| 目前，房屋预售制度是房地产融资制度的核心，如何评价房屋预售制度，既决定了国内房地产市场能否健康、持续发展，也决定了国内银行业的风险高低及发展前景。
在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，即降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以便保证我国的住房制度改革得以成功。但从具体的实践看，一方面，房屋预售制度在一定程度上推动了国内房地产市场的繁荣；另一方面，住房预售制度所存在的诸多缺陷，也为房地产开发商利用其制度性缺陷并掠夺社会财富创造了条件。在一定程度上讲，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。
因此，系统而全面地分析我国的房屋预售制度，既对完善和发展房地产经济理论有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。
现行住房预售制度引发六大市场风险
从现有研究显示，国内房地产商的资金来源，包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金，绝大部分的资金都是来源于银行。在2004年房地产企业自筹资金中，仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上的资金来源于国内银行贷款。另外，从资产负债率看，1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明，国内房地产开发基本上是依靠银行信贷完成的。房地产开发商的资金占银行贷款比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。
商品房预售是目前我国主要的房屋销售模式之一。我国涉及商品房预售的法规主要包括1994年的《中华人民共和国城市房地产管理办法》，国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》，2004年7月经建设部修改后的《城市商品房预售管理办法》。上述三个文件及包括的相关条例对国内住房预售制度都有详细的规定，但这些条例都是在计划观念主导下制定的，当时国内房地产市场还没有发展起来。这种规则的不完全性体现为该制度是一种单边风险的分担机制，即风险主要是由消费者与银行来承担，而开发企业所承担的风险过小。对进入住房预售制度市场准入、资金运作、资金监管及违规处罚等，这种规则已显得难以适应市场的发展现状，或存在着诸多缺失。因此，我们有必要对该制度进行全面的分析与评估。
从目前的住房预售制度现状看，商品房的买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。据国家统计局统计，自1998年以来，在我国房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源比重迅速上升（见表1）。在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，且大部分来自购房者的银行按揭贷款。如果按首付30%计算，企业自筹资金中约有70%比重来自于银行贷款，而"定金和预收款"中有30%的资金也来自于银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。这说明，目前我国房地产业的金融风险主要体现为在资金结构上出现了很大问题。
从实践经验来看，在推动我国房地产市场繁荣的同时，房屋预售制度也为房地产开发商利用其制度之缺陷掠夺社会、民众财富创造了一定的条件。一些资质低的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行，这类风险主要体现在以下几个方面：（1）购房人缺乏担保的法律保障；（2）在预售制度安排下，交易双方的"标的物"(商品房)并不存在；（3）期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫；（4）"假按揭"套取、诈骗银行信贷资金；（5）房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担；（6）开发商将房产一屋两卖、一屋多押致使纠纷迭起，这样不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，而且还会给银行带来损失。
事实上，我国政府已意识到上述这些问题，尤其是长期以来我国房地产开发企业的资金来源主要依赖于银行贷款和预售贷款，这样会引发巨大的金融风险。房地产开发对银行信贷完全的依赖性，不仅使得住房预售制度对房地产开发显得越来越重要，而且也使得房地产开发依靠预售房款筹集开发资金的渠道趋于狭窄。目前，对于是否取消住房预售制度已提上日程，以上变化也表明，我国房地产投资体制正在发生变化，它需要扭转长期以来房地产开发过度依赖于银行贷款和预售贷款，以此来降低银行的金融风险。
编辑：天雨流芳 |
