2007年临近年底的暖冬，对于楼市而言，却是一个寒冷的季节，媒体相继揭披一线城市商品住宅成交量大幅萎缩，并且主角正在随时更换。深圳、广州、 北京、上海……一个个昔日高热的楼市似乎已雄风不再，关于房价“跳水”的传言不胫而走。12月中旬，万科楼盘带头降价事件以及王石的“楼市拐点说”更让楼 市卷入了一场房价变局迷雾。
经历了2007年宏观调控经济手段的“无形之手”和行政手段的“有形之手”相互交错调控，房价似乎出现了“挺不住”的兆头，然而多空博弈的敏感期后，楼市上涨的压力依然很大。
《楼市》联手中国地产杂志联盟旗下的上海《租售情报》、深圳《房地产纵横》、广州《南方房地产》杂志对京沪深穗房价进行联合调查，深入解读四大一线城市房价变局真相，还原真实的楼市。
2007 年一路攀升的房价终于在年底放缓了步伐，深圳、广州、北京、上海……一个个昔日高热的楼市相继爆出住宅成交量大幅萎缩，房价“跳水”的传言不胫而走。《楼 市》联手中国地产杂志联盟旗下的上海《租售情报》、深圳《房地产纵横》、广州《南方房地产》杂志对京沪深穗房价进行联合深入调查。
深圳：投机客撤市致“市场逆转”
2007 年此轮一线城市房价波动中，“房价下跌”的消息最早是从深圳传出的。早在10月份，万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡 以低于市场预期的7500元/平方米推出新单位，“迫使”11月份招商地产推出的龙岗依山郡花园，均价定在每平方米8500元。而2007年8月同一区域 内的徽王府项目，同类产品开盘均价达11000元。
以万科、招商地产(61.51,2.31,3.90%)等“地产大哥”的为首，经历了2007年上半年同比大涨22%，成为全国楼市涨价“冠军”的深圳房价在10月份之后走上了“下坡路”。
10月领跌全国房价
个案楼盘降幅达四成 与北京、上海等城市属于成交量萎缩、“迂回降价”不同，随着10月首次成交价降幅近20%，深圳近三个月来房地产市场可谓“每况愈下”。
第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下来的10月、11月、12月三个月深圳商品住宅销售成 交面积分别是16万、15万、17万平方米，是2007年成交量最低的三个月，也是近三年来非常罕见的低量，据深圳中原地产研究中心统计，就在2007年 1月份，深圳住房销售单月成交能达到80.26万平方米，11月份深圳一手住宅市场全月仅成交15万平方米，与去年同期相比则下降了81%，其中一半以上 集中在龙岗区,而11月龙岗区的成交均价环比10月下跌了20.43%。
“我们一部分单位特价销售，降了十几万”，《楼市》记者致电深圳福田中心区高发·城驰销售部时，售楼人员热情地介绍说，“一套2室2厅55平方米的房子，原价112万元，现在降到99万元”。
像高发·城驰一样主打降价牌的楼盘在深圳并不在少数。此前，南山区的后海公馆，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平方米主动降低的3000 元，降价幅度高达43%；而像佳兆业可园七期10月开盘12000元/平方米，到11月已悄然降了一千元的楼盘更是不在少数，有些折后价、折后折等手段， 甚至买三套返10万等措施更是屡见不鲜。
“现在楼盘定价都参考周边二手楼的定价，而不是像以前一样攀比一手。”世联地产代理部副总经理甘伟说。中原地产深圳公司总经理李耀智在 接受《楼市》记者采访时表示，10月份以后由于未来深圳房地产走势不明朗，诸多房产投资客开始转向股票、香港和内地其它市场，或者干脆把资金暂留在手上。 至于被套牢的投资客，目前也只能降价出售。
投机性买家撤市 楼市泡沫遭挤压
深圳楼市的量价齐跌，被业内认为是必然的：非理性的上涨必然要出现回调。
深圳楼市如今比较迅速地滑坡，源于投机购房行为介入导致的房价非理性爆涨。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为2005年是深圳楼市投资投机 性购房膨胀的开始，宏观调控对于上海房价快速上涨的调控本身应该是一个警示作用，但深圳却似乎把上海当成一个“正面典型”，看到了房地产市场对当地GDP 的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。同时，当时从长三角撤离的热线也开始涌入株三角。
实际上，深圳是在2000年开启 了自住需求的大门，在1998年全国住房制度改革后，由于深圳作为沿海城市经济特区，在住房市场方面没有历史遗留问题，住房市场化轻装上阵。珠三角经济圈 又是中国最早的经济圈，借港澳地区的优势，中国改革开放前沿的政策开始快速发展以及港人北上置业概念出现等因素，2000年深圳的房价已遥遥领先于北京、 上海等国内其他主要城市，稳居榜首。但直到2004年，深圳房价的上涨都比较稳健，然而2005年以后，深圳房价步入了极速飙升的通道，投机投资需求迅速 上升。
2006年8月初，深圳市香地房地产顾问有限公司总经理半求发表文章《深圳：投资客比例过高》指出，深圳楼市投资客比 例已接近或达到20%警戒线的临界点，成为深圳楼市的最大风险。到了2007年8月份深圳楼市转折之初，据世华地产研究中心统计，深圳楼市投资型买家已占 成交量的50%以上。深圳房价也在2007年上半年同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。
据深圳一炒房团内知情人士向《楼 市》爆料，由于2007深圳楼市房价涨得太猛，炒家们担心深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手房交易可能无法获得贷款。早在 2007年4月深圳炒家就开始陆续出货，而直到6月下旬，深圳部分商业银行悄然停止二手房按揭贷款业务。紧接着9月27日，央行二套房贷新政推出，未能来 得及逃离的深圳中小投机投资者在楼市价量齐跌中被套牢。
房价开始回归理性 调整周期较长
深圳未来房价走势被业内认为是四大一线 城市中调整期较长的城市。从国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格来看，尽管从10月份开始，深圳房价涨度有所回落，但是在四大一 线城市中仍居首位。中原集团副主席兼中原(中国)董事总经理黎明楷表示随着较多投资者大幅降价抛盘，以及深圳近期出台的“限外”政策，深圳房价2008年 将会下跌20%以上。
深圳房地产研究中心主任王峰认为，深圳房价虽然开始下跌，但并不会像股市一样大幅下跌。中国经济将会持 续向好，人们的收入水平也在持续上升，人们的购买力将会持续增强；买房自住的人很少会因为经济紧张而大量抛售；毕竟地产类的贷款仍然是各家银行的优质资 产，在资金紧张得到缓解的情况下，银行有可能再次放松贷款限制。深圳以前过份依靠商品房解决住房问题，绝大部分市民被赶上了买房独木桥，但现在，深圳市政 府促进保障性住房的增长，会让过于高昂的房价回归理性。
北京：观望笼罩下房价的拐点“假象”
2007年12月17日，针对有关媒体报道万科楼盘近日在深圳、广州等地降价15%～30%，万科首次作出回应表示“楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，符合万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略”。
就在同一天，王石在博客上形象地申明：“深圳、广州房价出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”同时，他表明 “中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”
万科楼盘的降价轨迹，明显也是随区域楼市而变，并非全国一齐降。先是10月份深圳万科金域东郡以低于市场预期的7500元/平方米推出；继而12月9日， 广州万科金色康苑以13000元/平方米的均价开盘，比周边楼盘低2000元/平方米。据了解，广州万科旗下5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调 15%至20%。
或许楼市“带头大哥”万科旗下不同城市楼盘销售价格的变局在某种程度上更是各大城市房地产市场当前状况的缩影。
高档房有价无市 11月份成交量环比降35%
12月19日，《楼市》记者致电北京万科旗下万科紫台、万科金阳居、万科中粮假日风景等北京楼盘，万科北京在售楼盘未出现全线降价。
“北京从2000年到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。这与记者实际考察楼盘的结论一致。“未来项目房价肯定还要涨。”在东亚上北中心、The House等诸多楼盘现场，谈及房价，销售人员一致对买房人如此表示。
北京昌平区东亚上北中心9月份开盘时均价仅为8900元/平方米，而目前已上涨至10100元/平方米。海淀区花园洋房The House目前的房价也由8月份的14300元/平方米上涨至19000元/平方米。
房价居高不下，成交量却迅速萎缩。根据北京市房地产交易管理网数据显示，10月份北京市商品住宅成交量为121.57万平方米，而11月份成交量却只有79.01万平方米。
实际上，北京商品住宅成交量下降趋势从9月份就开始蔓延，8月份全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米，9月份下降到166.64万平方米，随之10月份再下降至121.57万平方米，11月份成交量继续萎缩，相比较10月份成交量环比下降高达35%。
11月份，北京市土地储备中心评标专家库成员之一刘新虎在一次开发商内部的聚会上，半认真半开玩笑地说到“现在手里多余的房赶紧卖吧，以后可没这么好的机会了。”当时，似乎并没有太多开发商认同其观点。
然而连续几个月的有价无市，加之深圳广州相继传出房价回落的消息，北京开发商也争相开始打折。东亚上北中心、The House均打出了一次性付款9.4 折的优惠；合生国际花园新近推出25000元/平方米的特价优惠，若按其目前公布的均价27500元/平方米计算，每平方米便宜2500元；沿海赛洛城7 期变名“美利山”，赛洛城6期的售价已接近17000元/平方米，而升级版的“美利山”却以14000元/平方米亮相。
北师大不动产研究所所长黄兴文对《楼市》记者表示，开发商在观望蔓延的京城楼市中归集为两类，一类对于未来北京房价仍看好的开发商继续挺着；而一些资金实力不雄厚，或者对未来北京房价预期并不乐观的开发商则开始优惠打折刺激购房需求。
不过京城各大开发商的共识是京城房价盘整是正常的，但是与深圳、广州等地最近的房价波动不同的是，北京房价并没有出现拐点。
成交价环比下跌1.6% 但单个楼盘房价未降
关于北京目前房价波动的说 法有两种：一是认为目前房价已经出现滑坡，甚至拐点出现。如媒体报道 “北京房价真金白银下跌 11月开盘均价下滑0.14%”、“北京房价半年来首次下 降 开盘均价跌破15000元”等；而另一种观点则认为房价根本没有下降。如，中原地产华北区董事总经理李文杰表示北京从2000年到现在，还未出现房价 下降的情况。也有媒体做了“北京房价下降是误读？ 市民没有感到降价”的报道。
一时间舆论混杂，买房人不知所云。据《楼市》市场研究部监测数据显示，北京楼市11月商品住宅成交均价的确出现了下跌，环比降幅为1.6%。然而针对30多个单价2万元以上的楼盘成交价环比监测发现，单个楼盘的成交价目前暂无下降迹象。
这究竟是为什么？“北京整体房价上涨趋缓甚至下降，主要是因为成交量的下降，特别是高档楼盘成交量的下降，导致成交楼盘里面的中低档房比重上升，最终表现 为成交价整体性的趋缓下降。”中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东在接受《楼市》记者采访时表示。实际上，目前北京房地产市场上发生分化， 15000元/平方米以下住宅仍然抢手；而20000元/平方米以上的高档住宅出现明显滞销。也就是说，单价2万元以上楼盘成交量下降，而单价 15000元以下的楼盘依然成交活跃，总体平均成交价自然下降。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，京城房价半年来首次下降，主要是决定房价上涨的供需矛盾在11月得到缓解。这是目前北京房价出现波动的另一个原因。
在二套房贷新政和深圳广州房价波动的影响下，北京楼市尤其是高档房市场买房人观望蔓延。买房人观望造成的连续几个月商品住宅成交量的下滑，又不得不让京城 开发商如坐针毡。除了优惠打折促销外，以前捂盘惜售豪赌房价上涨的部分开发商终于绷不住了。据统计，在延续了数月的捂盘惜售后，12月份京城开始集中放 量。据不完全统计有45个新盘上市，其中纯新盘达到21个，并且近半数位于四环内，达到2007年放量新高。供需的变动一定程度上让紧绷的京城房屋供求关 系略有放松，而北京房价的波动也就成为一种观望下的“假象”。
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