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资讯中心 - 房产资讯 - 转型年代的中国房地产
转型年代的中国房地产
 
加入时间：2006-7-24 14:57:40　　来源：  　 点击：

　
 　　由观点房地产业会员机构、《第一财经日报》、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网共同主办的2006(博鳌)房地产论坛于7月4日上午9时在博鳌凯宾斯基酒店盛大开幕。国内众多知名房地产开发企业负责人、房地产服务商、经济学家、境内外知名基金公司代表等名家大腕齐聚万泉河畔，就转型年代的中国房地产展开讨论。本次论坛的主题与本刊近期的策划不谋而合，我们特摘录部分嘉宾的精彩发言，以飨读者。

　　潘石屹：房地产行业被关注是好事情

　　只有市场的手段才能解决房地产发展中各种发展不平衡的手段。国务院下发文件强调，市场具有配置房地产资源的作用，只有市场才能对房地产市场进行更有效、公平的配置。因为我们面临的是市场经济，如果用其他的手段，生硬地去解决，将会带来更大的不平衡、不和谐，甚至留下很严重的后遗症。这里有一个很重要的问题就是平衡，平衡不光是今天，包括以后。国家已经从去年开始公布房地产商的每一笔税收额，是对纳税最好的监督。

　　目前还存在着很多不平衡、矛盾的地方，中低收入的家庭，买不起新房子，家庭收入和房价差距比较大，而市场上房屋的供给率比较高。如果我们从另外一方面来看这个事件的话，并不是房地产界的坏事，反而是好事情，可以让这个行业更好地去反思，在市场经济中，最可怕的是，你从事的行业、企业无人问津，无人提及。有这么多人来关注房地产行业，对我们这个行业来说是好事情，是机遇，在大家的监督下，这个行业就可以健康发展。近十年来，中国的发展、人民生活水平的提高，在解决吃饭和穿衣问题之后，已经开始关注住房问题，如果倒退30年，全社会关注的焦点绝不是住房。

　　另外，我们做一切事情都要明确，法律和政策是我们大家做事情的边界，有了这些边界我们才知道什么是该做的，什么是不该做的，同时也有了方向和目标。法律和政策就如同交通系统的红绿灯、斑马线，我们希望这些交通规则和标志是清晰的，是简单易懂的，是有连续性的，新出台的政策是更科学的。

　　易宪容：当前形势与未来发展

　　我认为对“国六条”的细则来说，一个基本原则就是如何保证我们中国的房地产市场健康、稳定发展，它的宗旨是如何调整我们目前不合理的房地产市场的综合结构，调整我们房地产结构上的不平衡。由于结构问题是中长期的问题，那么，我们“国六条”细则的出台，对整个房地产的影响不会太大，比如房价问题等不会产生太大的问题。它基本延续过去的一些规则，只是进行了一些细化。它强调一条，对今后的房地产市场来讲，产品是向中低档发展，如何让我们房地产市场的发展来适应民众的需求。我对“国六条”的理解是：1.我国的房地产市场是一个住房结构的调整。2.对于政府出台的政策来讲，它是通过把整个规则、运作的方式完全数字化。说明了一条，政府有决心也有能力对我们国家房地产市场不合理的结构进行调整。3.大家可能意识到，去年定的是七部委，今年加了另外两个部门，说明政府一定要对相关的政策进行强制性执行，说明政府对房地产市场以往的一些不合理的、不规范的、非法的行为进行严厉的查处。我们定出房地产政策的宗旨是调整房地产结构，也就是说，我们以往房地产市场内的发展模式会发生一个根本性的变化。这次政府的“国六条”细则出台，基本上要发展中低档产品，就是使绝大多数民众可以购买得起房子，这是整个住房发展模式的改变。

　　1.“国六条”明确了政府对中低收入阶层住房问题应该承担责任。只有明确政府对中低收入者承担责任，才能为房地产行业留出空间，才能真正在中国出现本土的长江实业。2.金融行业本身的变革也很重要，像贷款。一方面中国房地产行业特别担心银行的大起大落。因为对银行的依赖非常高，2006年2月份全国贷款猛增44.1%，加剧了这个行业的波动，成为风险的制造者。3.房地产行业转型的重点是金融的转型，融资模式从单一向多项进行转型，要有多元化的投资趋向。

　　易小迪：价值观是企业当中主要的因素

　　守法是最简单的，真正守法我们都做得到，而且都是经营得比较好的企业。为什么大家对房地产评价这么低？“国六条”一照都是猪八戒，没有想象中那么好，国家认为在这个行业里面，有一些社会责任没有尽到。我认为，一个企业做得更长久、更大，肯定会超越法律最低要求的道德要求。就是价值观，价值观要超越社会平均水平，你站在一定的高度上指导自己的行为。这个行为是在价值观指导下。还有包括金钱的使用方式，崇尚节俭。从这个角度说，企业是有这个责任，首先对金钱的意义、物质的态度。第二会培养大批的企业员工，他们的行为准则，你在哪里工作过，如果在好企业当中，会更加负责。价值观是企业当中主要的因素。

　　陈淮：要明确支柱产业的概念

　　首先讲什么是支柱产业。在这里有两个重要概念：一个是支柱产业、战略重点产业。不要混到一起。某人是你们家挣钱的顶梁柱，和你承认不承认重点培养是两回事。支柱产业是这个含义。战略重点产业是政府战略或者政策指向中要把某一个产业重点培育成在国民经济中发挥重要作用，比如推动产业调整升级，带动科技进步，节约资源，赶超国际先进水平的主动、主观性的意图。再打一个通俗的比方说，父母要把自己的儿子老四培养成清华大学学生，资源向他集中。支柱产业和战略重点产业是两个完全不同的概念。支柱产业不是谁想撤就能把他撤的，一家子男主人是挣钱的顶梁柱，挣钱的地位是女主人领着孩子开个会就能把他撤的吗？

　　巴曙松：房地产的问题要分开来看

　　房地产行业是中国经济的晴雨表，它反映出中国经济存在的很多深层次的问题，这个问题不能仅仅追究房地产行业，还有很多背后的原因。比如说第一个收入差距，社会收入差距扩大、城乡收入差距过大这个现实。很简单的问题，房价涨得那么高，还有人买，高价房子谁在买？一方面中低收入阶层买不起房，另一方面高端房子在上升。

　　我个人观察，美国的房地产市场之所以发展比较平稳，一个标志性的事件是1934年美国颁布的《全国住房法》中规定，解决中低价住房是政府的责任。香港被视为最自由的东方之珠，43%～46%的房子由政府拥有，用来解决中低收入者的住房问题。这个不是长江实业、李嘉诚承担的，如果让他们承担的话，香港的房地产商不会有世界一流的竞争力。所以要把房地产本身的问题和房地产反映出来的问题分开来看。

　　王小广：房地产泡沫千万不能崩

　　现在应该反思宏观经济对房地产的过度依赖。中国经济要建立全球性的竞争力，必须工业化、城市化。完成这个任务之后，我们才能完全解决我们所谓的消费。房地产泡沫，千万不能崩。中国主要的任务是工业化，加快工业化，加强产业的竞争力。我们的改革要做什么？是建立产业支柱。如果房地产过热就会导致很多的问题。经济的增长方式，过度依赖房地产，满足了房地产的钢材，满足了房地产很多的生产资料，不需要多少技术。我不是贬低房地产，它是一个结果，而不是创造。因为依赖钢铁，在低水平的技术要求下，它肯定是高消耗的。

　　钟伟：房地产的利润主要来自土地增值

　　有一些房地产的基本常识。1.需求决定供给，房价是开发商炒上去的，也是买上去的。价格取决于供需状况，进而取决于竞争和管制状况。如果市场中存在各式各样的价格管制，价格是不会趋向于成本的。2.仅抑制供给将导致市场价格上升，双向抑制供求将导致市场萎缩，所以“国六条”出来以后，我们会观察到市场的萎缩。3.房地产行业吸收银行的资产支持是3.51万亿元人民币。接下来是土地开发贷款，约为2000亿元，目前不良率不清楚。目前的用地制度学自深圳，源自香港，经2001年5月国务院的15号文而确立。造成地产的完全垄断，因此政府是最大的地产商。中国不存在商品房的概念，而是租一年还是70年的概念，我们都是租房者。4.土地并非永远不够的，可以看一下日本，日本的人口密度为中国东南沿海迁居区域人口密度的3倍，日本房地产泡沫破灭后，土地最大跌幅接近80%。所以土地的垄断问题是非常严重的。

　　开发商贷款的问题是，房地产有利润来源，我比较粗略的估计是70%的利率是来自土地的增值，20%来自建筑，10%来自房地产的品牌和后期服务，房地产的主要利率就是土地增值。现在最大的牺牲品就是已经有土地的使用者，但是被政府赶走了。我们剥夺了原有土地使用者，每年拿走他们3000亿到4000亿元。和拿走农民的三四千亿元相比，城市里的人买房所受的罪不算什么。 

原始出处:[ 大河报 ]
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