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二手房交易成本上升 个税破冰从亦庄开始
加入时间：2006-7-3 10:47:52 来源： 点击： |
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尽管在2003年北京市地税局等三部门联合发文起征个税，但至今征收情况仍未能落实，个税话题也因此成为房产政策中一直延续的主题。但从亦庄地税局获悉，2006年6月15日起，北京经济开发区亦庄开始严格执行个人所得税征收工作，征收标准按照2003年颁布的《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》有关规定执行。其中购买的商品房再次交易所缴纳的个人所得税为应纳税所得额×20%，而应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用。
去年，海淀和朝阳两个二手房交易大区就开展过强制征收个税的试点，但不到半个月就相继告吹。虽然国税总局一直强调二手房交易应该交纳个税，但税务部门不知什么原因一直采取睁一只眼闭一只眼的态度。但是这一次，业内人士认为，此举可能是北京市全面开展个税征收的“破冰”之举。更有内部消息称，7月15日，北京市所有区域的二手房交易都将强制征收个税，也就是说，二手房买卖只有在交纳完契税、营业税和个人所得税等后才能过户。
为何选定亦庄做试点
从地点选择上看，亦庄作为试点地区可谓得天独厚，主要原因有以下3点:
亦庄作为北京市郊典型热点区域，号称京郊“城外城”，其个税征收极具代表性。
亦庄地理位置不毗邻主城区，因此个税征收后的市场影响可能更容易控制在一定范围内。
亦庄以商品房为主，个税征收简单便捷，同时也具有较强代表性。
“链家地产”资料显示，亦庄的房子以次新房为主，强制征收个税后亦庄会有80%以上的上市房源属征收个税之列。目前亦庄区域的二手房供需比基本维持在1比4.5左右，相对而言略低于全市二手房1比5的供需比例。而从房源供给的结构特征来看，80%以上的二手房都是建筑年代在5年以内的次新房，将近2成左右的房产其建筑年代已经超过了5年，这与亦庄作为上世纪90年代才正式完全开发是相吻合的；同时，在挂牌二手房源中，面积在90平方米以上的大中户型房产占比达到7成左右，90平方米以下的占比为3成左右，这也表明该区域的房产存量基本偏向于大中户型；另外，从亦庄区域的房源挂牌价格来看，8成左右的房源单价都在6000元/平方米以上，这个价格要远远高于周边区域的房产价格，从中也说明了亦庄区域作为京城五环外东南部区域的中高档住房集中地的一个特性，吸引了一大批中高端收入人群的置业目标。为此，从亦庄区域二手房的购房需求人群来看，主要集中于35至50岁之间的中年人，占比应该在7成左右，这些购房者的主要目的是为父母或者孩子买房，其中80至110平方米之间的两居室是消费者需求的主力房产，总价控制在55万至65万元之间。
征收个税不会带来巨大波动
“大成正嘉”市场部近一周专门对公司在亦庄地区的经营进行了细致的监测，结果表明交易量下降了33.7%，而近58%的亦庄房主明确表示将暂缓出售手中的房产并做好了长期观望的准备。记者23日上午在亦庄地税局发现，两个小时内没有一个客户前来办理二手房买卖个税缴纳。记者从其他经纪公司得到的信息也显示，目前基本还没有缴纳二手房个税的案例，买家卖家无疑是在观望中。
但是，“信一天”副总经理陈剑飞认为，此次个税征收尽管更具“破冰”意义，但即便全面征收个税也不会给京城房地产市场带来巨大波动，主要原因有以下几点:
首先，关于个税征收的讨论已经历时数载，早已是北京房地产市场及消费者耳熟能详的话题，消费者心态对此已经平和。
其次，北京房地产市场在相继经历2年营业税风暴洗礼后，已经更加趋于理性和冷静。
陈剑飞同时认为，对于“破冰”之后全面起征个人所得税，北京市二手房市场可能受到的主要影响将在于以下几方面:
◇在正式起征个税前30日，北京二手房市场重新进入观望状态，买卖资源放量大幅减少，成交量呈下降趋势，但对大型经纪公司影响不大。
◇个税正式起征后，二手房市场刚性需求随政策落实而重新释放，市场热度重新上涨，由于消费者心态的更加理性及冷静，观望期将有望在20日内结束。
◇由于个税引起的售房成本增加，房主将在营业税基础上更习惯于将费用转嫁消费者，房价因个税将进一步上涨。
综上可见，北京市政府对个税强制征收决心已下，随着亦庄“破冰”之举的开始，京城其他区域也必将随之开展强制个税征收，“信一天”建议消费者在条件允许情况下加速进行购房计划，以减少可能的税务支出，同时也需保持冷静，以刚性需求为主导地位的京城二手房市场热度不会因个税征收而降温。
消费者认为征收个税很合理
由于个人所得税不容易转嫁到客户身上，所以目前从需求上来看没有太大变化。中大恒基数据显示，65%的二手房消费者认为对房主征收个人所得税是非常合理的，因为现在的房产市场价和当初房主买进的时候价格几乎相差10倍，有的甚至更多，而且交易过程中的大部分费用都是买房人承担的，买房占据了绝对的主动地位，所以个人所得税的征收对消费者来说能够从心理上得到一种平衡。对此情况，记者也采访了在中大恒基登记的卖房人，他们表示个税的征收对自身的影响还是很大的，是差价的20%，预期能够得到的房款也少了几万元，心里很不舒服但也无奈，同时记者了解到28%的房主表示暂时不出售房产了，可能会转向出租。
中大恒基的相关人士认为，此税的征收会在很大程度上影响二手房的交易量，预计会下降22%，尤其是在商品房集中的西北部、东南部和南部地区交易量可能会明显下降，个人所得税的强制征收是继九部委意见之后政府再次打压房价的一种方式，而且即将在全市范围内展开，因为这样确实有效地打击了房产投资者，抑制炒作，让过热的北京楼市恢复理性，政府的最终目的就是让二手房市场向健康的方向发展，使其更加成熟，而不是打击市场和破坏市场。
个税导致交易成本大幅上升
亦庄地税和房管部门已经达成默契，对该区域内符合条件的二手房交易，实行必须先缴纳个税和取得完税证明，才能办理产权过户的政策。
“我爱我家”相关人士对购买一、二手房房款外产生的税费列明如下:
购买一手房:①1.5%契税、②2%公共维修基金、③贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%
相关费用合计:1.5%＋2%＋0.5%≈4%
购买二手房:①1.5%契税、②5.5%营业税、③一般中介公司平均代理费2.5%、④贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%、⑤个税:若原房价为5000元左右/平方米，现价为8000元左右/平方米，出售时差价3000元征收20%个税，即600元征收个税。相当征收总房价款的约8%
相关费用合计:1.5%＋5.5%＋2.5%＋0.5%＋8%≈18%
即购买同一总价的房屋，若是一手房则只需额外支付房款约4%的税费，而购买二手房则需额外支付房款约18%的税费。以购买50万元房屋为例:若购买50万的新房，购房者需额外支付2万元作为税费支出；但若购买50万的二手房，则购房者需额外支付9万元作为税费支出。
“我爱我家”指出:政府原想通过大力发展二手房市场来分流部分一手房购买人群，从而抑制房价的持续攀升。但“我爱我家”担心，由于税费转稼导致的大量税费支出将会使二手房购买人群重新转向购买一手房，从而继续加速北京一手房和整体房屋价格的持续快速攀升。
据“大成正嘉”市场部总监张玲介绍，亦庄的房价最近有百余元幅度的上扬，这与该地区近期房源投放量下降，但需求仍很明显的矛盾化现状紧密相连。应该说开征个税后对亦庄的二手房交易影响明显，目前算起来整个交易成本上升了25%左右。她表示:“作为中介方，‘大成正嘉’觉得应明确出台一个征收细则，把怎么界定时间、怎么界定房产属性等条款精细化，这样才能更好地贯彻落实。毕竟，它抑制房产投机行为的出发点非常好，如果完全实施好，对规范整个房地产市场是有积极推动作用的。”
原始出处:[ 北京晚报 ] |
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