本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。

　　由于决定房价的长期性因素，如由城市化、消费结构升级等引起的需求变化在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动。与此相反，一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。

　　前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数

　　与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。

　　当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。

　　需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。

　　二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。

编辑：小可