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二手房：“寒冬”里虚火的背后 (2)
加入时间：2008-10-17 16:42:42 来源：兰州晨报 点击： |
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“入行早的老经纪都握有自己的一些客源，对物业和客人的认知和把握方面也好一些，靠一些租单也可完成任务。而新进的员工，尤其是今年新进的员工几乎没有一个能完成任务量的。”房产经纪人卢峰依据自己的经验认为，“成交量萎缩了不止四成。”
尽管在接受记者采访时，各家中介行都矢口否认成交量萎缩，但据记者了解到的情况，市内多家大中型中介行为了度过“楼市寒冬”，有的已经开始采取“保店铺、削员工”的做法。一名中介行的内部人士向记者透露，公司出于维护品牌形象的考虑，面对当前的困境，还在尽力维持，没有到大量减铺的时候。
但是普通房产经纪人的薪水呈下降趋势，已是业内人士的共同感受。
房屋中介三种经纪人的薪酬是：试用经纪人底薪800元，前四天没有工资，从第五天开始算工资。要求每月完成2000元的业绩，如果完不成任务，底薪减半，刚来的新人完成第一笔交易按成交价的8﹪提成。如果试用期表现好，两个月之后就可以转正，转正后的经纪人底薪是每月500元，每成交一笔可按佣金的15﹪提成，每个月要求完成5000元的业绩。主任是底薪900元再加上15﹪的提成。
张丽雯在二手房中介渐入“寒冬”的时候进入了这个行业。接受采访的时候，她的身份是一家全国房屋连锁中介公司兰州一店铺的试用经纪人，初入行业的她一天最重要的工作就是在各个住宅小区以个人身份贴购房广告来寻找房源。入职至今已逾半月，还没有谈成一笔交易。
如果在接下来的半个月里，仍然一无所获，她的薪水将减半，主管以上级别按照没完成的比例，相应扣罚奖金，高顾、普顾等则采取降级别降基本工资的办法。以此计算，一个经纪人每月的任务量在5000元，则需相应完成1张售单或8—10张租单的任务。
看似简单的数字，在经纪人张丽雯看来，却很不简单。“一张售单，看起来容易，其实很难做。通常来说，要看十几个乃至二十多个客户，才能成交一张售单。除了投资客，普通自住客户从选楼、看楼、谈判、下订到签约，时间一般在两个星期以上，所以平常一个月成交一单是很正常的。现在投资客越来越少了，所以自然就越来越难做了。”
但是张丽雯还是愿意坚持，引她入职的冯涛仅仅花了一年零四个月的时间，就完成了从试用经纪人到主任的飞跃，这让张丽雯看到了希望。“经纪人的月薪既要看个人能力，也要看每个月的业务水平。”房屋中介连锁的冯涛主任上个月拿到3580元的工资，但是这个数字和去年相比已经出现下降。
“现在的大环境不是很好，对收入影响很大，公司有一个经纪人已经连续3个月业绩为零，只拿到了底薪。”显然，曾经在这个行业如鱼得水的冯涛也对房屋中介经纪人的未来不甚乐观。
即使是情况较好的黄小雯，也承认市场环境的确不如以前了。她透露，在八九月的高峰期，她一个月的提成就能拿到五六千，可如今只有两千元。
房价推手
中介公司主要靠收取佣金来赚钱。
卖主先和房屋中介签订合同，委托房屋中介帮自己卖房子，同时要向房屋中介保证自己不再委托其他中介公司，也不能私下里找买主交易。
中介公司根据卖主的房子情况和买主的要求为合适的卖主和买主配对，双方成交后中介公司收取成交价的3﹪，其中买主付1﹪，卖主付2﹪。
“我们的佣金一直都是这么算的，不会往高调，现在的房屋中介公司很多，竞争很激烈，所以我们的佣金不可能往高提。”张丽雯说，“一般情况下卖主会对自己的房子有个估价，中介公司在看过卖主的房子之后会对房子估个价，最终双方经过商讨确定一个统一的价格。”
曹至接受采访时说：“这样一来，成交价越高，中介公司的收入就越多。”
8月5日，甘肃省消费者协会公布的房屋中介服务评议结果显示，一些房屋中介公司囤积房源、阴阳交易等违规操作，成为哄抬兰州市二手房价快速上涨的重要原因。
按照甘肃省消协的调查，近几年来，兰州市一些房屋中介机构与房地产开发企业相互串通，制作虚假广告、发布虚假交易和不实价格信息，人为制造市场供求紧张现象，恶意哄抬房价，这是兰州市二手房价非正常上涨的重要因素。
兰州市许多中介公司都采取了连锁经营模式，这样就轻松实现了全市各区片二手房信息和价格的共享，使得二手房价格更加透明。然而在实际操作中却难以避免房屋“囤积”的发生，各个店铺从各自利益出发，往往把最好的二手房掌握在自己手中并不共享。这样既能吸引顾客，更可以用掌握的独家信息抬高房价。
曹至的一个同学就深受“囤积”之苦，“我的同学居住在飞天家园，去年经房屋中介公司介绍，花23万购买了一套住房。前几天，同邻居闲聊中才得知，当时原房东的要价仅为16万元，结果当他买房子的时候却花了23万。”曹至说。
同时，兰州市一些房屋中介在二手房价交易合同中设置“霸王条款”，以违约赔偿金要挟客户，限制客户的契约自由和选择权。有的以包销的名义隐瞒委托人的实际卖价和第三方进行交易。一套毛坯房“低吸高抛”，从中至少赚取数万元的差价。这种获取佣金外的不当报酬的违规做法，不仅侵害消费者利益，而且也在一定程度上助推了二手房价格上涨。
兰州市房地产管理局市场处韩俊珍副处长坦陈：“现在有关的统计数据，交易金额的缩水程度很大，甚至不能作为衡量依据了。许多居民在进行二手房交易时，往往把房屋的单价填得非常少，有些居民甚至填写了1000多元，这样做的目的是为逃避交易印花税。从我们掌握的兰州市二手房的价格情况来看，根本不会出现一平方米1000多元的情况。”
“实际上许多人在购买二手房屋的过程中(非中介机构介绍的)都用少填单价的手法来减少购房花费。但二手房价依然在飙升。目前，二手房价格已经向新房子靠拢，就新港城的情况而言，二手房的最高价格已经达到了4800元每平方米。”冯涛说。
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