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《房地产抵押估价指导意见》与深圳实践
加入时间：2007-2-28 16:58:51 来源： 点击： |
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建设部、中国人民银行、银监会三部门在二○○六年初联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）及《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》），并于二○○六年三月一日起实施。《通知》和《意见》明确了房地产抵押价值的内涵、抵押估价应遵循的原则、抵押估价时点及抵押报告的有限期限等，对抵押估价报告提出了更高要求，强调了抵押估价的独立性和谨慎原则，发挥房地产估价在金融风险防范中的作用。
一、《通知》和《意见》的主要内容
1、明确了房地产抵押价值可以由当事人协商议定，也可由房地产评估机构确定。
2、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，估价费用由委托人承担，即谁委托谁付费。
3、明确抵押价值内涵，即抵押价值为未设立法定优先受偿权的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，并对优先受偿款进行了界定。
4、强调了抵押估价应遵循谨慎原则。
5、抵押估价时点原则为现场查勘之日，否则应做出假定物业状况与查勘之日是一致的说明。
6、要求估价报告应做出风险提示，房地产在处置时可能受到的限制，保持谨慎原则，不高估市场价值，不低估法定优先受偿款。
8、要求对估价对象进行变现能力分析，变现时最可能实现的价格与市场价值的差异程度，变现时间的长短、各类税费、金额和清偿顺序等。
二、深圳各商业银行对于房地产抵押贷款的有关规定
房地产抵押融资在银行信贷业务中占的比例较大，同时，存在的金融风险也较高。至2005年末，全国房地产不良贷款余额已达到1093亿元。如何更好地防范房地产信贷风险，客观地确定房地产抵押价值，以及银行在针对各种类型的房地产放贷时如何确定其贷款成数，这些都是债权人最关心的问题。在深圳，各商业银行有其不同的规定。
1、 关于优先受偿款的有关规定
优先受偿款是指某债权人相对于其他债权人，针对某项特定的财务享有优先受偿的款项。其中包括处置变现应补缴的地价款（针对非商品性质房地产）、各项税费（营业税、城建税及教育附加费、印花税、交易费、土地增值税、所得税）、中介服务费等，如果是由法院拍卖或裁决的，还应包括拍卖费、诉讼费、受理费、执行费、以及买卖双方应缴纳的各项税费等。
据了解，大部分城市商业银行在确定贷款额度时，是以评估总价值为基础进行放贷，没有扣除房地产在处置变现时的优先受偿款。深圳各商业银行一直是以房地产评估总值扣除房地产在处置变现中应缴纳的各种税费后的净值，再根据一定的贷款成数来确定放贷额度。这里所指的房地产在处置变现中应缴纳的各种税费其实就是优先受偿款。
作为银行，最关注的是房地产在处置变现中扣除优先受偿款后的净值。
（1） 农业银行深圳分行对于优先受偿款的界定有其特殊规定，其中包含处置变现时应补地价（仅指非商品性质房地产）以及应缴纳的各项税费、拍卖费、受理费、执行费等，但对于房地产权利人为企业的，优先受偿款不计企业所得税。
（2） 上海浦东发展银行规定在常规税费的基础上，应增加拍卖费。
（3） 交通银行在审贷中，要求对房地产作变现能力分析，并测算出处置变现后的金额，通常按评估价值的七成作为变现价格。
（4） 工商银行针对房地产信贷业务，设立了审核部门，聘请一些经验丰富的估价师对评估报告进行专项审核。
2、 对于贷款成数的有关规定
贷款成数是指贷款额与房地产抵押价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑企业的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等，对于不同片区、不同类型的房地产在确定贷款成数时有其不同规定。通常情况下，贷款成数如下表：
区域
商业
住宅
办公
工业（厂房）
土地
深圳特区内
5—6成
7—8成
6—7成
6—7成
5—6成
深圳特区外
4—5成
6—7.5成
5—6成
5—6成
5—6成
深圳市外（异地）
4—5成
5—6成
5成
5成
4—5成
随着市场化改革和外资银行的进入，深圳各商业银行在房地产信贷业务中的竞争越来越激烈，对于贷款成数均有所不同。
（1） 农业银行对于经营性物业申请贷款，规定房地产应位于城市中央商务区和中心商业区，企业信用等级应在AA级以上，所有者权益在5000万元以上，AAA级以上信用等级的企业贷款成数不得超过6.5成，其他企业不得超过5成。
（2） 招商银行对于深圳特区内变现能力较强的住宅，最高贷款成数在8成的基础上，还可上浮10%。
三、当前深圳房地产抵押估价存在的问题
作为经济发达的沿海城市，深圳房地产业一直领先全国前列，催生了一大批房地产估价机构，其中房地产抵押估价业务非常发达，但也存在较多问题。
1、银行指定估价机构，估价缺乏独立性
目前，深圳大部分商业银行均有其指定的估价机构，且定期评选一次。部分估价机构为了配合银行做好信贷业务，也为了下一次评选时能够得到各支行的支持，会尽量满足银行与企业协商的贷款额度来确定评估价格。贷款企业为了提高贷款额度，会提供许多虚假信息来影响估价人员，较难做到独立估价。
2、银行之间的竞争让估价机构流失大量评估业务，成本增加
由于银行指定评估机构，当一宗信贷业务由A银行转到B银行时，B银行会委托其制定的估价机构进行评估，于是A银行指定的估价机构所做的一切工作都成为义务劳动。从查勘现场到市场调查（特别是异地评估项目），从研讨确定评估价格到详细测算抵押价值，估价机构需花费大量人力物力，但由于没有出具正式评估报告，A银行指定的估价机构很难收到评估费用，大大增加了其成本。
3、 估价机构之间竞争激烈，任意估价
目前，深圳评估公司50多家，大部分评估公司内部结构是由业务部和技术部组成，技术部主要负责确定评估价格、估价报告撰写、公司平台建设等工作，业务部主要负责对外承接各类评估业务工作。业务人员流动在商业银行和各评估公司之间，当A公司评定的抵押价值无法满足企业贷款额度时，业务员就会将该项评估业务拿到B公司。因此，为了不流失业务，一些估价机构会按照企业的意见，评定抵押价值。这样不但会使银行造成新的坏账，也严重损坏了估价机构和估价师的名誉。
4、 评估收费低，估价报告技术含量低
企业为了节约融资成本，银行为了争取信贷业务，估价机构之间竞争激烈等诸多因素造成了评估收费难、收费低。估价行业缺乏自律，行业协会发挥的作用不大。据了解，目前深圳部分评估公司对于一套住宅抵押评估报告收费最低为200元，为了降低成本，每天出具评估报告可达数十份，已形成了流水线式的作业方式，其报告的技术含量能达到多少就可想而知了。
5、 少算、漏算优先受偿款
优先受偿款直接影响房地产抵押价值。深圳于2005年11月1日开征土地增值税，该税款对房地产抵押价值影响较大。我们曾对宝安区的一个工业区厂房宿舍进行评估，其评估总价值为2200万元，土地增值税高达700万元，加上其他税费，优先受偿款为900万元，抵押价值仅1300万元。
这样的案例比比皆是，特别是对于续贷的项目，将会直接影响到企业的融资决策。因为上一年度是不用计征土地增值税的，今年续贷考虑该项税款，房地产抵押价值就低了很多，企业需要拿出一部分资金来偿还银行贷款或拿出更多的房地产进行抵押。因此，当抵押价值满足不了企业要求时，企业会将抵押物转到其他能满足其要求的银行，或另找担保公司解决。这种情况下，原贷款银行不会轻易放弃贷款企业，特别是对于信用较好、经济实力雄厚的企业，情愿承担较大的信贷风险，要求评估机构提高评估价格或在优先受偿款中少算部分税费。
目前，深圳大部分估价机构存在少算税费，提高房地产抵押价值的现象。而当未来房地产在处置变现后的价款无法清偿银行债务时，估价机构是难以推卸责任的。
四、估价机构执行《意见》应做的工作
自《意见》出台实施以来，作为专项估价技术标准，深圳各估价机构进行了认真学习、研讨，并严格按照《意见》执行，但目前依然存在不少问题，估价机构应做的工作还很多，在此提出一些建议。
1、应对评估报告进行全面改版，报告格式和相关内容严格按照《意见》标准，注意抵押报告与其他评估报告的区别，便于使用者能更好地读懂抵押估价报告。
2、认真核算优先受偿款。房地产类型，处置变现方式不同，其优先受偿款的计算方法也会不相同，这就要求估价人员认真核查各种产权资料，对于非商品性质房地产应扣除需缴纳的地价，对于在建工程应核实是否存在拖欠工程款，不高估房地产抵押价值，防范信贷风险。
3、 坚持估价的独立性。贷款企业希望以最少的抵押物贷到最多的资金，而银行希望能合理发放贷款，并顺利收回，获取利息收入。作为估价机构则不应受各方面的影响，必须合理确定房地产抵押价值。
4、 遵循抵押估价的谨慎原则。在估价中遵循的原则不同，其评估价值内涵、定价方式、考虑的影响因素以及各种估价指标的确定都不会相同。《意见》中强调了谨慎原则，估价师在确定抵押价值时，应充分考虑房地产的市场变化、宏观政策带来的各种风险，合理确定估价参数，并在报告中作出必要的风险提示。
5、 对抵押物处置变现价值和变现能力进行分析。不同位置、不同类型的房地产，其市场供求状况、市场接受能力都不同，变现能力和变现价值也会不同。估价师应对房地产未来市场状况、供求关系、价格水平、发展潜力等进行专业的定性定量分析，充分考虑各种影响因素，为银行在放贷时提供专业意见，合理确定贷款额度。
6、 加强对估价理论和方法的正确认识。常用的三大估价方法是使市场比较法、收益法、成本法，对于同一宗房地产，理论上，收益价﹥比准价﹥成本价，实际上并非如此，特别是近两年来深圳房地产价格处于高速上涨阶段，市场价格与租金水平已经完全背离，采用市场比较法评估的价格远远高于收益法评估价格，但估价师应该客观认识采用市场比较法评估的正确性。
目前深圳房地产市场中有不少投资客掌握大量资金，有意炒热市场，哄抬房价。比如宝安中心区及南油商业文化中心区的商业用房，仅短短一二年时间，房价已翻了几番。当采用市场比较法评估时，如果选取这些投资客怀着投机的心理购买的房地产作为比较案例是不恰当的，作为抵押评估，我们评定的是公开市场价值，是不能考虑这些投机成份的。因此，正确认识估价理论和方法，不但能规避金融风险，还能让估价师得到社会认可。
7、 估价机构应加强自律，提高估价人员的专业技术能力和职业道德水准。
8、 行业协会真正起到监督、协调、引导作用，加强行业建设，培育良好的市场环境，形成良性竞争。
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