以上城市全部要建立廉租房，并做到应保尽保，继续完善经济适用房政策。二是贯彻落实全国人大的城乡规划法。加强村镇住房建设。在建设部力所能及范围内，多建房、快建房；管理需求，引导合理消费。三、规范市场。市场上的供与求行为都能有制度化约束。
冯仑：最近政府政策方向已越来越清晰，把关注点放在地方政府、中央政府自身上，政府开始下力气解决好70％保障房的问题，即把住房市场分成两部分：30％由市场管，70％由政府管，政府管的这部分从廉租房到双限房，中间产权形态各不相同，政府明确化后带动大家对未来大量的低价房、保障房、廉租房预期提高，很多原来准备去市场上买房的人开始寄希望于未来能够通过政府的双限房或经济适用房来解决住房问题。
前一段政府出台一些政策针对第二套住房问题，包括针对外资进入问题，使得需求也受到了抑制，市场上这部分房子交易开始减缓，价格比较稳定，甚至有往下降的可能性。所有这些综合因素导致目前房价平稳，大家仍在等待、观望。
这种转型还将持续一段时间，大概三年后就会变成非常清楚的两条道，可能市场30％这部分会有涨有落，但70％这部分保障性住房会一直稳定在一个位置，就像新加坡80％的人住在政府的租屋一样，尽管新加坡地产市场这部分今年已涨了100％，但老百姓生活没有受到影响。
胡本宇：个人认为，新一轮的政策指向整体上肯定是以保持市场稳定和丰富供应结构为基本指向的，因此，从大的方向上来看是有利于行业和市场发展的。现在，在政策层面，或者说管理层面，最大的问题不是基本的指向问题，而是政策的整体性与连续性以及执行力度的问题。现在的政策要么过于空疏、无从着手造成程序的复杂并最终形成权力的寻租，要么就不计事实的苛严令人不敢越雷池一步而最终退却，真正有助于行业和市场发展的政策不多。我想最重要的政策肯定不是行政指令，而是金融财税政策和规划控制，这是对于房地产行业最有利和最有力的政策。
对于炒楼，我远远认为中国人比外国人更拿手和投入，在中国人里温州人和山西人最拿手和投入，所以我不支持限外，而且，那些在国内买房的外籍人士其实又以华侨为主，大量的华侨是有他们自己的方式绕过政策的。所以，在我看来，限外政策效力不明显，或者说没什么实质意义。
李小宁：2008年政府会加大对限制性购房的政策出台。如：继续加大对个人购房数量的限制，对第二套以上住房的购买加大税费的征收。物业税的出台会纳入日程，根据一个家庭拥有的房产数量的不同，征收税的多少也会有所差异。2008年还会在一些核心城市和人口密集城市限制外地人购房。
2008年是保障性住房实施深化的一年：限价房的购买，标准将进一步细化；经济适用房的监管，力度将进一步加深；廉租房的建设，规模也将进一步扩大。控制经济适用房和廉租房的出租，将出台细则，退出机制会提上议事日程，但比较难以一步到位。
王宏新：2月3日政府出台了《北京市2008年住房建设计划》，计划2008年新建政策保障性住宅占2008年新建住宅总量的比例是40％。但是这个40％是否能够落实，还不能确定。另外一方面，还要看土地供应量，若土地供应量不够大，那么房价还可能会出现反弹。再则，这个40％只是2008年新建住房的40％，离北京的实际需求量和供应量还有很大差距，不能对政府的宏观调节作用期望太大，不要过高估计政府宏观调控的作用。
◆变数二：2008年还会有几次加息？
“今年，央行还会调整利率吗?”回顾自2004年10月29日首次加息开始，我国至今已加息10次。2007年央行六度加息后，几乎所有人都在猜想这一问题。
李小宁：2008年银行会继续加息。由于目前的CPI增幅过快，通过加息可以进行适当的调节。一般来说，2008年会提高贷款利息至百分之6到7。
高辉清：国家信息中心发展研究部战略规划处处长、经济学家高辉清明确表示：2008年，加息可能成为常态。
陈济军：“央行今年将至少加息3次，但也不排除加息5次的可能性。”中信宏观经济学家陈济军在博客中也有自己的预测。
胡本宇：从我的了解来看，就行业问题而言，是不应该继续加息了，加来加去，只是消费者来承担压力，没有实际意义。比较的方向是一房一息，根据每间房的情况来确定其利息标准。
中金：中金公司1月10日发布了对于“2008年中国债券市场展望”的报告。报告认为，2008年中国的通胀前景不容乐观，预计全年CPI将会在5％-5．5％之间，央行可能再加息2次，一年期存款利率将至4．68％。
中行：中行最新一期的研究报告预计，2008年利率将至少可能提高2-3次，使得一年期存款利率水平达到4．68-4．95％左右(扣除5％的利息税后为4．45％-4．70％)，在预计2008年CPI为4．5％的前提下，基本实现存款利率由负变正的目的。
报告表示，2008年货币政策中人民币升值的幅度将可能比 2007年大，预计2008年人民币兑美元的升值幅度将达到8％-10％左右。
德意志银行：德意志银行大中华区首席经济学家马骏认为，对自2007年5月以来一直推行的政策的重申，并不意味着货币政策立场将出现大的改变。德意志银行预期，2008年只会有1到2次加息举措。
摩根士丹利：本来我们的预测是人民币基准利率在2008年只会有1-2次27个基点的上调，但基于美联储宣布降息的情况，我们现在认为整个2008年加息的可能性已很小。
摩根士丹利最新发布的研究报告认为，由于中国出口增长会因外部需求减弱而大大趋缓，因此2008年中国经济实现软着陆的可能性很大。摩根士丹利预测，中国的GDP增长将从2007年的11．5％降低到2008年的10％。
同时，2008年人民币汇率也不会进行一次性的大幅调整。王庆指出，只有在两种情况下，人民币才会大幅升值，一是国内CPI上涨失控，即整体CPI长期超过8％，另一是相对中国主要的贸易伙伴，大幅调整可能带来足够大的国际政治方面的好处。不过，目前这两种情况都不可能。
高盛：加强信贷控制，抑制投资将是近期宏观调控的主要手段。2008年中国不会再加息。
摩根大通：央行面临很大的加息压力，一方面要控制通胀预期，降低经济出现过热的风险，同时还要改变实际存款利率为负的现状，以防范资产泡沫风险。这样的市场化的货币政策调控工具将会与其他行政手段及行业政策配合使用。与此同时，央行将继续加强流动性的管理。
2008年中国将加息三次，存款利率每次上调27个基点，贷款利率的三次上调幅度将分别是27、18和27个基点。中国还会进一步放宽资本外流的限制，主要的途径将是扩大QDII和允许个人投资者投资海外市场。
◆变数三：2008年房价是涨还是跌？
2008年的一大悬念就是2008年楼市是否进入拐点。
自从王石的“拐点说”一出，业界关于“拐点”的争论从未停止。
关于北京的楼市走向，存在有两种观点。悲观者认为：奥运后房价肯定会有一定的变化；但乐观者则认为北京楼市是安全的。
尹中立：社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立认为 2008年之后北京的房价会下跌，原因是奥远会之后北京的房地产缺乏炒作的题材了。我认为2008年奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国的房价的主要因素。我在此要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，2008年之后的房价可能会下跌。
从一般规律来看，25-35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。20世纪60、70年代人口高峰期出生的人口在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。
但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。 2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30％多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。从这个角度看， 2008年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束了，如同曾经十分热闹的我的母校一样。
当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程(因为在人口加速老年化的情况下，经济增长不会有出乎意外的表现的，经济景气状况会有所下降的)，为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。
李小宁：2007年年底至2008年年初，房价会回落，这种回落是平均值的回落。2008年四至六月，会是房价的平稳期，奥运会后，则是房价是分化期，这将会是2008年北京房地产市场的最显著的特点之一。
由于2007年房价上涨过快，已经远远背离价值，核心城市尤其是北京，外地人购买占据了90％以上，投资需求过分大于自住需求。随着限制性政策的不断出台，逐步撤出或谨慎进入的首先是这部分人，因此会对供求关系产生影响，进而使已经偏高的房价产生下滑。
冯仑：关于奥运会后房价会不会降的问题，冯仑认为不用担心。因为所有以往的奥运城市，都是GDP10000美金以上的城市，在这样的城市召开奥运会相当于让一个吃饱的人再吃一个馒头，他吃不下去，就会出现奥运会结束后馒头放在那没人吃的情况，而北京 GDP目前才6000美元，全国GDP才2000美元，未来没问题。
潘石屹：潘石屹也在博客上表达了对“中国房地产是不是到了拐点”的看法，他认为，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。
潘石屹表示，中国这么大，城市的发展水平和人们的收入水平也千差万别，各地市场情况各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。政府的调控目标和手段在不断调整，今年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，并且用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，可以出手也可以收手，可紧可松，全看市场情况而定，这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。
任志强：任志强表示，虽然其认为楼市开始有“寒流”，但绝不是认为楼市已出现了拐点。
任志强表示，第二套房信贷政策的变化与中央工作会议提出的从紧政策，确实让个别城市与地区的房市出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。“房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。起码从整体数据上看不出有任何的异样，更不用说是全国下跌了。”
他还指出，此轮调控重点在于控制投资，而控制投资需求虽可让部分城市或地区的商品房销量下降、缓解供求矛盾，但总体的数据并不表明扣除投资需求之后就解决了供求矛盾。同时，随着经济适用房、两限房在总销售量中比重增加，明年各地的平均住房价格会下降，“但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。”
“梦想让楼市进入拐点、看楼市大跌的确实大有人在，但他们会失望的。”任强调，大跌对市场与民众并不能带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处，政府仍然想让更多的人借助于个贷合理地解决住房需求问题。
大佬们是离市场最近的人，针对2008年的市场趋势都观点各异，达不成一致意见，尽管此前大佬们也时不时的斗上几句嘴，但在前几年里面，很少为市场趋势产生这样的分歧。这也证明了，2008年的楼市将是一个充满变数的市场。
胡斌：2008年奥运后，中国的房地产市场将会进入理性的平稳发展期。
2008年最引人注目的当然是“奥运年”，全球瞩目的奥林匹克运动会已经远远超出了体育竞技的范畴，它已经成为国家经济、城市经济发展的动力，它将全世界的目光吸引到中国、吸引到北京。此前，种种对奥运的期盼，对奥运经济的规划，对奥运前北京房地产市场的炒作，对奥运后北京房地产市场走向的种种预测，都将一一得到验证。人们更加关注：一是奥运前的利好能否真正实现，看看春节期间“鸟巢”前纷至沓来的人群，看看奥运场馆给世人带来的惊喜，看看北京新开辟的一条条宽阔的马路、一列列新开通的城铁列车，你不禁就会被深深地激动，也不禁会倾其自己多年的积蓄搭上这百年难遇的经济快车；现在人们从心里默默关心后奥运时代房地产的发展态势，关心人们的投资能否取得更加稳定的收益和增值。
我认为，当奥运会的火炬渐渐熄灭以后，当奥运会的欢歌曲终人散之后，对奥运经济的峰潮，乃至对北京房地产市场的影响肯定会有，正像是潮起潮落，毕竟奥运的举办使得北京的城市建设速度大大提前，北京房地产市场在巨大的经济推动力下不可避免地发生超前消费，所以，奥运会后，消费速度放慢是很正常的。
但是，我仍然看好中国房地产的总体态势，原因有二：一是国家已经注意吸取了国外奥运城市经济发展的经验和教训，预先采取了宏观调控的措施和政策，包括抑制流动性过剩、房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用等，具体到对房地产市场的宏观调控还包括对土地供应量的紧缩，对房地产信贷的紧缩。四年来，随着金融、税收政策的继续贯彻，“90平方米和70％”和保障性住房等一系列政策的大力落实和投资建设，2008年的住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价的疯涨得到明显的降温，将会逐渐向理性回归，供需关系更加趋于平衡。
从这点上说，调控是有超前性的。
二是由中国自己的国情决定的。中国的商品房市场化仅仅经历了十年的时间，用十年的时间来满足中国这个巨大的市场几十年累积下来的需求，显然是不可能的。正是基于这种原因，有业内人士认为中国的房地产还有十年甚至二十年的好日子。尤其是中国的三个经济重点发展区域：长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈，房地产的发展前景更被看好。当然，二三线城市的发展机会也很多。
2008年奥运后，中国的房地产市场将会进入理性的平稳发展期。
赵晨明：“空涨”仅为短期市场现象，京城楼市后劲不减。
根据中大恒基不动产营销有限公司市场研究中心统计数据结果显示，2007年12月的京城楼市持续了量跌价涨的走势，一时间，楼市房价拐点出现的说法频繁见诸报端。各种数据只能反映某段时间内的市场情况，对于数据不能只看表面，必须在整体上有一个清醒的认识。在中国经济持续快速发展的大背景下出现了资金流动性过剩，随着城市人口不断增加，使得购房需求在相当长的一段时间内仍会呈现出刚性特征，而有限的城市建设用地令供求关系的基本格局难以改变，短期的销售低迷并不代表房价将会步入下行通道，京城房价拐点远未到来。
赵晨明指出，虽然宏观调控抑制了一部分投机需求，但大量资金还会继续涌入房地产市场，伴随着金融结构的调整，京城房价或将在一段较长的时间内持续小幅走高的趋势。
王倾雨：沈阳方言房地产营销策划有限公司总经理助理
北京的房地产市场的诱惑是巨大的，奥运商机是不可否认的，如果没有奥运这个最佳的商业机会，也不会有那么多的开发商疯狂地涌进北京，把大把的资金投向这里。
我认为，北京的房地产市场最起码5年之内不会出现什么大的变化，唯一变化的就是房子还要涨钱，今年涨，明年还要涨，5年之内房子是不会落价的。所以抓住这5年的大好时机比什么都重要。5年对于一个项目来说时间周期太长了。一个项目搞5年那是失败。估计每个开发商都没有这么愚昧。商人是善于抓住机会，不会投机是不会成为一个成功的商人的。况且房地产商都是一些有头脑的人，是商界的精英。他们不会吃眼前亏的。有钱就赚，这个道理谁都明白，连不会做买卖的都明白。
◆变数四：物业税能否开征？
2008年，开征物业税有可能成为政府实施宏观调控的撒手锏。
最近，有关物业税的话题在媒体上热闹起来。由于物业税的话题比较敏感，再加上仍处于试点阶段，有关部门多数不愿接受采访。
北京6月份开征物业税吗?
北京今年已提出进行物业税“实转”的申请
“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”北京市政协委员、市地税局局长王纪平1月22日透露，北京有望在6月份之前获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。尽管物业税今年还不会涉及到居民住宅，但税务部门近三年的“空转”试点已属未雨绸缪。
王纪平介绍，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。
北京市先后在亦庄、东城、西城设立“空转”试点，统计房产项目数量。“关键是评估房产价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。”王纪平解释说，针对不同类型的房产项目，要对房地产的房龄、朝向、建筑成本、位置、附近公用设施等数据资料进行采集统计，为“实转”做好准备。而市建委自去年下半年开始的全市房屋普查也同时被证实，“与物业税无关”。
“即便本市对居民住宅开征物业税，对房地产市场的影响也很有限。”王纪平说，住宅物业税的征收同样会遵循“生活必需品不得征税”的原则。居民的基本住房需求不会受到物业税影响，相反，第二套以上或大户型住房则最有可能“尝鲜”。
王纪平还披露，目前物业税的税率尚未出台，但北京征收物业税很可能采用“从量定额”到“从价定率”的标准。即在开征初期，按房屋面积每平方米每年缴纳若干元，类似于物业费；条件成熟后再转为根据房屋评估值，按照届时的物业税税率征收。
“物业税和物业费使用范围不同，前者在小区外，后者在小区内。”王纪平强调说，物业税属地方税，用途主要是消防、绿化、市政道路等全体纳税人公共利益。因此，交纳物业税不可替代物业费，将来更不会让物业公司或社区代收代缴。
北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”
正当北京市向国家税务总局申请物业税“空转实”的报道令物业税再次成为焦点的时候。税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。
该有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。
该人士还表示，物业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起?”
从2003年开始，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省市分两批成为“房地产模拟评税试点”。目前都属于“空转”期，即没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样。试点里运作的是不是就是“物业税”?有关权威人士表示，目前“名称还没确定”。
“房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并，我想这应该是人们现在所说的物业税。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。”该权威人士表示。
物业税“实转”，北京高端楼市将彻底雪崩吗?
物业税“实转”已经讨论了很久，各种各样的评论和分析数不胜数。作为政府打击投机、抑制房地产投资热潮的“杀手锏”，物业税一天不落地，楼市就一天不得安宁。可是，当北京真正提出物业税“实转”申请，等待国税总局批准时，楼市反而变得更不安宁。
究其原因，主要有以下几点：
一、到目前为止，包括城市房产税、土地增值税、契税、印花税等税费，国家对房地产的征税已高达11项之多。物业税一旦实转成功，无疑对原本就面临冷清局面的京城楼市又多加了一个重磅冲击，加重观望氛围。
二、由于物业税征税对象主要是土地、房屋等不动产，属于持有税。因此开征物业税，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求者将会起到抑制作用。
三、此次北京申请的物业税实转一旦成功，将首先针对工业企业、写字楼等商业地产征收，而市场中此类高端产品销量及成交量早在2007年10月就已出现“双降”。如今，在物业税实转以及股市暴跌的影响下，投资者必将对京城楼市的投资环境表示犹豫，抛售很可能成为市场又一风气，大量资金将从京城楼市中撤离，北京高端楼市在政策打压及市场影响下将面临崩盘的威胁。
胡本宇认为：似乎从政府的口径中，一定要征收物业税!但是，个人认为这是一个两难的举动，要么税率过低无实际效果、要么税率过高无法执行，总之，今日之物业税，于政府、于市民、于企业都没有什么可足道的理由和益处，对于房地产市场没什么影响。
仲量联行亚太区董事陈立民：如果“物业税”先从商业房地产开始，无疑意味着会抬高持有成本，将投资者吓跑。增加投资者的成本之后，投资者可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大，投资者会考虑上调房屋租金价格，租金上调会增加租房者的负担。
虽然商业房地产所占比例小，并不意味着对其征收带来的影响会比住宅小。事实上，对商业房地产征收物业税势必会导致商用物业租金的上涨。
目前，商用物业的投资者主要以持有房产并且出租的方式作为投资商业房地产的手段。而这部分投资者自然不会等着自己的收益被“物业税”横刀夺取，自然会将成本转嫁到租用者身上，由此租金的上涨就无法避免了。
但是，问题还远非租金的上升如此简单。尤其是一些地区的零售商铺，为了吸引到知名企业扩大影响力，都纷纷出台了“招商引资”优惠，力图吸引这些大牌入驻。但是，这种优惠在物业税面前却显得自相矛盾。
如果租金方面优惠依旧，则持有者的利润将会降低，而如果优惠不再，则招商将会变得困难而缺乏吸引力。由此，一旦这一消息真变成事实，一些新兴区域的零售商用物业的持有者就要面对两难的选择。
开征“物业税”有多少疑问?
物业税“空转实”意义重大，房价以及地产格局都将出现颠覆性的变化。但是，物业税从“空转”到“落实”，仍然要面临许多问题，疑问重重。
疑问一：如何确定起征点?
减少市场闲置商品房，平衡市场供需是开征物业税的目的之一。因此，如何确定起征点，既能真正挤压出市场的投资性需求，又不至于损害到普通购房者的自住利益，成为各方关注的热点。以个人、家庭还是以住房面积为单位进行征收?假若以个人或是家庭为单位，如何确定第二套住房?如果以面积为单位，多大面积起征最为合适?这些都是确定起征点时需要考虑的问题。
疑问二：以何标准确定税率?
征收物业税的最大特点就是“买房容易养房难”，因此，物业税率的高低，是整个政策能否真正显效的一个重点。假若税率过低，每套房子每年仅仅缴纳几千元，对于投资者来说，可谓“九牛一毛”，与房价上涨所带来的利润无法抗衡；但是如果税率过高，对于普通的购房者而言会是一个沉重的负担，一旦税率影响到了消费者的正常生活质量甚至让购房者养不起房；物业税的征收就没有太大的积极意义了。
疑问三：新旧房产如何对接?
征收物业税，新旧房产的对接问题尤为重要，也是物业税能否在保障各阶段购房者权益的前提下，顺利执行的关键。一般说来，消费者在购房时已经把房产的大部分税费一次性支付，而物业税是现行房产税、城市房产税以及土地增值税等的总和。开征后继续对购房者实施收费略显重复，显然有失公平。但是如果仅仅对于新房进行征收，征收前市场中的投资性房产，则无法进入到供需环节流通，因此如何选择一个恰当的临界点，要在全方位考虑政策的基础上妥善运行。
疑问四：缴纳年限如何规定?
按照《物权法》的最新规定，住宅建设用地使用权满70年后可以自动续期，而实行物业税后，缴纳年限如何确定成为又一难以平衡的问题。与前面的税率问题相似，战线过长增加老百姓的心理负担，也不符合中国老百姓传统的消费心理；而缴纳年限过短，分摊到每年的税额增多，自然也就加重了老百姓的资金负担。所以，如何找到一个平衡点是考验政府智慧的另一个难题。
疑问五：是否将土地出让金纳入征收范围?
自从1994年我国确立分税制框架后，逐步进行税制改革。特别是2003年后，新一轮税制改革正式启动，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中的一项重要改革就是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组，出台物业税，便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。但是，土地出让金以价格形式存在，而物业税属于税收范畴，如此将其纳入征税范围，容易引发“税”“价”不分的嫌疑，与我国税费改革的大趋势有所冲突，不利于税收体系的完善。
另外，地价一直是抬高房价的一个重要因素，把土地出让金分摊到房产保有时期的物业税后，房地产开发的成本就会大幅下降，从而会带来房价的下跌。开发成本下降，必然会引发新一轮房地产开发热潮；而房价下跌，自然也会引发购房热潮，如此供需两旺，房地产市场或将出现过热趋势。
◆变数五：中小房企的末日来了吗？
“由于国内房地产企业资产负债率偏高，2008年国内5万多个房地产企业将有三分之一被挤出市场。”日前在广州举行的“中国资本市场发展论坛”上，北京大学房地产金融研究中心主任冯科博士如此判断。
1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示。在网上公示名单中发现，北京鲁能房地产开发经营有限责任公司、北京海开置业有限公司、北京银泰置地房地产开发有限公司、五矿房地产等知名地产公司均在名单上，仍有项目正在开发的北京华纺易城房地产开发有限公司等地产公司也在此次名单中出现。根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。
2008年，中小房地产企业的末日真的来了吗?
陈淮：房地产业如果真有企业被淘汰，可能先死掉的并非是中小企业，“冰川时期到来，先死掉的还是恐龙呢?！”他认为，危机对于企业的影响来自他们自身抵御能力，因企业不同而不同。
“其实大家只要弄清楚三个政策就行了。”陈淮认为：一个是宏观政策，一个是产业政策，一个是公共政策。不要夸大宏观调控政策对房地产的作用。
陈国强：房地产行业演变的大方向是资源向品牌企业集中，但并不意味着中小企业没有发展空间。今后两三年，至少70％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。
关于行业集中度的问题，陈国强指出，这是个行业资源集中的基本趋势，未来在市场上能够获得更多行业稀缺资源的职能是这些有强大资金运作能力和融资能力的大公司。
我国的房地产市场规模很大，但发展很不平衡。一线城市的房地产行业发展相对而言比较成熟，实力雄厚的大企业在对大城市的市场进行瓜分，而在二三线一些相对小的市场上中小企业还可以开拓发展空间。
随着二三线城市土地拍卖的活跃，近年来，越来越多的二三线城市成为了市场新的热点或者说是热点区域。他认为，房地产市场客户需求也在不断强化。根据不同的市场需求，中小房地产开发商应该立足于当地，确定区域化战略，结合当地经济发展，产品开发、投资策划等体现房地产竞争力的方面都应与区域经济相结合，同时应充分发挥政府优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势。
董藩：关于中小开发商的命运问题，早已不是新鲜话题。仅仅在这次宏观调控实践中，就有众多人给出了自己的大胆判断。例如， 2007年初，郎咸平先生就预言未来几个月内楼市有变，大量地产商会倒闭。该观点一时间被媒体广泛报道；徐滇庆先生也说过全国开发商有二三成可能出局。最近这个问题再次引起高度关注，先是因为王石抛出了令全国哗然的“拐点论”，接着是因为冯仑提出，在未来3-5年里，6万家开发商只有3-5千家可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。这些预测有的已被实践验证失败了，有的则正在经历着考验。
绝大多数人认为，竞争是必然的，淘汰也是必需的——总体上看，大开发商产品开发、融资、拿地、营销等能力都比较强，规模效益明显，又挟品牌优势，宏观调控反而是对其有力的。小企业则恰恰相反，自有资金不足，融资渠道缺乏，在招拍挂规则下抢不到地，开发产品质量粗糙，常出问题，市场认可度低。他们认为淘汰中小开发商对房地产市场健康发展大有益处，于是，宏观调控又应了英国思想家乔·赫伯特说的话：“命运对有些人是生母，而对另一些人则变成了继母。”
的确，在中国，一些大开发商贡献很大，他们为社会奉献了许多优秀楼盘，为购买者改善了生活质量，他们还在引领着行业发展趋势，甚至间接制订着行业规范。但我始终认为，在目前阶段，甚至至少十年内，缺了中小开发商还真不行。中国市场很大，房地产需求旺盛，80％的供应是由中小开发商完成的。仅靠大开发商提供产品会导致消费者的双重福利损失：不但会造成供不应求、房价暴涨局面，使消费者剩余大大降低，广大消费者丧失福利，而且还会因为竞争程度降低，放松了对产品质量和服务的要求，使消费者福利再次受损。电信和民航系统的服务状况就是活生生的例子。所以，大量中小企业的存在不仅让我们感到“小草也有点缀春天的价值”，更让我们感觉到法国文学家雨果所说的“小石头可以阻挡一块岩石的滚动，柳枝可以改变雪崩的方向”这句话的伟大意义。
大量中小开发商的存在不仅必要，而且是完全可能的。尽管市场经济不相信眼泪，市场主体会表现出一些变化，比如说加速整合等，但绝对不会纷纷倒闭，理由至少有以下四点：首先，房地产在生产特点上具有单件性和多样性，本身排斥标准化生产，这就对开发商的多样化存在提出了内在要求；其次，由于种种原因，开发用地是相互割裂的，开发活动是大量、分散进行的，各区位的条件也存在明显区别。对大多数小地块来说，小公司开发可能赚钱，但大公司运作可能赔本，所以各有各的生存空间；再次，钱还是市场的统治者，但银行却不再是钱的唯一统治者。与10年前大不相同的是，民间资本已经十分雄厚，一些小企业也有了好的积累，其他融资渠道也在发挥作用，包括我们并不愿意看到的地下金融，已经十分活跃了。最后，尽管大开发商经营成本低，但区位性和不可移动性决定了它们无法用自己的产品去挤垮另外一些地区(中小城镇)和区位(偏僻的建设位置)的小企业。
这让我想起当年“入世”时的情景——当时全国有近3万家开发商，面对来自海外的竞争，学者和开发商大都认为中小企业会纷纷倒闭。但几年过去了，开发商数目不但没减少，反而增加到6万家。我想，这个行业不会像民航业或者电信业，很快形成寡头市场局面，反而恰似餐饮业，既会有五星级酒店，也会有小吃部；又像服装业，既有皮尔·卡丹、金利来、雅戈尔、衫衫等大服装公司，也会有小裁缝店，谁也挤不掉谁。
王石：房地产是一个自由进出的行业，没有任何准入限制，暂时来看不可能出现垄断局面；另外，行业集中度的提高并不代表房地产企业数量会减少，更不能说小企业在这个行业中就无法生存。此外，对比美国房地产行业的企业来看，美国房地产开发企业分工非常精细，各自的专业优势非常明显，而中国的房地产企业基本上是“大而全”，大部分企业的经营模式、建筑技术都非常相似，从拿地到物业服务无所不包。
未来国内的中小企业有其自己的生存之道，那就是“强化分工和专注细分市场，建立自己的专业优势。”
冯仑：从房地产讲，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司(如果按照台湾的经验)，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年前，政府总是认为，房价过高是地产商把房价抬起来的。最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70％的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30％留给市场。三年后当市场就剩下30％的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
潘石屹：北京的房价分布像一条大头鱼，低档房是头，中高档房是腰，高档房是尾。他同时还总结了影响房价的几个因素，除提及人民币升值、中国经济持续快速增长等因素外，他同样也提到了供求关系。
潘石屹认为，最近一些政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落。
他认为，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而品牌开发商是不会轻易降价的。
另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。
胡斌：随着宏观调控政策的进一步落实，2008年房地产行业整合的步伐将加大。在资金紧缩政策的影响下，中小企业将面临被淘汰的局面，资金实力雄厚的房地产企业将通过企业股权兼并、资源收购等多种方式兼并中小房地产企业，使有限的资源得到更有利的配置。
王永红：公司与深圳上市公司洽谈股权转让、债务重组的具体事项正在进行中，争取尽快实现借壳上市。
2008年1月17日，中弘集团绕过了债务重组问题，拟以定向增发7亿股的方式，向上市公司注入旗下包括北京中弘投资有限公司、北京中弘兴业房地产开发有限公司和北京中弘文昌物业管理有限公司三个房地产公司总计近37亿元的资产，先行入主ST科苑。
国信证券相关研究人员：从2006年下半年到目前为止，类似中弘集团一样选择A股市场借壳上市的中小房地产企业达到双位数。早在2003年左右A股市场上就掀起了一股房地产企业借壳上市的浪潮，而近期中小开发商借壳上市开始加速。
胡本宇：这个很难说，因为原本就有大量无项目的房地产公司，所以，那些大腕们说的只是一个方向，而并非实际结果。经纪公司也是如此。
◆变数六：房地产中介到崩溃边缘了吗？
目前的二手房市场正处于多事之秋。
对于2008年的北京二手房市场和中介公司的前途更是业界关注的焦点。
去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。
1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。
房地产中介真的到了崩溃的边缘了吗?今后的二手房市场将如何?
潘石屹：如果盘活本市的二手房交易市场，将可使本市房价降低一半。
“房价上涨速度快、空置率高，都是流通不畅造成的。解决的最好办法就是要让二手房市场活跃起来。”潘石屹认为，要想激活二手房市场，首先是简化手续。其次要公开透明，二手房交易要到政府网上去交易，把所有二手房信息公开上网，让市民可以查询。
卖还是可以由中介来卖，但政府要有专门机构来对二手房交易进行监督和管理，房主和中介在卖时，必须要到主管机构备案，政府主管部门将所有信息公开，就可以杜绝二手房交易中的欺诈行为。最后一点，目前北京二手房的税费太高，超过了成交额的10％。政府应降低二手房交易中的税费水平。潘石屹认为，降到占房款的5％比较合理。此外，政府还应针对不同的二手房类型，清理约束二手房交易的政策限制，搭建二手房公平交易的平台。
北京一年成交几十万套房子，而我们的存量房有400万套，如果一年10套有一套进入二手房交易，那一年就有40万套，“如果能把二手房很好地流通，房价至少可以降一半”。
胡斌：2008年房地产行业经济秩序将进一步被整顿。现在，许多经营不善的代理公司的门店纷纷关门。但是，二手房是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场繁荣、健康的晴雨表，如何使之健康、稳定地发展是业内人士积极关注的问题，也是政府、企业、行业协会和消费者必须要共同做好的工作。
卢航：房地产市场的调整期，对于一些中介是痛苦的煎熬，对另一些中介机构则可能是加快发展的好时机。
从目前情况看，虽经多年治理，房地产中介洗牌还远不够充分。房地产市场的每一次调整，都是房地产中介行业的一次严酷考验。政府部门的日常政策性监管，有助于推动中介行业的逐步规范，只有经历大的市场震荡，中介机构的资金实力、品牌影响力和抗风险能力，才会真正现出原形。正如前几年全国房价快速上涨、商品房交易量大幅攀升，也是房地产中介全行业扩张之时，当前，在国家强化宏观调控，房地产市场进入全面调整的时期，房地产中介必然经历阵痛性的紧缩，残酷的大洗牌在所难免。那些不顾实力、盲目扩张的中介机构必然付出惨重代价，那些品牌、信誉、资金均不足的中介被淘汰出局并不令人意外。只有经历多次洗牌，汰劣留强，房地产中介行业才能走向真正的规范、成熟，中介机构才能获得消费者的真正信任。
2008年，21世纪不动产在上海的门店数将从目前的180余家增至220家，经纪人数从2200人增至2800名。21世纪不动产2008年的发展战略是，进入40个区域，在60个城市拥有超过2000家门店，拥有的经纪人数量超过2万人。
齐凡：据国家统计局最新发布数据显示，2007年我国全年居民消费价格上涨4．8％，涨幅比上年提高3．3个百分点，居住价格上涨 4．5％，拉动价格总水平上涨0．6个百分点。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7．6％，涨幅比上年提高2．1个百分点。可见尽管2007年政府运用了6次加息、10次上调存款准备金率、提高第二套房屋贷款首付及贷款利率、加强保障性住房供应量等一系列明确、强劲的房地产行业调控政策，但房价的上涨依然。由于2007年房地产行业调控政策出台比较频繁，且新政的出台持续到年底，政策调控方向也转向通过金融手段通过限制进入楼市的资金给房地产市场降温，2008年初购房者的观望情绪会有所加重，从而导致房价上涨趋缓。
专家预测可能会持续到2020年的“人口红利”，保证了房地产市场在较长时期依然会保持居住需求的稳定增长，此外据国家统计局调查显示2007年全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17．2％，扣除价格因素，实际增长12．2％，农村居民人均纯收入 4140元，比上年增长15．4％，扣除价格因素，实际增长9．5％，年末居民储蓄存款余额172534亿元，比上年末增加10967亿元。增幅远高于房价涨幅的可支配收入以及坚实的存款为后盾，为居民实现购房计划提供了资金的保障。
综上所述，在房价涨幅日趋理性的市场环境下，刚性需求仍然强有力的支撑着房地产市场，21世纪不动产分析人士认为，受国家金融紧缩政策延续的影响，2008年春节后房地产市场的“冷淡期”可能会比往年持续的时间稍长一些，交易淡季可能会由往年的2、3月份延长至4、5月份，而大量的自住型购房者也会利用这段时间理性的观察市场，同时积攒首付款，选择恰当时机入市，实施自己的购房计划。根据21世纪不动产监测数据显示，2008年元月前三周北京市场买卖的成交量环比2007年12月的前三周仍然下滑了4％，看来短时期内观望的氛围依然难以被打破，尤其是春节的临近更加大了市场回暖的难度。令人意外的是，与往年春节前房地产市场全面降温不同，从2007年年底以来京城租赁市场的表现异常活跃，今年前三周的成交量与去年12月前三周相比，环比增长了30％，这反映出有部分观望的需求暂时进入租赁市场等待时机。但到目前为止，虽然京城二手房市场成交价格的增幅放缓，但整体市场价格依然保持稳定，根据21世纪不动产价格监测数据显示，确实有个别地区由于前期价格上涨过猛出现价格的调整，环比2007年12月，2008年前三周京城二手房成交均价涨幅放缓，上涨幅度仅为2．9％。
近日有消息称，北京限价商品房销售政策即将在春节前后公示，从已知的销售办法看，届时会有部分对限价房抱有期待的购房人走出观望，在既不属于限价房的保障范围，又没有能力通过新建商品房市场满足居住需求的，二手房无疑将是最合适的选择，相信销售办法的早日明确有利于二手房市场的回暖。
进入2008年，中介行业渐渐成为房地产链条上最锈迹斑斑的一环。一连串危机事件让上述业内人士有理由认为：“这次洗牌不同以往”。
胡景晖：我爱我家控股有限公司计划于2008年开设3000家网络门店。其中1000家“网店”已于1月15日上线开业。这种网络门店与实际社区相对应，房源信息附录其中。每个网店均有一个专门的网络经纪人，采取“一对一”式的端口服务，满足客户网上看房需求。
面对市场低迷以及来自制度规范的压力，房产经纪行业的商业模式变革、创新在所难免。而基于互联网技术的网络门店、网络经纪人，是一种更加低成本、高效率的运作方式，“会在行业中渐渐成为一个主流”。
过去很多年，中介行业实际上背离了一个健康行业的基本原则。很多人认为中介门槛低、赚快钱，可以吃差价，和开发商联手炒房，还能挪用客户房款开饭馆儿……很少有人把这个行业真正作为职业理想。
胡本宇：二手房面临的问题，是交易成本过高的问题，这体现在中介费用和交易税费两个方面，因而，解决方案应该是建立一个开放的信息和交易平台，和自助交易系统。
付严：2008年政策层面最大的看点就是抑制投资方面，尤其是物业税的征收已经是箭在弦上，这将对房产持有环节造成一定的影响，以及“第二套房”“增加首付款”和对“经济适用住房”“限价房”的再上市使用规定，“廉租房”的租赁规定等等，一方面，政府将利用政策手段持续打击房地产投机，挤压投资利润空间增加投资成本，另一方面，也会采取实质性举措推动保障性住房陆续上市，减缓中低收入家庭的住房需求，以降低需求来抑制房价。
2008年北京市二手房价格涨幅将缩小，价格将在高位平稳运行，很难出现像2007年那样的房价一路上涨的情况，但受到奥运会的带动，价格也不会下跌。在成交量方面，2008年北京市二手房成交量有望突破10万套，而实际较2007年上涨幅度并不会很大。
◆编后
2008年的春天来了。
虽然2007年的冬季格外冷，虽然我们经历了暴雪，但严寒终究挡不住春天的步伐，终究逃离不了自然的规律。而这又何尝不是经济发展的规律?!
一个人的成熟和理性是磨炼出来的，一个行业的成熟和理性也是需要历练的。在走向成熟的路上，挫折和困惑在所难免。而经历了困苦和挣扎，才能有茧化蝴蝶般的美丽，才能如凤凰涅槃般获得重生。
希望房地产业在不断的思考和历练中走向成熟和理性。 |