文章来源：第一财经日报
上海：炒客进退维谷 二手市场玄机重重
市场人士预计，交易成本上升或将导致二手房楼价上涨
本报记者叶国靖发自上海
昨天是“国六条”细则“新老划断”第一天，不同于5月最后3天里买卖双方追赶末班车办理二手房过户手续，上海二手房交易似乎忽然平静了下来，各种复杂的交易心态交织在一起。
继续静观其变，或者平价出手，或者权衡得失割肉抛盘，或者停牌，或者将税费成本转嫁到下家的交易成本当中，更有甚者恐慌性抛售。
泛城租售网镇宁店店长徐敏琪在接受《第一财经日报》采访时表示，我们今天和挂牌房东们确认是否调价，大多数房东表示维持当前作价，静观后市。经历了上一波调控之后，这一轮他们的应变更有章法。
上海南丹东路高端物业莱诗邸周边中介门店的一批挂牌房源，购买时间在2年内的几乎占了70%~80%。因需缴纳营业税，于是房东们提高了交易均价，拟把税费成本转移给了下家，相当于房价要涨5.5%。
泛城（中国）综合住宅服务执行董事胡港文就此分析，调整住房转让环节营业税，相对之前市场的各种传闻而言还是比较温和的，而且根据经验这种税费的收法可操作性要比个人所得税的征收强。对二手房市场的购买气氛会有一定的影响，会造成一些买家采取持币观望的态度，如果需要进一步评估此次调整对市场的影响，相信还需要一些时间才能显现出来。
易居（中国）研发中心分析师叶颖支持了上述看法。她认为，卖方或将先观望再出货，买方基本态度一致——看你死扛到几时。此外，部分希望通过换房改善居住条件的消费需求可能在买与不买之间徘徊而无法得到满足。各方博弈是综合因素共同作用的结果，现在较难研判，过一段时间，后市走向慢慢会明朗起来。
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司董事叶建成在接受记者采访时表示，该细则对于二手房市场的影响到底多大，现在还不太好说。如果住房在持有阶段中的获利部分大于转让需要支付的营业税，那还是会存在自住以外的需求。
耐人寻味的是，记者在调查中发现，无房一族对细则能否降低房价怀有疑虑。去年国家规定个人居住不到两年房产转让征收营业税，就有中介想到了对策——买卖双方先进行公证，等到居住满两年后再交易。现在期限从两年延长到五年，这部分先公证后交易的人，就将承担起不小的“沉没成本”。
也有部分市场人士预计，最近一个月内由于市场观望可能导致交易量下降一到两成，此后，由于交易成本上升或将导致二手房楼价上涨。
成都：寄望“70%”限制的特别豁免
本报记者霍朗发自成都
《第一财经日报》获悉，成都有关部门正在北京游说，以期获得在“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”这一“底线”的突破。
昨天，成都前两日二手房总成交近1000套的抛售下急剧回落，二手房交易仅1套，跌至近3年来单日成交的谷底。
过去热衷于向社会说话的成都地产商，则显得出言审慎。
“这个‘七成’是套数比还是面积比啊”、“‘政策执行日’是指之前报建还是动工呢”这一类的询问，成为昨天成都众多房地产商的一个集体困惑。
现在成都几乎所有面向大众的楼盘的主力户型，基本上都在100平方米以上，符合“新政策”的90平方米以下的中小户型，一般在该楼盘中仅占三成左右，跟“新政策”的规定，恰好相反。而成都卖得最好的户型是在120平方米左右。
而“新政策”中“过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”一节，让不少已经报建但还没有拿到施工许可证的开发商更是捏了一把汗。
成都一些地产商表示，前期规划设计花的巨额资金报废，这仅仅是经济上损失的显形部分，“由此造成的开发时间的推迟，开发周期拉长等带来的资金利息、管理成本等隐形部分，根本无法预计。”
成都本土一开发商对当地媒体抱怨，“假如楼盘大都限制在‘90平方米’以下，那购房者为了改善居住环境的二次置业将如何得到满足？对于住宅的户型面积，我们更应该尊重市场的选择。”“我们昨天一天就退掉近20个内部认购的客户，”成都城南一家楼盘的营销部人士说，“我们还不敢说，怕影响其他的客户。”
但成都相关部门对“70%”限制的特别豁免抱有希望。
一位接近成都房管局核心层的人士说，根据“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”的国家九部委文件精神，成都相关部门领导正在北京努力，以期获得对这一门槛的突破。
“他们想争取到120平方米的底线。”这位人士说。
福州700多家中介又将大浪淘沙
本报记者邵芳卿发自福建
福州市房地场交易登记中心的“六一”已没了5月30日、31日汹涌的二手房交易人潮。面对“90平方米以下住房(含经济适用住房)必须占到开发建设总面积的70%以上”这根硬棒，福州的开发商似乎已想出了对策。
据《第一财经日报》调查，“90平方米比例”已成了福州房市买卖双方关注的焦点。
福州市建设部门一位官员告诉记者，目前，90平方米以下户型约占福州总供应量的三成左右，如果比例升至七成，“这对开发商也是打击，小户型本来就不是福州市场需求的主流，成本方面压力又大。”有观点认为，大多数福州市民喜欢的90至130平方米以上住房的房价将可能上涨。
骊特（福建）房地产中介公司杨桥总店李经理称，目前福州市场上受追捧的约80％都是2000年至2005年的次新房,新政策执行后，卖方可能将税负转到房价上。“估计交易量先小幅下滑，继而波动再小步缓升。”
业内认为，福州700多家房产中介部分将面临出局境地。但福州房地产界一个公开的共识是，开发商最直接的补救方法就是建“子母房”供购房者捆绑购买。另有观点是开发商对细则中“因特殊情况需要调整比例（90平方米以下占七成）的,须报建设部批准”心存幻想，拟先采取边建边等的办法。
福州市房地产管理局昨天下午召开专题会议商议对策。福州市建设局的主要官员告诉记者，截至昨日，福州市政府仍在紧锣密鼓研究对应九部委“十五条”的本市实施政策，各部门也不断开会，近日是否迅速出台呼应政策，尚难断定。“增加廉租房建设投入等涉及到财政支出部分恐怕会晚些。”
据悉，福建省建设厅相关处室此前已要求各中介上报2年以上5年以内的二手房交易数据，以便对二级市场交易量进行评估，为出台措施作准备。
南京市房管局：细化政策未出台
暂不办理涉及全额营业税征收的房产交易
本报特约记者姜欣发自南京
昨日，购房2年以上不足5年转手交易、需全额征收营业税的二手房交易在南京房地产交易中心被婉拒。理由在于南京市房管局针对《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《意见》）的细化政策尚未出台。
据南京市房地产交易中心统计，5月30日一天华侨路、大光路、中央门三个分市场共有1190件二手房交易方前往交件,相比平时翻了一番。5月31日，南京市房地产交易中心将办公时间延长到晚上12点。当天，华侨路分市场受理交件1341件，中央门分受理市场90件，大光路受理102件。以华侨路分市场为例,二手房占到556件，商品房有401件，其他类型384件。
昨日，《意见》正式实施后，南京市房地产交易中心受理房产交易交件大幅减少，华侨路分市场受理交件285件，其中商品房127件，二手房42件；大光路分市场受理60件；中央门分市场受理105件。
记者了解到，昨日南京市房地产交易中心受理的二手房交易交件都是不涉及“新政策”中营业税征收问题的。对购买住房超过2年不足5年转手交易、涉及全额征收营业税的则婉言拒绝，并劝说他们：南京市房管局的细化政策还没有出来，等几天再来办理。而昨日领到房产证的都是上周交件的，按老政策办理。
据悉，征收营业税的事要由南京市地税部门来定。记者随即联系了南京市地税办公室的相关人员。他们表示，中央的政策还需要消化。
南京市房管局新闻发言人则表示，只有三天时间，怎么来得及细化？据南京市房管局知情人士介绍，有关九部委政策中的“征收营业税5年时间节点”、“新审批、新开工项目如何确定”等具体问题都还在讨论中。
武汉：适当控制来自外地购房需求
此次宏观调控的目的之一，就是要优先满足当地居民自住的需求武汉市将在每年土地净收益中，拿出约15%，用于建廉租房等用于低保家庭住房保障
本报记者王思睿发自武汉
昨日，《第一财经日报》从武汉市房产局交易中心获悉，截至当日16：30，购房五年以下二手房交易量为零，仅完成2例五年以上二手房交易。而在31日一天，在该部门完成的二手房交易量是30日的4倍。“昨天还有坐飞机赶回来办过户的，我们忙到将近晚上8点才下班，今天应该能按时下班了。”一名工作人员告诉记者。
武汉市房产局市场处一负责人称，昨日起，该市房产局将重新监控全市的购房合同备案情况，“解除合同备案退房”的数据一日一报，严格控制退房数量。所有合同备案一律在网上实时备案，不允许手工备案。
6月5日起，该市还将全面开通二手房交易实时信息系统，交易数据全部上网并对外公开，以杜绝炒房行为的发生。近期还将清查单位集资建房行为，对仍在违规进行实物分房的进行处罚。
此外，5月31日，武汉市房产局局长周茂棣在该市各房产部门负责人参加的一个会议上表示，根据中央意见，此次宏观调控的目的之一，就是要优先满足当地居民自住的需求。据不完全统计，外地人在武汉买房的比例已接近四成。
他还表示，武汉市将于今年9月底前公布今明两年的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并报建设部备案，而对来自外地的买房需求要加以适当控制。此外，根据政府拍卖土地所得部分收益金用于廉租房建设的政策，武汉市将在每年土地净收益中，拿出约15%，用于建廉租房等用于低保家庭住房保障。
周茂棣说，该市将严格执行根据国家九部委规定，自昨日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。已审批但未取得施工许可证的项目，若不符合规定的，再根据要求重新规划报批，禁止采取捂盘惜售、囤积房源等方法卖房。
目前当地部分房产开发商利用楼盘拆零散卖，或者“捂盘”惜售、囤积房源、干脆不卖等方式进行恶意炒作，将对差类行为进行处罚，直至吊销营业执照。此外，擅自修改规划房型、将两套小户型打通销售、不计公摊面积销售的种种行为，都属违规，将予以查处。
武汉市城市综合管理开发办公室综合处处长李春泉认为，此次，二手房市场受九部委政策影响最为直接，购房五年内的二手房交易全额征收营业税后，会波及商品房销售，因为相当部分新房需求，由卖出二手房后所得资金在支撑。而他预计房价不会下跌，有可能稳中有升。因为该市买房以自住为主，投机氛围不浓，而国家新出台房产政策主要针对投机炒房。
重庆主城三个区房产交易“打白板”
本报记者程维发自重庆
“大限”前后两重天，昨日重庆市的二手房交易由5月30日、31日的火爆直接转换为冷清，当地主城区的房屋交易总量也减1/4，其主城区13个区（含开发区）中竟有3个主力区打白板，一套房子也没卖。《第一财经日报》记者昨日在重庆市渝中区房管所大厅看到，偌大的营业厅中只有为数不多的几个办证或过户者。
据重庆市国土资源和房地产信息中心官方网站的交易信息显示，昨日重庆市房屋交易成交并联机备案（网上签约）数为190套，成交面积1.99万平方米，成交金额0.55亿元左右。而上一交易日的成交数量为256套,成交面积2.18万平方米,成交金额为0.58亿元左右。
6月1日重庆市房屋交易成交并联机备案（网上签约）成交套数比上一日减26.8％。
重庆市5月30日成交房屋330套,成交面积3.42万平方米,成交金额1亿元左右。5月29日的成交数量为298套，成交面积2.7万平方米，成交金额为0.8亿元左右。
交易数据还显示，6月1日重庆市的住房交易套数比5月31日大幅度减少26.8％，而成交面积却只下降0.08％，成交金额下降0.07％，在假设房价无明显下滑的前提下，单套成交面积有较大上升。
郑州将建“限价商品房”
本报记者石玉综合报道
“来办手续的人比5月30日、31日有明显的减少。”郑州房地产交易中心一位工作人员昨日告诉《第一财经日报》。
由于郑州房地产交易中心在每个月发布一次交易信息，所以6月1日，“国六条”实施第一天以来的具体交易数据，尚不得而知。
郑州市房管局局长王广国昨日向本地媒体透露，郑州正在考虑建“限价商品房”。王广国解释，这种商品房就是政府在土地方面进行让利，每平方米价位比同地段商品房低20％。“当然，购买这种房子的对象是有限制的。”
王广国还称，新开工或新审批的工程必须严格按照国家标准执行。而郑州市场上还有一些正在开工或办理施工手续的商品房项目，对于这些情况不能简单用6月1日来进行分界，所以需要征求各方意见后，再作出最后决定。
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