国家统计局这个数据是权威的、准确的。目前产生这么多空置面积主要是因为房地产产业结构的不合理。一是能满足中低收入阶层的房子比较少。比如经济适用房、廉租房等。二是商业地产供大于求，开始出现商铺过剩。

　　北京工商大学　　经济学院教授 洪 涛

　　空置面积≠卖不掉的面积

　　《楼市》：截止到7月底，全国商品房的空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。请问您是如何看待这些数据的？

　　董藩：我认为1.21亿平方米在全国来说是非常低的。因为目前全国的市场存量有150多亿平方米，而处于流通领域的才一亿多平方米。

　　举个例子，按照每套房100平方米算，全国有100多万套空置房。按照中国有660多个城市算，平均每个城市只有几千套房子，这些房子放在小城市中并不算什么。所以从这个角度看，全国的空置面积是非常小的。

　　洪涛：国家统计局这个数据是权威的、准确的。目前产生这么多空置面积主要是因为房地产产业结构的不合理。一是能满足中低收入阶层的房子比较少。比如经济适用房、廉租房等。二是商业地产供大于求，开始出现商铺过剩。

　　《楼市》：现在市场上很多人都认为“空置面积”就是卖不掉的面积，您认为呢？

　　董藩：这种理解是错误的。“空置面积”并不等于卖不掉的面积。

　　如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的“空置面积”是可以卖掉的；如果以2年作为考察期，按现在的市场情况，三分之二甚至更高比例的“空置面积”是可以卖掉的。对于商品房这种商品来说，销售周期为一、两年十分正常，就像建设周期一般也是一、两年甚至更长些一样。

　　洪涛：“空置面积”不一定就是卖不掉的面积。可能还包括一些待租的房子的面积。

　　高空置伴着高房价？

　　《楼市》：业界有一个观点说，现在中国房地产市场的一个显著现象是高空置伴着高房价，您如何看待这个问题？

　　董藩：这是完全错误的。只可能是高房价而空置面积比较少。要理解这个问题，首先必须科学理解空置面积的含义。

　　按照目前统计学上的概念来说，“空置面积”是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

　　建设部后来曾根据空置时间长短将其分为“待销”“滞销”和“积压”三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解“空置面积”的含义。

　　与绝大多数人的看法相反，我认为当前空置率过低。这意味着在不改变需求状况下，供给是严重不足的，消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释，而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法必然会出现“南辕北辙”的效果，进一步推动房价的快速上涨。

　　比如说一车西瓜五个人买，西瓜就会很便宜，而反过来五个西瓜一车人买，西瓜的价钱就会涨上去。这就是市场规律。任何行政干预是不能改变的。

　　洪涛：我认为，商品房与普通商品不太一样。普通商品是供给大于需求，价格就会下降，反之就上升。

　　而商品房有一定的规律。因为商品房的成本是相对的。一方面讲，土地的需求相对刚性，所以土地的价格在不断上涨。另一方面，生产资料的价格提高了，这也提高了住房的成本，从而抬高房价。所以说短期内高空置率和高房价并存是不矛盾的。但从长远来看，房价还是要符合价值规律的。

　　调控影响仍需观察

　　《楼市》：最近国家有关部门出台了一系列宏观调控政策包括住宅禁商、外资设限、加息等，这些政策会对空置面积产生什么影响？

　　董藩：可以从两方面看。

　　一部分人把政策的出台看做是利好，认为这样可以增加购买的欲望而消化目前市场的空置面积。而另一方面会引起市场的观望。可能会有二至四成消费者产生观望，这是处于一种非正常失衡状态。关于宏观调控政策对空置的影响目前还不好说，需要进一步观察。

　　洪涛：房价受政策性因素影响比较大。今年房价的变动有些是非成本支撑的因素，宏观调控把公平放在效益前，使得市场上有一些非供求和非成本因素。对房地产市场的结构调整有导向性，但是政策过多地干预市场不会有好的结果。

　　政府应更多采用市场化手段

　　《楼市》：针对目前的空置状况，政府该如何解决呢？

　　董藩：政府有两方面的工作要做。

　　一是引导需求，二是增加供给。把住房保障和商品房市场分开。要努力提高中低收入阶层的住房需求。对于目前的高房价，要通过价格引导，使之走上正轨。而政府强制干预是不对的。

　　洪涛：政府应该通过市场的手段来解决。

　　一是货币手段，即银行紧缩信贷。二是财政手段，对廉租房建设给予财政支持。三是税收政策。比如对超豪华的住宅征收消费税。可适当降低买卖的印花税。四是金融手段。通过利率调整居民购房。五是信息控制。防止混乱的信息误导投资者和消费者。

　　世界各大商业房地产市场走势看好

　　据世邦魏理仕集团8月16日发布的权威统计显示，世界各大商业房地产市场租金率都在飞速增长。

　　调查表明，香港和伦敦的主要办公楼用地租金较过去一年分别增加37%和17%，而世界各大商业房地产市场也跟随这两大商业中心，租金率急速增长。

　　香港方面，随着空置率于2005年年中由6.2%下跌至4.1%，租金叫价在过去12个月上涨了37%至平均69.12元。东京于年中极低空置率0.6% （低于上年度的2.2 %）刺激平均租金叫价上升12%至148.17元。

　　欧洲主要商业中心在租金方面也取得双位数字的强劲升幅。伦敦租金叫价按年上升17%至平均163.23元，而马德里也取得17%的升幅至平均43.18元。伦敦和马德里的空置率于2006年年中分别为5.7%和8.2%。

　　北美方面，随着空置率于2005年年中由8.4%下滑至5.2%，多伦多的租金叫价于年中上升9%至平均24.58元。纽约整个市场的空置率下跌1.8个百分点至6.3%，并在租金叫价方面取得7%的增幅至平均47.30元。