|
|
|
资讯中心 - 业界热点 - 房价难降供求失衡是主因 |
房价难降供求失衡是主因
加入时间：2008-12-5 9:20:23 来源：西部商报 点击： |
|
|
高房价、高投资性消费、高空置率、房地产贷款超常增长，一系列的表征都为当下全国楼市亮出红色警灯。面对楼市泡沫，国家出台政策进行抑制，地产商开发的步伐也越来越小心翼翼。但是，在楼市高温下调的表象背后，一个个惊人的数据正在震撼着大家的心里底线：各地楼盘合同撤销率大幅增长，其中松江某楼盘合同撤销率甚至达到100%！
权威解读 楼市泡沫化程度较高
据权威部门提供的信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%～8%，而中国房地产的利润率高达30%～40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3倍～5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍～20倍。
有分析文章指出，正是由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实，并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。但也有声音称，这种现象只是在一线城市出现，二三线城市并非如此。
专家分析 我国楼市供需失衡
有专家指出，目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。主要表现在三个方面：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房供给过剩。
据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120m2/套以上的住房在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大差距。
二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家主要以提供廉租房为主)。
三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
抽样调查 住房贷款管理薄弱
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。首先，房地产信贷增长过快；其次，房地产商自有资金比重低；第三，商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。
2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
最后，住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。
病症 房地产市场秩序混乱
目前房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、中介服务和管理各环节，都不同程度地存在违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，使一些项目的房价短期内非正常上涨。而随着房市的不景气，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的进一步混乱。
另外，土地的供应不规范也导致了楼市的不良发育。
根治 当前应抓主要矛盾
有专家认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。相反，如果市场供给得到大幅度提高，出现供求基本平衡或供大于求的市场状况，那么房价出现调整是一种必然。
北京房产中介链家地产副总经理金育松认为，楼市出现拐点或是调整应该是市场发展的一种必然，但楼市出现拐点或者调整并不等同于房产价格的绝对量下跌，而是一种涨幅的趋缓。因为造成楼市价格下跌的因素大致有三种：一是经济增长不能得到有效实现，出现明显的经济衰退；二是需求明显不足，供应过剩；三是区域投资比例较高，受政策影响容易出现大幅波动。
从目前的北京等城市房地产市场来说，经济保持平稳发展是可以预期的，同时城镇人口仍处于快速增长阶段，楼市需求将依然旺盛。但我们必须正视的是，过去的房产市场的确深染重病，未来房价的走势在很大程度上必须从根医治。
|
|
|
|
|
|
|
|