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房地产中介市场的信用建设
加入时间：2008-4-15 22:57:42 来源： 点击： |
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诚信是市场经济的根基，拥有良好诚信资源的市场经济是健康有序的市场经
济。在这种状态下，各方面能相互信任，交易成本降低，交易更加频繁，而信任
度的提高又会进一步促进交易，繁荣市场。由于市场经济自身的利益驱动以及利
益主体的多元化，又会产生一些有悖于有序市场的失范行为和现象，比如中介大
量虚假信息，直接侵害了当事人的合法权益，消费者对中介机构的信誉产生怀
疑，导致中介市场的信用退化。信用退化现象目前呈现出从无意到恶意，从个案
到成风的现象。
中介市场的信用退化已成为制约我国房地产市场进一步发展的瓶颈。导致中
介市场信用退化的原因是多方面的，笔者主要从同一房源的多家委托必然产生虚
假信息这一角度进行分析，并建议通过创建房地产中介动态联盟这一制度来规范
中介市场，维护交易主体的权益。
中介市场信用退化的原因分析
当前，中介公司纷纷推出免费登记房源信息吸引供房者；而房源供给方则希
望房源信息能以较低的成本向尽可能多的潜在需求者发布，以期获得最佳的交易
收益。每个中介公司都拥有相应的消费群，而这一消费群只是整个潜在消费群中
的一部分，甚至是很小的一部分。在不增加任何经济成本的情况下，同一房源在
多家中介公司发布，就意味着该房源面对的消费群范围明显扩大，那么房源供给
者获得最大收益的机会大大提高。为求最佳交易收益，同一房源信息在多家中介
公司同时发布，是供给方在市场经济条件下的一种理性选择。同一房源信息在多
家中介公司同时发布在租赁与二次交易中相当突出。
供给方在中介公司发布房源信息，就意味着供给方与中介公司就该房屋的交
易形成了委托代理关系。同一房源在多家中介公司同时发布，就意味着供给方与
多个中介公司就该房屋的交易形成了委托代理关系，也就是同一房源的多家委
托。当该房产在一家中介公司成交后，该房源信息就立即成为失效信息要予以更
新，供给方与其他中介公司的委托代理关系应立即解除。但由于中介公司现有的
技术水平和运作现状的局限，其他中介公司无法知晓该房产已成交，而继续发布
该房产信息，那么该信息就成了虚假信息，而虚假信息必然引起消费者的投诉和
对中介公司信誉的质疑。在租赁和二次交易中，同一房源的多家委托很普遍，由
此产生大量虚假信息，必然引起消费者不单纯对中介公司，更重要的是对中介市
场诚信的质疑，造成信用退化。
同一房源是否多家委托和房产何时完成了交易，只有房源供给者清楚，而其
他中介公司和消费者无从知晓，这一信息不对称，给那些希望通过自身优质服务
做“放心中介”的普通中介的生存发展带来很大压力和风险；相反，却给一些恶
意中介创造了很大的盈利空间。
由于同一房源的多家委托，不可避免地产生大量虚假信息，在目前运作机制
下，是任何一家善意的中介控制不了的；同时再加上恶意中介的推波助澜，我国
房地产中介市场的信誉不容乐观。但必须指出的是，单纯通过整顿中介公司，要
求中介机构严格自律，是不能有效地恢复消费者对中介市场的信用。因为，其
一，同一房源是否多家委托，中介公司无法控制；其二，恶意中介和普通中介在
外在表征上并无差别，房管部门和消费者无法区别对待。为此必须进行制度创
新，从根本上解决同一房源的多家委托问题，从而杜绝虚假信息，根除恶意中
介，繁荣中介市场。
加强信用建设，创建中介动态联盟
动态联盟，也称虚拟企业组织，是指为了实现某种市场机会，通过信息技术
和通信技术，将拥有实现该机会所需资源的若干企业集结而成一种网络化的动态
合作经济实体。在这个经济实体中，各企业按优势互补原则，共享各自价值链上
某些优势环节即核心能力，以集中使用优势资源，克服各自的薄弱环节，从而谋
取竞争优势，实现一加一远大于二的效能。
每个中介机构都是独立的经济实体，都有其特定的房源和消费者。其特定的
消费者在其极其有限的特定房源中进行选择，那么这种选择是很不充分的，成交
率和满意度都不会很高。如果多家中介公司信息资源共享，消费者可在更大范围
内选择房源，房源可面对更多的消费者，那么消费者对房源的选择将更加充分，
成交率和满意度都将明显提高。因此，打破具体中介机构有形的组织界限，利用
各自特有的房源和消费者资源优势，建立房地产中介动态联盟，实现资源共享，
使供给方、需求方和中介公司能获得在单个中介公司运作模式下无法获得的更多
利益，实现多方共赢，这正是能够将如散沙状的中介公司组建成中介动态联盟的
利益基础。而运用现代通信技术和计算机技术措建相应交易平台，使在一家中介
公司发布和更新的供求信息能在联盟内其他中介公司立即更新，从而使联盟内共
享的信息资源如实客观地反映了中介市场供求的实时变化，可以有效地杜绝失效
信息。
虽然有了组建动态联盟的共同利益基础和技术保证，但由于目前我国中介机
构普遍规模小，人员素质不高，技术手段落后，再加上中介市场信用退化，产生
能牵头组建动态联盟的具有相当实力的中介公司本身就是十分艰难而漫长的，而
且成本相当高昂。因此，由政府相关部门出面组建不以盈利为自的的核心实体，
再由核心实体牵头组织建立动态联盟就显得更具有现实意义和长远价值。其一，
政府在群众心目中是权威的象征，由政府牵头组建中介动态联盟，无疑给信用匿
乏的中介市场注入了强大的信用资源，这是启动动态联盟的基础；其二，入盟中
介必须遵守联盟章程，通过自身严格规范化的运作，以优质高效服务满足客户需
要，而不敢以套取看房费和登记费为最终目的，从而使一些恶意中介在联盟内无
生存的土壤，有利于规范中介市场；其三，由于联盟内中介公司信息资源共享，
供求双方的选择将更为充分，有利于发挥中介公司各自的资源优势，也有利于中
介公司核心能力的培育；其四，动态联盟经过一段时间规范化运作和广泛推介，
会在供求双方和中介公司之间产生凝聚效应，供求双方都愿意与那些联盟内有信
誉的中介从事交易活动，而其他中介也乐意通过规范化作业加入联盟，共享联盟
的信誉和资源。
在目前条件下，特提出如下建议：
1．联盟内应建立科学合理的资源共享、利益分配和风险防范机制，这是关系
到动态联盟能否形成和延续的核心问题。只有科学合理的运作机制，才能使会员
单位从同行是冤家的传统观念转变成信用合作关系，才能克服联盟内部的不稳定
性和脆弱性，使联盟得以有效稳固地延续下去，从而有利于各会员单位根据自身
和市场情况，找准位置，培养核心能力，促进中介市场的进一步分工和细化。
2．目前条件下，由政府牵头组建中介动态联盟是恢复中介市场信用最经济有
效的途径。政府组建的核心实体不以盈利为自的，主要是牵头组建中介动态联
盟、制定联盟章程、规范和监督联盟运作等。待联盟正规化、规范化，完成联盟
培育任务后，可择机退出。
3．大力推进信息化，建立高效的联盟管理信息系统，以实现信息的发布更新
准确实时，克服传统作业模式下的更新时滞，消除不信任源。
4．通过Internet技术，建立“网上房产之家”，发布联盟信息，推介联盟会
员。无形的“网上房产之家”跨越了时空限制，让更多的人了解、认同乃至接受
中介动态联盟的服务，有利于动态联盟的生存发展，有利于整个房地产中介市场
信誉的重塑。
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