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9000亿保障房冲击楼市格局
加入时间：2008-11-19 10:16:52 来源：证券时报 点击： |
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保障房操作模式存争议
一位北京的业内人士对当前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司非常关注这次保障房建设政策，也在研究方案，但是他们更看重政府后续的具体政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和经适房最多的公司之一。
据了解，在北京，开发商要通过招拍挂的方式进入保障房市场。为了得到订单，地产开发公司拼命压价，建筑质量自然得不到保证。还有的企业通过修改规划，修改土地用途，从配套的商业性住房上实现盈利。
此外，保障房的销售也经常受到行政干预。“政府通常划分成很多区域，某个区域的人只能买某地的经适房，其他符合购买条件的人，政府不让卖给他们。导致我们承建的经适房，很多有资格买的人买不到，致使有一段时间企业的现金回流几乎为零。”
他表示，这对承建经适房的企业来说是一件很危险的事情，因为利润率被政府划定为3%，如果资金不能快速回流，光财务成本企业就不能承受（招标时财务成本不在成本中反映）。
“政府只是用政策吸引投资，免了一些税费，所有的经济风险和财务风险都是由企业来承担，最近房产价格下降，如果经适房只比周围房价少一点，一些客户可能觉得性价比不高就不买了，风险越来越大。”据悉，他们公司早期保障性住房占业务比重较大，但最近两年只占到20%。
该人士认为，政府需要重新考虑保障房的操作模式。他建议，政府可以征用土地，由中间机构核定成本，开发商作为总承包商组织施工，不承担销售风险，赚取劳务费，这样公司还是愿意做的。“施工质量和成本管理可以由政府部门监督。”
最近上海市和郑州市政府通过采购存量房的方式增加保障房供应，但有分析人士认为，因为保障房建设周期要三年，向市场采购只是救急之策，因为市场上存量房众多，如何选择将会引起公平与否的争议，这种模式不会大规模推广。
据悉，厦门、深圳等地采取了政府设立房产公司直接投资建设保障性住房的方式，但是分析人士认为国资公司的成本控制不强，效率不高。
也有学者希望政府借鉴新加坡经验，由政府设立管理机构，直接将工程承包给建筑商，以节省费用。分析人士估计，有国资背景、大型楼盘操作经验的公司介入保障房市场比较有优势。
在最近国家出台的系列刺激经济增长方案中，9000亿元保障房建设尤为引人关注。住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。
针对该政策，各方给予积极评价。中国社科院金融研究所尹中立认为，房产商资金回笼困难，明年的投入注定减少，在这种背景下，国家以财政投入来填补开发商投资减少带来的缺口，可以维护经济增长；另一方面，自从1998年住房改革之后，中国低收入阶层的住房供应非常紧张，经济适用房廉租房建设一直是杯水车薪。解决低收入阶层的住房困难，这个时候出手非常合适。
3%收益让房产商望而却步
政府9000亿投资保障性住房的决策出台后，本报记者采访了多家地产公司，多数公司表示短期内不准备进入保障房市场。房产商正陷入两难境地：商品房短期内回暖尚早，保障房的大量推出将分流商品房的蛋糕；介入9000亿计划又利润微薄，3%的利润率如同鸡肋，食之无味弃之可惜。
针对9000亿保障性住房投资，万科表示，公司还没有对此进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算；万通地产也表示，公司目前开发的业务不涉及保障性住房，短期内也不会开发保障性住房；深圳绿景地产也表示“尚在研究”。
保利地产相关人员介绍，公司已经召开专门会议研究国家9000亿保障房建设计划，如果有好的项目公司会投标，但是要求净利润率在15%以上，“3%肯定不能做，我们发行债券的年利率还是7%，这样的利润股东也不答应。”
根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。
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