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资讯中心 - 房产资讯 - 房价难以承受之重
房价难以承受之重
 
加入时间：2006-7-20 14:54:14　　来源：  　 点击：

　
 　　房价难以承受之重———高房价减缓了城市化吗？

　　房价是调节住房供求关系的无形之手，本来只是一个市场信号。一个城市的房价，从长期来说是城市的地位的反映，是城市集聚和辐射能力的反映；从短期来说是供求关系的体现。房价过高只是一个短期现象，按照正常的市场机制，房价会围绕城市应有的合理房价水平上下波动，如果房地产市场长期处于供求不平衡的非正常状态，政府也可采取整顿、调控、规范等措施来调整。可是，中国近年来高企的房价成了社会热点，房价成了社会诟病的目标，成了愤青者发泄的对象。房价成了垃圾箱，什么问题都往里装。

　　有人说，“过高的房价减缓了城市化的进程”。过高的房价的确提高了新市民的定居成本，提高了商务成本。但是，城市化水平与房价的高低没有必然联系，如果说有，也是成正比关系。从横向来看，日本的高地价闻名于世，东京横滨城市带却是世界上城市化水平最高的地区之一，撒哈拉沙漠的地价几乎为零，却几乎没有城市。从纵向来看，改革开放前，中国的住房不要钱，都是单位分配的，城市人口也不多，但城市承受不了，出现了反城市化的政策和逆城市化的现象；改革开放以来，房价渐涨，城市化进程反而加速了。比如，上海三十年前，人口约600万人还嫌多，这些年来房价高了，人均住房面积翻了几个番，但人口不少反多，户籍人口达到1200万以上，常住人口超过1600万。

　　城市化不是简单的城市规模扩张、工业取代农业、农民转化为非农民、进城定居的过程，更重要的是生产力和生产关系的改变，是高效率社会化大生产方式的推广，是城市集约化生活方式的推广的过程。郑州等一些城市曾把放开“农转非”理解为城市化的捷径，在“城市病”面前最终不得不喊停。房价在城市化进程中，抬高了新市民的定居门槛，同时也推动了社会化大生产。社会化大生产程度高，城市化水平程度高，房价水平才会相应提高；定居成本、商务成本的提高，也就意味着对城市产出效益提出更提高的要求，也就是社会化大生产程度提出更高的要求，这是一个自然演变的过程。拉美一些国家的城市，如墨西哥、圣保罗等，盲目扩张城市，定居人口很多，但社会化大生产程度不高，“城市病”严重。这些低效的城市与欧洲的田园农村相比，并不为人向往。

　　“过高的房价阻碍了城市化的进程”的逻辑，一是借用“先果后因”的狡辩，把城市化作为“果”，把房价作为“因”；二是把城市化的概念窄化，简单定义为进城定居，把城市化的进程片断化，没有把各国城市化发展史纳入考察范围，没有看到城市化向高层次的演进；三是利用社会某些人对高房价的抵触情绪，把某种社会问题泛化为全局的社会问题。房价高与其说带来了社会问题，不如说房价高暴露了社会问题，一些深层次的社会问题要由房价来埋单。房地产价格上涨是近年来的世界普遍现象，伦敦的房价比上海的增涨速度高一倍，但房地产泡沫并没有成为发达国家的社会热点。《纽约时报》借用中国一些专家和媒体的话，评论上海、北京等城市存在严重的房地产泡沫，可是对纽约猛涨的房价却避而不谈。原因在于，中国的房市承担了过多的闲置资金投资职能、社会保障职能、城市发展职能、财政分配职能，房地产易引起整个社会经济会发生共振；而发达国家的完善的社会体系分散了这些职能，因此，房价的高低在发达国家是个简单的经济现象，在中国往往成了社会问题、政治问题。如果说房价高引发了一系列社会问题，那么房价低更会令人精神错乱。

　　房市过多地承担了社会闲置资金投资职能。在旧观念中，乱世的黄金与粮棉、盛世的古董与房产都是投资渠道的大方向，投资的单一化是必然。在现代社会，投资渠道具有多样性，如股票、基金、期货、储蓄、黄金等，一个健康的投资环境中，投资的收益和风险相互平衡，没有绝对的谁好谁坏。发达国家房价上涨，但房地产的风险阻止了盲目的房地产投机，房地产泡沫不会形成大的社会问题；中国一方面没有完善的风险评价和防范机制，另一方面目前股票等投资渠道收益差、风险大，房地产投资是少数收益好的渠道之一。“三人成虎”，过多的房地产投资又形成新的追涨。房价高的一是说房价的涨幅大，速度快，二是说房价与居民的可支配收入比高，房价收入比过高与早期居民偏好储蓄的单一渠道也同样分不开。

　　房市过多地承担了社会保障职能。农民喜欢城里打工，回乡盖房，三间瓦房承担了养老防病、维系家庭关系和社会面子的重任。发达国家的居民喜欢租房，喜欢买二手房，和发达国家完善的社会保障机制分不开。我国的房价承担了许多市民的下半辈子。苏州市某领导曾发表了著名的“二八定律”，即80%的有房者的主要财富是房产，期望房价涨，20%的无房者期望房价跌，政府应该首先考虑80%有房者的要求。其它城市也出现过类似的言论。事实上，如果把80%居民的社会保障推给房产，是相当危险的。20%的无房者的住房需求也不能完全通过房市来配给，中低收入阶层和弱势群体的住房需求，应该通过多层次的住房供应和补贴体系来解决。

　　房市过多地承担了城市发展职能。在上世纪80年代，一些城市和地区把房地产业的作为先导产业。在1993年房地产热之后，房地产业又被当作支柱产业、经济增长点。在一些城市，房地产业与GDP、财政收入关联度比较大，房地产业与政府的经营业绩密切相关。相对其它行业，政府发展房地产业见效快。但是，没有其他产业的支撑，没有城市核心竞争力的铺垫，没有城市居民的物质生活水平作保证，这个支柱立不起来。只有政府不以“经营城市”为首任，不唯GDP论，土地批租量才能理智规划，动拆迁量才能有平和的心态，土地供给这个源头才能有一个正常的水平，房地产开发才能理性贴近老百姓的实际需求。

　　房市过多地承担了财政分配职能。我国的地方财政很大一部分是来自土地批租，城市基础设施和公用配套建设很大程度上依靠房地产开发。西方国家地方财政主要依靠财产税，也就是我国最近一些专家倡导的物业税。财产税，是现代税收体系三大税种之一，与所得税和营业税是三足鼎立的关系。我国现有的土地批租制集中于对房地产建设的增量收取费用，而物业税缺失，对未使用的大量存量房地产几乎无税费。带来的后果是，某些地方政府竭泽而渔，房地产闲置与浪费的现象严重，限制住房的买卖和流通，以保值和投机为目的的住房占有大量增加。

　　可见，单纯把高房价作为社会问题的起因是片面的，抑制房价并不象切除良性肿瘤那样简单。硬着陆的调控能控制暂时的房价，但不能解决房价背后的社会深层次问题。投资金融体系、社会保障体系、物业税、科学发展观等，党和政府正在努力培育。随着这些经济社会体系的完善，房价的高低将来会是一个很微不足道的问题。
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