本周，最吸引房地产界人士眼球的新闻，莫过于六部委联合下发的171号文———《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该文件对外资投资中国房地产予以了诸多限定。从目前外资投资中国房地产市场的情况看，大致可分为两大类：一是投资于房地产开发领域，另一是购房类投资。前者增加了市场的供给，后者则扩大了市场需求。据一位业界人士估算，投资于房地产开发领域的外资要远少于流入中国购卖房产的外资，这一比率也许在3：7左右。那么，外资进入中国房地产市场究竟是利大于弊还是弊大于利呢？
客观地说，外资投资中国房地产对繁荣市场是有贡献的，但同时在推动房价上涨方面也是“功不可没”。外资投资房地产开发领域，不仅带来了资金，也引进了较为先进的房屋设计理念。一些外资投资参与了中国城市的旧城改造，给当地城市建设注入了宝贵的资金。但不可否认，外资投资的房地产开发项目，绝大多数都是高档住宅和商业地产项目。由于外资的实力较为雄厚，因此在土地竞标中往往能以高溢价夺标。这样，在高成本的推动下，其定价也会高于国内地产商所开发的同类产品的价格。在“领袖价格”的指引下，很有可能使得某一城市某一区域的房价节节攀升。外资房地产项目之所以能够卖出高价，除了国内确实有一些高收入人群有着消费和投资需求外，外资品牌地产商由于在海外具有一定的认知度和一些固定销售渠道，因此能引来大批境外买家，致使“皇帝的女儿”不愁嫁。
再看看外资投资性购房，对国内房地产市场影响几何。虽说目前中国楼盘外销中，有些是买给那些将来准备在中国长期工作和居住而自用的买家，但还有相当数量的商品房是卖给了那些长期看好人民币资产升值潜力的境外投资者。有项购房调查显示，国内中高收入人群买房第一要素是位置，而中低收入者首要考虑的则是价格。这些购房因素，对于投资者来说不是最重要的，重要的是房产未来的升值空间，就如同买股票的道理一样。假定一个市值100元/股的股票，投资专家说这只股票的合理估值是150元/股，那么肯定就有投资者敢追高买进。一个留学海外并在美国定居的人士在北京投资了一套高档公寓后，是这样盘算着这笔投资的利益所得：租金年收益3%，人民币对美元年升值3%(这也意味着人民币资产的升值)，房产本身升值5%。客观地说，这也许还是比较保守的估算。至于商业地产的投资，套利空间或许更大。对于海外投资者而言，房价的高低并不重要，只要人民币持续保持强势，中国城市化进程的步伐不放缓，房价年年涨，投资中国房地产就会稳赚不赔。正是由于市场存在着这种强劲的投资性购买需求，使得地产商们对高端市场的高额利润趋之若鹜。在此市况下，要想让房价不涨都难。难怪当171文出来后，北京一知名地产商立即表示，世界上没有哪个国家是限制外国人购房的。
虽然，目前还难以具体量化估算限制外资投资中国房地产会产生什么样的结果，但可以肯定的是，该政策对稳定市场抑制房价过快增长，以及调整市场结构会大有益处的。 |
