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冬天里一把“火”：上海楼市屡现国企团购
加入时间：2008-12-19 9:54:01 来源：第一财经日报》 点击： |
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进入12月，上海楼市虽然并未延续11月的增长势头，但仍然保持着11月的成交规模。这一切，与近期部分国企集中在市场上团购新盘房源不无关系。
在浦东新区的阳江花城、张江名流豪庭、金爵公寓等楼盘出现开盘当天集中成交的情况之后，12月3日开盘的高桥新城，推出的90套房源亦出现短期内已全部售出的情况。易居（中国）地产分析师薛建雄亦将该盘列为国企或者政府团购的行列。
记者昨天致电该盘售楼处，销售人员表示，这部分房源已被外高桥(600648,股吧)集团全部买下，“将用作酒店式公寓”。在此之前，包括张江集团在内的国企在市场上收购房源，普遍的说法是，作为“人才公寓”或者“用于动迁户安置之用”。
国企团购
早于11月底，位于上海浦东民生路的中星恬园就突然出现了集中成交的情况，而该盘于9月份开盘，但之前的销售速度相对平缓。根据易居（中国）的统计数据，中星恬园开盘当月的销售业绩为117套，但10月份的销量急速下跌至21套。
但11月的销售则回升至193套，其中11月25~27日连续三天都有每天超过30套以上的集中成交。而中星恬园的销售人员亦承认，确实有部分房源被陆家嘴(600663,股吧)集团收购。
另据记者了解，陆家嘴集团与中星恬园的开发商中星集团亦曾经就收购事宜举行过签约仪式。此次陆家嘴集团收购的中星恬园房源共计180套，成交均价在18000元/平方米左右，如果以中星恬园最小的两房主力房型面积104平方米计算，陆家嘴集团需要为此支付约3.4亿元。
显然，在陆家嘴集团收购中星恬园部分房源的消息被中星恬园方面确认之后，国企团购的步伐有加快的趋势。进入12月，包括阳江花城、张江名流豪庭以及高桥新城在内的浦东在售楼盘，都出现了张江集团、外高桥集团集中收购房源的身影。
到目前为止，张江集团方面仅承认，确实有从市场上收购房源的情况，但并未确认收购了哪个楼盘的房源。12月第一周成交排名居前的金爵公寓和张江名流豪庭，都在推出新房源之后随即有集中成交的情况。
上述两个楼盘的销售人员亦承认，这批成交的房源以团购为主，其中张江名流豪庭由张江几家大型企业集体购买，但售楼人员并不清楚团购的具体企业。此外，记者注意到，大华地区的新盘中环1号在11月也出现了282套的“异常”成交，而开发商已承认有政府资金收购房源的情况。
到目前为止，经开发商或收购方承认的新盘已经有6个之多。知情人士透露，政府通过国企在市场上对新盘房源进行收购的举动，早于上半年就已经开始，这意味着涉及的项目远不止6个。
从团购价看，金爵公寓12月新推房源的成交均价仅9000元/平方米左右，较该项目9、10月间开盘时的成交均价10500元/平方米下跌了近1500元/平方米，跌幅近15%。而张江名流豪庭团购房源的成交均价较前期有1000元/平方米左右的跌幅。
但薛建雄认为，上述团购价较目前的市场价相差并不算大，因此，这些国企从市场上收购房源的价格并不算低，“基本上和开发商卖给购房者的价格一样。如果现在开发商降价的话，很可能面临这些国企原先与开发商谈好的价格比市场价还要高”。
团购的背后
从目前了解到的情况，陆家嘴集团、张江集团等收购的房源除了用于“人才公寓”外，还有一部分将用于安置动迁户。但是，上海市本来就有动迁配套商品房的供应，据薛建雄介绍，最近亦没有出现动迁配套房上市量明显减少的情况，因此，这些国企为何以高于动迁配套房价格一半甚至一倍的价格从市场上收购商品住宅用于动迁户安置，显然是一个难以解释的问题。
但薛建雄认为，中央目前大力推行廉租房和经济适用房建设计划，按照上海市的规划，目前在建的动迁配套房全部转为经济适用房都不够，因此，在动迁配套房可能转为经济适用房，同时上海动迁量可能大增的情况下，一些一级土地开发商从市场上收购房源用于安置动迁户亦可以理解。
他同时强调，去年底开始楼市低迷，成交萎缩，实际上也给了政府从市场上收购商品房的机会，“之前收购的话会导致市场价格高涨，但现在却可以稳定市场”。这与最近政府收购中低价二手房源用作廉租房的作用一样，稳定楼市。
事实上，由于房地产市场的持续低迷，市中心商品住宅供应量最大的浦东新区，以及外环区域的供应大户松江区，可能都面临一个相近的问题——房地产税收锐减，同时房地产行业的低迷波及全区经济。
浦东新区目前尚无公开的房地产市场统计数据，但在过去几年里持续占据上海各区商品住宅供应及成交排行榜首位的松江区，近期公布的一份该区房地产市场统计报告显示，该区经济及税收已因房地产市场的低迷出现明显下滑。
根据松江区统计局的统计数据，今年1~10月，该区实现房地产增加值26.88亿元，按可比价计算，同比增长1.4%，增幅较去年同期下降了20.4个百分点，占增加值的比重亦由去年同期的5.3%下降到4.4%。松江区统计局在报告中表示：“房地产业是个关联度很高的行业，该行业的低迷在一定程度上波及到全区经济增速的放缓。”
同时，由于新房及二手商品房的销售量大幅下降，今年松江区的房地产税收也同步明显回落。1~10月该区实现房地产税收31.81亿元，同比增长6.2%，增幅较去年同期回落了57个百分点，房地产税收对该区税收增长的贡献率则从去年的54.9%下降至5.8%。
如果从经济和税收的角度考虑，浦东新区的国企在此时出手大规模收购市场房源的举动则更为顺理成章。从浦东新区明年的投资计划看，从市场上收购商品住宅的情况仍将持续。
据了解，浦东新区明年1000亿元的投资将重点投向三大类项目，包括上海世博会配套的重大基础设施工程及部分高科技产业项目和商务楼宇项目在内的重大产业项目外，还将包括经济适用房、人才公寓、重大工程配套商品房、新农村新市镇以及一批实事工程在内的重大社会民生项目。从目前操作看，从市场收购的商品房源将主要用作人才公寓。
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