| 二手房交易要以协议或合同的形式约定，不能轻信于口头承诺
房屋中介在二手房交易过程中扮演着重要角色，这些形形色色的房屋中介，有诚信经营、具备先进经营理念的品牌企业，但也不乏有投机钻营、不讲诚信的害群之马。
案例分析
2005年4月，杨乐(化名)与住佳不动产中介公司(以下简称住佳)达成口头协议，购买一套绿莹花园价格为21万元的二手房，由住佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。2005年6月23日，按约定杨乐将首付款15万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳，并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费580元。2005年9月23日，杨乐向住佳缴纳了2100元中介佣金。
2005年12月27日，杨乐领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下来。今年5月，杨乐才发现银行根本不知道他要办理贷款的事，15万首付款未交到银行，卖主也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15万元房款在住佳存放了一年，贷款没有办下来，证件复印件以及相关材料被丢失，这让杨乐怎么也想不通。因此，他决定终止交易，要求住佳退回自己所缴纳费用并赔偿相应损失，但住佳只退还了145800元(扣除4200元作为中介佣金)，并拒不赔偿损失。
中介回应
住佳不动产公司总经理冯婉：2005年4月接到该笔业务后，公司经纪人给予了积极办理，产权过户也于2005年底办理完毕，其中只收取了杨乐300元的服务费。这期间由于各方原因，银行办理按揭的速度受到延误，银行方面将杨乐的部分证件复印件丢失。但后来杨乐自己放弃了办理按揭贷款，因此我们公司才中断为杨乐办理贷款业务。
银行答复
兰州市商业银行中山支行信贷科科长李德全：2005年，住佳没有向银行递交任何关于杨乐办理贷款的资料，银行根本未受理过该笔业务，杨乐的15万首付款也没有交到银行。今年4月，住佳才来办理杨乐的贷款业务，后因杨乐自己要求停止办理，银行将杨乐所有证件的复印件及相关材料返还给住佳。另外，商行中山支行二手房贷款业务是从2005年年底才推出，正常情况下，此项业务一般需要一个月左右的时间即可办完。
工商观点
兰州市工商局市场管理二分局法制科黄英：中介只起为交易双方牵线搭桥的作用，无权接收交易资金。在实际交易中，由于购房双方可能不认识，为保证交易资金的安全，多由中介来保管，在交易完成后，由中介交付收益方。不过，如果杨乐所说情况属实，15万元购房款在住佳存放一年，显然不合法，住佳应在约定的时间内完成业务，并将15万元购房款返还房主。另外，这起案例应是一起民事纠纷案件，杨乐可通过法院来解决。
律师说法
甘肃同仁行律师事务所雷声律师：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，而杨乐和住佳不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书面的形式体现。因此，按照其口头协议，其一，住佳完成了产权过户过程，杨乐应该承担相应的中介服务费；其二，按揭贷款过程没有完成，住佳应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，住佳对杨乐的证件复印件及相关材料具有保护的义务，杨乐的证件复印件及材料丢失，不论是银行丢失与否，应属于住佳的过错，应由住佳承担相应损失。
记者建议
通过该案例提醒购房者，在进行二手房买卖时，首先一定要掌握一些房屋交易常识，同时委托信誉较好、有合法营业资质及房地产经纪人的品牌中介企业，进行交易活动。其次，所有的交易一定要以协议或合同的形式约定，不能以感情或义气轻易相信口头承诺，对交易条款和交易业务办理期限、双方责任、义务都要有明确约定，这样才可以确保交易的安全性。 |
