二手房因何 卖不过新房
◇字体：［大 中 小］ 发表评论 来源：北京青年报(06/07/13 00:00)
摄影/本报记者娄启勇
———中大恒基研究认为二手房税费更多是重要原因
今年5、6月份国家相继出台房地产宏观调控政策，这些较以往更加具有操作性的政策细则，给北京市二手房市场带来较大影响。尤其是对房产证未满5年的商品房聚集的北部地区所造成的影响明显大于其他城区。由于房主多数会把营业税融合在房价里，而刚性需求的顽固性直接导致整个区域的二手房价格继续走高，从而带动本地区新盘价格也不同程度上扬。
◇现象
●买二手房的税费比买新房更多
据中大恒基市场部负责人介绍，从去年底到今年，二手房价格一直在上涨，以城北的几个热点区域为例：望京、亚运村、中关村、清河、西三旗、学院路、回龙观、天通苑等居住区，每平方米都上涨了500－1000元左右，其中处于亚奥板块周边的热点区域上涨幅度更大，加之城铁的贯通，大大拉动了回龙观和天通苑的房价，使得这两个区域的均价已经涨到4000元/平方米以上。而近期营业税的开征，使得城北
市场受到较大影响，由于城北回龙观和天通苑板块的房源量占到这几个区域总房源量的40％左右，而其中90％房源都是未满5年。大量业主将5.5％的税款转嫁到客户身上，变相带动了周边房价的上涨。而二手房价的上涨，也给周边的新盘带来了增值效应，城北一个年初新开盘的项目均价为5400元/平方米左右，而到今年6月三期再开盘时，每平方米均价已经上涨到5900元左右。目前二手房税费核算在一起，需要多支付18％的税费，而新房是4％，不少客户认为还不如购买新房合算。
◇案例
●买新房比二手房更合算
我们以回龙观的普通住宅———善缘人家为例，说明营业税征收年限的调整对居民购房决策产生的影响。为此，中大恒基对善缘人家进行了实地调研，结果显示，新房的均价为4800元/平方米，而二手房（2004年购买）的均价为4600元/平方米，其他情况见下表。假设两者的贷款期限均为20年，未来20年的年均通货膨胀率为3％。（见右表）
从右表可以看出，营业税征收年限的调整，使得购买善缘人家的新房比二手房变得更为划算，这种情况同样适用于北京其他地区，尤其是昌平区。
◇结论
●新房交易量高过二手房
中大恒基市场部负责人说，这样会导致更多的客户选择新房。而这种现象在以前是正好相反的，因为以前业主在出售自己的房子前，要参考周边新房价格的方式再定价，这说明今年的二手房价上涨幅度要高于一手新房。受营业税影响，不少持有房源的业主要么将5.5％的税费转嫁给客户，要么将房源冻结，这给刚性需求的客户群体增加了购房成本。中大恒基数据显示该地区新楼盘在6月份成交100余套，而二手房成交只有65套，同比下降25%而在本店登记的需求客户中35%放弃选择二手房，考虑新房或者买经济适用房。而房主目前并没有考虑降低房价以求脱手。
毕业生掀起小公寓租赁新热
记者帮您选地儿挑房
七月份的职场总是新人层出不穷，其中有一部分“职场新贵”因为拥有高学历或者从海外留学回来，将会到一些大公司就职，同时，他们也成了租赁高峰期找房大军中的另一支生力军。但是很多职场新人都普遍存在这样一个误区，就是觉得公寓过于高档，租赁价格无法承受。为此记者采访了“我爱我家”房产专家，他们分析说，一方面，现在很多大公司为了留住人才会给予员工一定的补贴，因此他们可以承受一般的小户型公寓；另一方面，这类“职场新人”也可与同事搭帮在公司附近合租一套大户型公寓，承担同样的价位，方便上班的同时又能享受公寓的生活品质。
为了更好地帮助这些“职场新贵”租赁到适合自己的公寓，记者特意列举几个大公司较为集中的区域的租赁市场情况以作参考：
●中关村区域：
该区目前已经成为北京三大商务核心区之一，由于知名IT企业的入驻及北大、清华、中科院等教学科研机构的存在，使这里已经成为北京乃至全国最具科技创新能力的区域之一。
公寓租赁推荐：万泉新新家园、光大水墨风景、碧水云天、山水倾城。
租赁价格：一居室在60—80平方米，租赁价格在3800—4000元/月；二居室在110—125平方米，租赁价格在5000—5500元/月；三居室在140—160平方米，租赁价格在6500—7000元/月。
●CBD区域：
该区有大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团设立的总部或分支机构，开展各种商务活动，经过这几年的高速发展，其作为北京“中央商务中心”的经济地位及国际影响力都大大提高。
公寓租赁推荐：百环家园、华腾园、苹果社区、后现代城。
租赁价格：一居室在45—50平方米左右，租赁价格在2300—2500元/月；二居室在70—100平方米，租赁价格在3500—3800元/月；三居室在130—150平方米，租赁价格在4000—4800元/月。
●望京区域：
该区在上世纪九十年代被建成全国乃至亚洲最大的住宅小区，不仅绿化面积大，社区环境绝佳，生活配套设施也相当完善。摩托罗拉、索尼爱立信等国际企业的争相入驻，使其国际化的氛围更加浓厚。
公寓租赁推荐：大西洋新城、都市心海岸、望京新城、夏都家园。
租赁价格：一居室在50—80平方米左右，租赁价格在2000—3000元/月；二居室在70—100平方米，租赁价格在3000—4000元/月；三居室在130—150平方米，租赁价格在4500—5000元/月。
其实，相比民宅，公寓比较新，户型较合理，而且物业设施齐全；另外，选择在公寓居住的人群素质和稳定性都较高。这部分“职场新人”的经济承受能力比一般的本科毕业生要强，他们可以跳过租赁民宅的阶段直接租赁公寓居住。如果您追求生活品质，同时经济实力又能承受的话，不妨优先考虑租个公寓。
租客量力而行房东合理定价
冷静面对租赁热
九部委房产新政出台已“满月”，二手房市场继续“缩水”，房屋租赁市场“房龄”较短的挂牌出租房源明显增加，买房的人少了，租房的人多了。记者获悉，六月份北京二手房交易出现较大下滑，而与此同时，房屋租赁成交量比上月涨了15%。大成正嘉房地产专家分析，租赁热一方面是受5年以下房屋转让征收全额营业税的影响，一些房源尤其是“房龄较短”的房源由售转租，以租养贷。一些新盘推迟开盘，而部分有一、二手房买卖意愿的消费者持币观望并由此转入了租赁市场；另一方面，六月由于学生潮、外地务工人员的加入也使得租赁市场开始活跃。面对浩浩荡荡的出租房源和租房大军，“房东”和“房客”如何规避风险呢？大成正嘉的房地产专家为您支了几招。
◇租客
●租金占月收入的四分之一以内比较保险
大成正嘉房地产专家认为，对于租房者尤其是那些刚走出校门的大学生、外地来京人员和一些首次租房者来说，需要懂得保障自己的合法权益。首先，租房一定要事先对房屋进行实地勘察，包括户型、采光、安全、周边交通状况等等；其次，切莫着急签约，要在周边货比三家，了解行情，谈租金时才会心中有数，租金占自己月收入的四分之一以内比较保险，租房也要“量力而行”；专家同时认为，在签租赁合同时，一定要把权利义务分清，例如房租、水电、煤气、电话、有线电视等费用如何缴纳，每月何时缴纳房租，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。最重要的一点是，必须事先查看业主有无房产证才可签订正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，无房产证可能造成与房东的责任不能明确区分，租房人的合法权益难有保障。
◇房东
●合理定价,避免空置
而对于房东，专家也给出建议：“对于一些以租养贷的租户，出租是否划算，主要看出租的收益是否高于贷款的成本。买房放租与其他理财项目一样有风险，其收益率受市场影响较大，租金的高低主要和地段和房屋品质有关，通常高校、商圈和写字楼较为密集的成熟地块租金较高。所以，房主在制定租金的时候，要了解相同地段、同等品质房屋的出租情况，然后根据出租淡旺季的规律适时调整租金，一般来说，每年6月到9月就是出租旺季。如果租金定得过高很可能导致房屋长时间无人问津，房屋空置时间越长，经济损失也就越多。”
专家还特别提醒由于分摊的租金低而猛增的“合租一族”，不管是房东还是租客，要务必互相确认身份，留下身份证、工作证等复印件以及联系电话，并协商好物业管理、水、电、煤气、电话的费用的分担问题，最好可以以书面形式明示，以避免不必要的经济纠纷。
大成正嘉房地产专家最后建议，“业主和租客如果想尽快解决租赁问题，在中介公司的选择上也需要擦亮眼睛。小中介公司可能乱收中介费用，本身合同的制定也可能缺乏律师过目或缺乏法律效力，如果发生纠纷，很难保障消费者的权益。所以，选择经验丰富、信誉度高、资质较好的中介公司也很关键。”
小户型为何领跑二手房市场
日前，记者从一些北京市的中介公司获悉，今年上半年小户型房屋领跑二手房市场。“我爱我家”发布的报告说，从今年上半年北京二手房市场总体表现来看，总体交易量与去年同期相比浮动不大，增幅为1.07%；交易价格呈稳步上升趋势，同比增幅为8.9%。“我爱我家”从对上半年二手房市场的统计中发现，越来越多的购房者更加倾向于购买小户型二手房。目前市场上低总价，中小户型的两居室尤为受购房者的密切关注，特别是面积在50-80平方米，总价在30-50万元之间的小户型房源交易量占到市场总成交量的4成以上。小户型二手房的市场分布
二手房中已购公房的小户型占据了市场的较大比重，这部分房屋大都分布在较成熟区域，如亚运村、中关村、方庄、团结湖等，也有部分小户型二手房分布在远郊区县轨道交通较便利区域，像通州等地区。这些区域整体居住氛围较好、购物、娱乐、医疗、教育等配套都相对较成熟，因此备受购房者青睐。尤其是远郊区县小户型二手房，以其总价较低的优势在今年上半年的市场中表现强劲，交易量增幅也十分明显，未来走势值得看好。
●小户型二手房“领跑”原因
第一，就目前北京二手房市场而言，依然处于卖方市场，房源与客户的比例为平均1：5，热点地区1：10以上。虽然，国家依靠政策手段大力解决房价问题，不过，从二手房市场的供求比来说，需求强劲加上政策导向，使得部分业主人为抬高房价，导致二手房价走高也属无奈事实。在这种情况下，小户型二手房以其总价低的优势，稳固了其购房“主力”消费地位。第二，从以往交易来看，小户型二手房不论是转手出售还是投入到房屋租赁市场出租，都是很有市场的，特别是在新政之下，购买小户型房屋自住或投资尤为保险，能够避免置业风险的发生，这也是其受欢迎的因素之一。
第三，据不完全统计，购房人群正在普遍年轻化，平均年龄在25－30岁。对于年轻置业群体而言，经济能力、购房条件等都较为有限，而小户型二手房恰好能够满足他们的置业需求，自然也就成为需求的热点。特别是面积50－65平方米之间的二手房尤为受宠。
●小户型二手房市场发展前景
就目前二手房市场而言，小户型房屋供给较为有限，部分持有小户型房屋的业主大都将其投入到房屋租赁市场，在某种程度上制约了其房源在二手房市场的释放。而需求的强劲，又会导致小户型二手房供需比例的失调，将会制约其整体交易比重的增长。不过，“我爱我家”的专家分析认为，随着已购公房中央产房上市交易程序的逐步放宽，以及小户型房屋业主投资观念的转变，未来小户型房源释放量将会逐步增多，从而促进其二手房市场的整体发展，成为二手房交易市场的绝对主流。
5000套高端公寓将涌向二手房交易市场
西大望路公寓给民宅禁商测温
在很多人的印象中，西大望路地区是北京市商住投资最理想的区域之一。的确，西大望路以其邻近CBD的天然优势、良好的市政配套、极富潜力的发展远景，已经成为了备受欢迎的办公热点之一。据中大恒基市场研究中心调查，西大望路地区高端公寓项目近20个，住宅供应面积达520万平方米，总套将近14000套，其中，住宅立项的商用项目占到整体项目总数的75%，而65%都出租给了中小型公司进行办公，公寓租赁市场已经成为这一地区房地产二、三级市场的主力。6月19日，北京市工商局叫停住宅商用，将对这一旺盛的租赁市场带来不小的冲击。据统计，其中35%的业主希望能够在租赁合同到期的时候将房子卖出去，因此可以预计，在今后的半年至一年中，会有大约5000套的高端公寓项目涌向二手房交易市场，而大望路地区的交通环境的改善，配套设施的完善以及户型结构的多样性成为二手房市场上最具成交潜力的热点区域。
◇市场现状
●有效房源供不应求
中大恒基市场研究中心数据显示，目前西大望路地区二手住宅成交单价在6200~9200元/平方米，同期相比每平方米上涨800~1000元；在成交的二手房中，80~120平方米的中小户型占有主流地位，占到总成交量的57%。此外，西大望路北部地区价格的上涨幅度略高于南部地区1~2个百分点。
从需求量来看，在这一地区购置二手房的业主多为在CBD上班的企业高管和白领，但由于不少小区里办公租户比较多，所以到目前为止，西大望路地区的刚性需求和房源供应仍成1：6的紧张态势。禁商条例的出台大大地缓解了房源供应的压力，同时，本地区的其他因素也深深吸引了更多置业人群。
◇地理分析
●区域位置得天独厚
西大望区域聚集了北京目前最集中的高档房地产项目、社区。从未来发展和整个规划来看，西大望路是未来整个朝阳区南北走向的主干道，将可能形成新的“财富大道”。同时随着中央电视台新台址9月21日一锤定音的开工，西大望路沿线应该发展成为中国时尚的区域。
此外，北京商务中心区管理委员会透露，CBD将力争在年底基本形成网格状道路系统。而西大望路等CBD地区5条道路目前已经开工建设。具体是：西大望路、商务中心东西街西段（东大桥路至关东店南街）、东大桥东侧路中段（朝阳路至光华路）、针织路（朝阳路至建国路）。同时，通惠河北路的高架桥正在架起，建成后将成为CBD第一条无红绿灯的快速路，可以有效解决西大望路到CBD的交通节点问题。◇配套
●西大望路商圈渐趋成熟
好的区域必然要有着完善的配套设施，近年来随着西大望路商圈的逐渐成熟和完善，其周边配套设施也纷纷建立。在购物方面，广渠路上的家乐福、百安居，东四环窑洼湖桥内的燕莎奥特莱斯为人们的购物提供了舒适、全面的服务。百盛商场、红星美凯龙家居广场也于近期开业，金港国际底商、后现代城底商、金海国际底商都已经非常成熟。在教育方面，大望路小学、垂杨柳中学、北京工业大学恰好形成了一个“梯级过渡”，而多个社区内都设有幼儿园、学校。比如，珠江帝景的启明幼儿园去年9月份已正式开园，7000平方米的小学、中学已经建成；金都杭城12个班的幼儿园、24个班的小学将会随二期一起交付使用；沿海赛洛城的幼儿园基建工作将于明年4月份竣工，小学、中学则会随着住宅五、六、七期的开发逐步完成。医疗方面，垂杨柳医院、双井医院、南磨房医院、北京五洲女子医院等也将解决该地区居民“看病难”的问题。
除此之外，政府加大了周边的污染治理力度，并启动通惠河的改造治理工程。陆续诞生了百米绿化带、各街区花园以及规划中的南磨房主题公园。据中大恒基调查，环境已经成为购房者继交通之后最为关心的问题，占到考虑指数的35%，所以西大望路环境优势，也为其在二手房大规模放量之前，积累了不少值得期待的潜力。
市场需求大管理手段少
记者探营短租公寓
◇探营
●设施齐全还可免费上网
家住武汉的王女士一下火车，没有直奔宾馆，而是来到了通过网上预订的位于崇文门附近的一栋短租公寓。王女士来北京出差3天，“宾馆太贵，这里设施很齐全、很安全，离火车站又很近。”
同样居住在这栋短租公寓里的还有从呼和浩特来的刘先生和太太，他们已经是第二次来了。因为刘太太要在协和医院作检查，而这里距离协和医院不到十分钟路程，离同仁医院也比较近。“这儿干净卫生，离医院近，而且还能自己做饭，和家一样舒服。”
记者看到，这里的房子一般30多平方米，属于1室0厅1卫，均为精装修。房内空调、冰箱、彩电、电磁炉、微波炉、洗衣机、热水器、电饭锅、炉具等都一应俱全，还可免费宽带上网，所有陈设布置和家一般温馨。而且所在的小区管理比较严格，出入需使用门卡，并有保安全天在岗。
在记者采访的当天，有70%~80%房子都有住户或已预订。
◇市场
●租房人中有1％~2％为短租
“链家”市场部的王先生告诉记者，从7月1日—7月7日，链家地产的短租成交量比上月同期相比，增加了两倍，成交区域主要集中在中关村、五道口等高校聚集区域以及商业气息浓厚的CBD、金融街等区域。暑假来京旅游和商务出差的人群是短租公寓的主要住户。
“链家”指出，北京作为经济、政治、文化的中心，大小型的会议、展览非常多，因此商务旅游非常普遍。来京商务旅游停留时间一般较短，普通的公寓不可能短时间租住，而短租公寓的优势正在于此，另外与酒店、宾馆相比，价格比较便宜，比如CBD区域一居室平均180元/日，两居室平均280元/日，低于同区域二、三星级酒店标准间的价格，但是周边设施与装修环境却非常舒适。不过，从普通公寓的租赁价格来看，并没有因为交易的上升出现上涨的趋势，相反，出现了略微的下降，相比上月同期的每月租金下降了200元以上，这主要是因为新政在一定程度上挤出了部分投资者将房源投入租赁市场，增加了公寓的租赁房源量，而从需求角度看其范围又相对较窄，从而使得租价回落。
记者又致电“我爱我家”，相关人士告诉记者，考虑到收益和费用的问题，以及维护、风险等诸多问题，他们代理的短租房一般要求短租时间达到三个月以上，而三个月以下的房源不好管理，业主主动要求短租的也不多。目前“我爱我家”的租房人群中有1％~2％为短租住户，比平时略微上涨。
◇前景
●性价比高成长空间乐观
“短租公寓”又称“短租业务”，是近年在国内兴起的房屋租赁新业务，它是介于租房业和传统住宿业之间的一种新兴的行业，也称“自主公寓”、“移动公寓”、“日租公寓”。主要是由经营者将一些社区的中小户型统一购买或者租赁，进行装饰和配置，并进行统一的管理，还有一些户主将房子委托给中介公司代理，由中介公司短租出去。
短租公寓相比传统住宿和酒店有以下优势：首先，短期公寓主要是小区住房，厨卫等家居设施齐全，一般进住即可，方便舒适，更有“家”的气息。其次，价格实惠，性价比高，一般比同档次的酒店招待所的价格至少低30％~40%。以租期长短灵活定价，若租住时间长还有价格优惠。第三，短租公寓一般位于繁华的市区、商业街附近，交通便利，购物旅游都十分方便。第四，短租公寓租期灵活，可为几天到几个月不等，而一般房屋的租赁周期比较长，比较适合那些长期租住的客户，对短期滞留的客户并不适合。
而对于短租公寓的业主来说，把房子委托给中介公司或者其他代理机构，可以获得稳定的收入，免去了等候房客的麻烦，也不用担心因房子的空置而带来的经济损失。中介公司或其他中介机构还会有专业的维护和打扫，能保证房屋的整洁和保值。
北京中原地产三级市场部副总监宫萍在接受记者采访时，目前全国用于短租业务的房源相对于传统房屋租赁和酒店业的规模来说是非常小的，但短租业务是市场细分的产物，对它的需求是客观存在的，未来的成长空间还是乐观的。
◇管理
●漏洞不少管理有待提升
然而，短租目前在管理上仍有漏洞。宫萍女士表示，目前虽然短租市场有一定的需求量，但是市场上从事短租的公司参差不齐，管理水平也亟待提高。短租市场存在一定的风险，比如房屋经纪公司要考量房源的质量、鉴定住户的身份、同时还要面临成本管理、人员培训等诸多问题。而目前市场从事短租业务的一些中小公司的可信度较低，对于合同的签订、执行以及管理能力都存在欠缺。
宫萍女士还给记者举例子说，在香港、广州、上海、深圳这些房地产市场比较成熟的城市来说，大多数房地产经纪公司主要从事短租的居间服务，即经纪公司为交易双方当事人订立合同进行介绍、协助、促成交易的活动。
◇提醒
●出门短租多个心眼
目前短租公寓、日租公寓、移动公寓如雨后春笋，但管理仍然有缺憾。您如果要到外地租住短期公寓，在决定入住前给您几个小小的建议。
1、在网上通过货比三家的方式打探价格虚实。但求租者也不能忽视地段因素和时段因素。
2、查看对方公寓的住宅类型，是开放式的住宅小区，还是封闭式的。一般应选择封闭式的，物业管理才比较放心。
3、观察其是否对入住用户进行身份鉴定和考察。
4、检查卫生状况，如墙角是否有灰尘，卫生间是否干净，被单、被套、被芯的质量等。建议可以通过察看一些已经入住者对家庭旅馆的评价进行参考。
|
