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房地产开发商身陷四面楚歌困境!
加入时间：2008-5-12 9:27:11 来源：陈云峰 点击： |
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房地产行业和金融行业,是近3年来,风头正劲、发展最快的两个行业。翻开上市公司2007年年报，以招商银行为代表的银行、基金、保险、证券行业发展迅猛，平安保险的董事长马明哲年薪甚至达到6600万元的天价；而素以房地产行业龙头著称的万科，董事长王石的薪金也达到600万。当富豪榜单上，前100名中房地产老板占到45席时，房地产简直就是创富的代名词。
俗话说：“南怕入错行，女怕嫁错郎”。当房地产职业经理人们，慨叹房地产进入了“傻子也会卖房，傻子也能赚钱”的时代时，没想到2007年年底，“拐点论”突现地产江湖，而且居然是“大哥式人物”王石嘴中说出，过惯了好日子的开发商坐不住了，有的纷纷质疑，有的摇头叹息，有的破口大骂，骂王石“别有用心”，是想“清理门户”，“搬起石头砸小开发商的脚”。
回到售楼处，大家猜测着：“想当年，国六条和国八条也不过让房市观望了3-5个月，要不了多久，买房者们便会结束观望，好日子就要回来了，房价还要再涨20年呢！”
但这次，买房者好像铁了心，不为各种促销所动。“买房子送宝马车、送小房子、送20年物业费、贴首付……”好像都不太好使。更可怕的，2008年4月，北京楼市在供应量6399套、约73万平方米的供应量，比3月增加了1倍的情况下，销售量不涨反降，楼市未象天气一样转暖，观望现象依然严重，“北京楼市提前过完奥运会”的说法又起。
不光是购房者，银行、政府、施工单位，一夜之间变脸，一改以往，全都冲开发商苦起了脸，默然回首间，开发商身陷四面楚歌的艰难境地。
1，房地产施工成本“变本加厉”，施工队反目为敌。
2006年底，我在负责明天第一城施工时，记得建筑用钢筋平均价格在3200元/吨，不到一年半的今天，hrb335螺纹钢价格价格达到5700元/吨，涨幅78%，钢筋可是在房地产建筑直接成本中，仅排在人工费后，位居第二位的，如果其占到总直接成本12%的话，那意味着，仅此一项，1年半成本增加10%。
再看一下土地成本，我测算过，其占直接成本的45%。以明天第一城区位的奥北立水桥区域计算，2006年初招拍挂方式取得土地，楼面地价2700元/平方米，而2008年4月，一个相邻地块楼面地价达到3700元/平方米，涨幅37%，以土地成本占到45%计算，仅此一项，成本上升17%。
占到直接成本第一位的人工费，近年来增加更快，打工的民工，身价倍增，我见过很多个民工头，不仅大工100—120元每天，连民工家属披挂上阵当小工，价格也超过50元/天，不给钱扭头就走，拖欠工资更不可能，扭头就走不说，转脸找建委或劳动局投诉你。我听包工头们说：《劳动法》的实施，使得他们这些劳动密集型企业成本增加超过了10%。很多施工队承受不了，就找开发商补，开发商因为合同签死了不接受，施工队就干完活不交房，逼开发商就范。从2008年1月-4月，仅我知道的，就有10几个楼盘延期交房，不给钱不交房，不补钱也不交房。
可以这么说：原材料、土地、人工等成本增加过快，严重困扰着许多房企。
2，银行执行从紧的货币政策“釜底抽薪”，助纣为虐。
在2007年连续加息5次和1次提高存款准备金率后，2008年，存款准备金率被再次提高，最近央行又在筹划加息，至少再提高存款准备金率2-3次，足见银行抽紧银根的力度。
在CPI和PPI都连续超过8%的情况下，央行抽紧银根可以理解。若不是美国因为经济疲软连续降息，恐怕央行造就出手加息了。
在房地产融资渠道仅仅依赖上市融资这条现实渠道外，开发商大部分依赖销售回款，不仅维持自身项目开发建设，而且还要用于储备土地。银行的助纣为虐，使得开发商后院着火，工程款不保，更谈不上拿钱拿地，这就是2007年“地王”现象进入2008年不再的主因。
3，政府的保障型住房对开发商“雪上加霜”，实施夹击。
在楼市的干涉上，政府远不如对股市那样来的直接，只能采取干涉，而且效果会有一个周期。在2006年和2007年，政府加大廉租房和限价房等保障型住房政策实施力度，特别是将70%政府供地强制性用于保障型住房后1年半左右时间的2008年5月，这些特殊产品会应声上市，稳定区域房价，“有力的拉住疯长的房价的后腿。”
我听说：北京市政府已经在研究扩大保障型住房范围到北京户口外的持工作证的“北漂一族”了，此举一出，就会直接斩断“外地人是购买商品房主要人群”这个开发商最利好的后路，使其腹背受敌。
4,买方人和投资者更加理性，“按兵不动”之策使得开发商阵脚大乱。
楼市通常要算“房价租售比”和“房价收入比”两笔账，这2笔账前者影响投资者，后者影响购房者。
先说“房价收入比”：按照2008年4月市统计局公布的，北京4环内预售商品房价格超过17000元计算，以北京人最喜欢的90平方米的2居房子为例，一套房子总房款已达153万，首付款30%约46万元，贷款107万，月供款约8000元左右。同样按照北京市公布的人人均年收入3万元计算，包括外地打工的白领们，试问：有多少人交的起首付，又有多少人承担的起月供，真是想做房奴也没资格了！
再说“房价租售比”：同样还是上面这套房子，租金按照月4000元计算，已经够高的了，年租金收入4.8万元，出租年投资回报率仅3%，贷款不仅抵不住按揭，若付全款投资也远不如将钱存入银行，因为3年期定期存款利率也超过5%。“买房不如租房是本实实在在的账”！
买房的和投资的都理性了，房子就卖不动了。据我了解，现在除了地铁项目的小户型还卖的可以，尤其是80万元内房子依然受宠外，其余的怎么搞促销买房的也很难买账。没有回款，拿什么盖房？拿什么买地？开发商日子难熬啊！
总之：综上4点所述，不难看出：开发商近期受到施工企业、政府、银行、购房人4面夹击，经营形势大变，已经不是1-2年前所处的境地了，可谓4面楚歌，进退维谷。2005年和2006年，老板问我销售和拿地意见时，作为主管领导，我都鼓励他，我显现的信心十足。而进入2008年，我奉劝所有的同行要谨慎、不要盲目乐观，甚至我公开了2008年平均房价可能下降5%的观点。
我出身于国美电器，我觉得最重要的就是市场的变化，它将影响企业经营管理，只不过房地产政策性比零售行业更强而已。
作为房地产从业人员，我何尝不愿意过前2年，神仙一样的、不用为销售和回款发愁的日子，那日子太舒服了。2007年起，房子太好卖，很多营销总监都转行了，像我们神仙派的万年集团的黄玺庆、新龙集团的孙玉琢、中体奥林匹克的陈顺，包括我，都去转行做一级开发、集团总经理、抓全面工作了，而且以抓工程为主，因为，房子设计好了就可以卖，盖好了就可以交房子，抓工期、抓质量、控成本成为房地产开发的主旋律。
从王石的拐点论，到上周“中城联盟”的秘密会议对时局的判断，我更加确信了目前针对开发商来说，挑战大于机遇。正像“中城联盟”的秘密会议上所言：“房企要做好迎接更加严峻的政策和市场条件的准备，宁可信其有，不可信其无”！ |
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