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利好来了 “房奴”喜忧参半
加入时间：2008-10-24 9:36:33 来源： 点击： |
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10月22日，财政部、央行共同宣布，分别将首次购房最低首付降为20%、个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点，并将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。
数字显示，8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1%。截至目前全国已有十几个城市出台了刺激房地产市场的措施。“房奴”们普遍认为，在利好政策的刺激下，是该出手购房的时候了。
股市影响：
或将修复性反弹
分析人士认为，政策主要是从刺激消费角度出手，对房地产板块整体利好作用有限，从而对大盘积极影响也有限。
国元证券(14.30,0.44,3.17%,吧)投资资讯总监康洪涛表示，从中长期看，此次政策不能解决房地产公司实质性问题，上市公司本身目前仍然存在现金流等问题，房地产板块下跌到现在，也许会在下一步走出修复性反弹的行情，但中长期低迷趋势仍然难以改变。康洪涛认为，从房地产公司看，目前16家预增，但难以掩盖总体低迷的趋势。
2007年度新财富房地产最佳分析师、国信证券方焱也表示，此次政策出台，是一个比较大的救市行为，但短期难以改变房地产业整体的颓势。如果这次政策效果不好，估计会有进一步的政策出台，预计房地产上市公司明年的商品房销售要比今年好，但也改变不了行业低迷的命运。
方焱认为，目前出台的政策并不是救房地产业，是经济增长出了问题而采取的相关措施。前几年信贷调控力度大了，目前经济增长出现了压力，这不意味着信贷政策对房地产业的放松，只是从消费的角度刺激房产。因为在房地产业中的税收很多，此次调整的契税、印花税和土地增值税是直接涉及购房者的税种，降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。
“准确地说，目前的政策还不能说是救市，而是托市。”康洪涛告诉记者，放松房地产调控目前仍然是雷声大雨点小。近期，北京已经宣布加大经济适用房的供应，上海放松了对购买二手房的限制，杭州、重庆也分别出台措施刺激当地房地产消费。而继地方政府连连救市之后，中央在10月17日召开的国务院常务会议上也明确提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。而房地产板块的走好，最重要的是要依托国家货币政策等因素。
近期，政府出台了一系列稳定经济的措施，如今年8月初，有关方面就披露人民银行已同意调整2008年度商业银行信贷规模，对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%，对地方性商业银行调增10%。在一个月后的9月25日，中国人民银行对外宣布，除工、农、中、建、交、邮银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。此后，中国人民银行再次决定，从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
康洪涛表示，目前银行短期利率并没有改变，进入降息周期也并不是针对房地产业，此次政策并不意味着房产信贷的放松。目前市场低迷、风险加大的情况下，银行是有钱不愿意贷，有钱不敢贷，房地产业的资金问题并不能改变。
难改大盘向下趋势
康洪涛表示，这次的政策对地产利好有限，即使房地产板块短期反弹，也改变不了大盘内在因素的影响，大盘目前主要受到三种隐性因素影响，这三方面的因素将影响大盘走势。第一方面，三季报公布正在进行，首先应该注意三季报对大盘的影响。三季报目前出现了几个值得关注的看点，经过统计，从目前公布的三季报看，业绩看好的公司占53%，而此前半年报业绩看好的公司所占比例是70%，而且，从单家企业业绩增长看，业绩上升幅度与半年报相比，出现下降。此外，按规定，三季报业绩将在10月31日前公布完毕，目前来看，上市公司三季报延续了二季度的下滑，且下滑趋势明显；第二方面，近期，蓝筹股、基金重仓股出现分裂，说明基金扎堆的股票有可能分裂，风险逐渐从个股延伸到基金青睐的板块，这将对大盘带来更大影响；第三方面，从行业周期看，金融、保险业绩下滑往往有滞后性，目前业绩下滑已经体现在其他板块上，金融保险股业绩仍然有继续下滑的可能性。房地产、金融是实体经济的一个缩影，地产金融占据了市场50%以上的市值比例，地产金融板块走不好，进而会影响大盘同期走势。
康洪涛认为，市场存在以上隐性压力，容易造成救市无效，最终成为空中楼阁，大盘不排除在1800点附近继续走低。
方焱表示，地产金融板块所占市场比重大，可以带动人气，拉升指数，如果这两大板块走不好，大盘也难以走好。而短期政策只能带来市场短期的波动，中长期走势仍然要看市场本身和宏观经济面。
“房奴”心声：
该出手时就出手
张先生，公司职员，29岁：我本来准备好了今年买房结婚的，但房价跌跌不休让我很为难。父母说房价可能还要继续下跌，让我先观望一段时间。但我觉得成都的房价不像上海深圳有那么多的泡沫，从年初跌到现在，已经进入了一个合理的区域，再降的话，开发商不是连西北风都喝不饱了。无奈，我买房的首付大多还是靠父母支持，他们说等就再等一下吧。
李丹，广告公司职员，27岁：我来成都三年，已经深深爱上了这个城市，本来早有买房的计划，但工作太忙一直没时间去看盘。这次听说买房更加优惠了，不仅首付减少，连契税和贷款利率都减少了，我觉得抽空去逛一下那些新盘，如果真如报纸上所说，那么我在成都的安居计划可能要提早实现了！
王先生，个体商户，40岁：为什么这次政府出台的政策只针对第一套房子的首付降低至两成呢？像我这样准备二次置业的购房者就享受不到这样的政策，我觉得很不公平！国家要出台政策就该出台一个全面的，像这样隔一段时间出来一个，并不能真正刺激楼市。我觉得目前已经到了出手的时候，成都好地段的房子已经具备了充分的升值概念，要是关于二次房贷的优惠政策能尽快出来，我想我很快就会下手了。
机构动向：
基金积极增持地产股
二级市场上，基金的增持证明了对地产股的重视。博时旗下的博时价值增长贰号，对房地产行业的增持已由中期的0.2%大幅提升到了6.7%。地产股龙头万科重回其前十大重仓股行列；博时平衡也将房地产行业的配置比例由中期的0.61%提高到了3.5%。
万科A的基金持股数增加到了1200多万股。南方盛元红利地产行业配置比例上升到了7.32%，万科A成为了头号重仓股。此外，汇丰晋信动态策略的地产股配置比例升至4.31%。交银稳健配置的地产股比例已超过12%。
南方成分精选明显表示，经济能否软着陆关键在于内需能否提升，内需的关键在于房地产市场能否回升。因此在下一阶段重点关注与地产相关政策的出台以及房地产交易量的实质回升情况。”
同时，华夏系基金很可能会改变对地产股的配置。数据显示，华夏行业精选对地产股的配置比例不到1%，但华夏系多只基金在三季报都不同程度地表达了对地产股的看好。
华夏蓝筹核心认为，关注地产投资下滑背后的机遇、“展望未来，在内需方面，为弥补房地产市场下滑，需要启动新的增长点，而新的增长点将会是新的投资机会。”华夏成长则表示，争取在四季度把握地产股的波段操作机会。
消费影响:
每月还贷少100元以上
记者采访了工商银行金牛支行相关信贷人员，该工作人员为记者算了一笔账，以一套贷款20万元，期限为10年的房子来说，原本每个月需要还款1818元，现在每个月只需要还1706元，少了112元；如果消费者购买的是大户型，以一套贷款40万元，贷款期限为20年的房子来说，则每个月可以少还256元。
那么，第一次购房者房屋首付降低至两成又能带来多大的优惠呢？以一套90平米，单价为5000元的小户型计算，房屋总价为45万元，原本需要首付三成至四成，也就是说需要准备13.5万元甚至18万元的首付。而现在降低至两成，只需要首付9万元即可。这对于不少刚工作没几年或者经济不宽裕的家庭来说，无疑减少了压力。
契税的下降再次带给购房者实惠。以一套总价100万元的住房为例，原本需要缴纳1.5万元的契税和500元的印花税，现在只交纳1万元即可，省下了5500元。而对于开发商来说，原本需要交纳1.05万元的土地增值税和印花税，11月1日后就不用缴纳了。金融投资报
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